第一部分 章节习题及详解
第一章 房地产经纪概述
第一节 房地产经纪的含义与分类
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。［2011年真题］
A．受人民法院委托，评估拟拍卖房地产的市场价值
B．受房地产开发企业委托，对房地产开发项目进行策划
C．促成委托人与他人达成房地产交易
D．为他人提供房地产咨询服务
【答案】C
【解析】房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。A项属于房地产估价活动；BD两项均属于房地产咨询活动。
2．从社会效果来看，房地产经纪活动的目的是（ ）。［2009年真题］
A．收取佣金
B．促成和实现房地产交易
C．客户利益最大化
D．提高房地产经纪人的社会地位
【答案】B
【解析】房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。即房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。
3．关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ ）。［2010年真题］
A．房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格
B．房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C．房地产经纪服务属于公益性活动
D．房地产经纪服务的特点是价格垄断
【答案】B
【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”。A项，在我国，根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项，房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项，房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。D项，房地产经纪服务实行明码标价制度。
4．提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（ ）。［2011年真题］
A．报酬
B．中介费
C．佣金
D．劳务收入
【答案】C
【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动，其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
5．下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是（ ）。［2008年真题］
A．佣金应当在签订经纪合同时收取
B．佣金只能在完成经纪服务后收取
C．佣金应当在完成经纪服务前收取
D．佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
【答案】B
【解析】委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。
6．与经销、行纪等经济活动不同，经纪活动的主要特点是（ ）。［2009年真题］
A．占有交易标的，赚取差价
B．不占有交易标的，赚取佣金
C．不占有交易标的，赚取差价
D．不占有交易标的，赚取佣金和差价
【答案】B
【解析】关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1-1所示。
表1-1 经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别
7．将房地产经纪业务分为房地产代理业务和房地产居间业务，所依据的分类标准是（ ）。［2010年真题］
A．经纪活动所促成房地产交易的类型
B．经纪活动的方式
C．经纪活动所涉及标的房地产的用途
D．经纪活动所涉及标的房地产的新旧状态
【答案】B
【解析】按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为；房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
8．房地产经纪合同的两种基本类型是（ ）。［2009年真题］
A．房地产代理合同和房地产买卖经纪合同
B．房地产买卖合同和房地产租赁合同
C．房地产租赁经纪合同和房地产居间合同
D．房地产代理合同和房地产居间合同
【答案】D
【解析】房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。相应的，房地产经纪合同的两种基本类型就是房地产代理合同和房地产居间合同。
9．房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的（ ）服务，并收取委托人佣金的行为。［2010年真题］
A．代书
B．媒介
C．咨询
D．议价
【答案】B
【解析】房地产经纪按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。其中，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。
10．下列不属于房地产指示居间行为的是（ ）。［2006年真题］
A．为委托人提供有关委托房地产所属市场的交易数量的信息
B．告知委托人委托房地产所属市场的交易行情
C．向委托人介绍委托房地产所属类别的交易方式
D．为委托人提供订约媒介服务
【答案】D
【解析】居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于媒介居间。
11．下列经济活动中，属于房地产经纪的是（ ）。［2010年真题］
A．房地产开发
B．房地产测绘
C．房地产代理
D．物业管理
【答案】C
【解析】就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：①房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。②房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
12．经济发达国家最主要的房地产经纪业务类型是（ ）。［2008年真题］
A．房地产买卖
B．房地产租赁
C．房地产居间
D．房地产代理
【答案】D
【解析】房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。因此，在房地产代理服务中，房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰。在房地产经纪的发展历史中，房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间，而成为许多发达国家主流的房地产经纪方式。
13．根据代理产生的依据，房地产代理属于民事代理中的（ ）。［2009年真题］
A．法定代理
B．指定代理
C．委托代理
D．共同代理
【答案】C
【解析】根据代理产生的根据，民事代理可分为：①法定代理；②指定代理；③委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。
14．下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是（ ）。［2008年真题］
A．房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为
B．房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式
C．房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式
D．新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型
【答案】A
【解析】A项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。
15．下列关于美国房地产代理业务的表述中，正确的是（ ）。［2007年真题］
A．采用经纪人独家销售方式的，在代理合同有效期内，即使卖主将房屋卖掉，其也需要向房地产经纪人支付佣金
B．采用卖主与经纪人独家销售方式的，卖主可以与多个房地产经纪人签订房屋代理销售合同
C．采用开放式销售方式的，卖主自己销售房屋成功，也需要向房地产经纪人支付佣金
D．采用优先购买销售方式的，卖主以低价将房屋销售给他人时，不需要经过房地产经纪人的同意
【答案】A
【解析】关于房地产代理，美国有以下5种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖价超过该底价的部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
16．关于多重房源上市系统（MLS）的运行基础是（ ）。［2011年真题］
A．信息共享制度
B．会员联盟制度
C．独家代理制度
D．佣金共享制度
【答案】C
【解析】独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。
17．经纪人是（ ）人，在商业活动中不归属于委托方或第三方，完全处于中间地位。
A．服务
B．代表
C．中介
D．销售
【答案】C
【解析】经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。所以，经纪人是中介人。
18．经纪行为中最原始的一种方式是（ ），其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
A．居间
B．行纪
C．代理
D．委托
【答案】A
【解析】一般而言，经纪服务最主要的方式有三种：①居间；②代理；③行纪。其中，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪活动中最原始的一种方式，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
19．代理是指经纪人在受托权限内，以（ ）的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。
A．经纪人
B．受托人
C．委托人
D．代理人
【答案】C
【解析】代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
20．经纪活动中的代理，是一种（ ）代理活动。
A．计划
B．经济
C．风险
D．商事
【答案】D
【解析】经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
21．行纪是指经纪人受委托人的委托，以（ ）的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
A．自己
B．代理人
C．委托人
D．受托人
【答案】A
【解析】行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：①经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加自己的报酬；②除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。
22．除房地产居间与房地产代理外，（ ）也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。
A．房地产拍卖
B．房地产租赁
C．房地产抵押
D．房地产投资
【答案】A
【解析】房地产拍卖，即商品拍卖机构以拍卖形式代理委托人与他人达成房地产交易的一种中介服务，因其活动主体的原因，目前在我国法律框架下并不属于房地产经纪的范畴。但由于房地产拍卖的服务性质本质上属于房地产经纪，因此，我国从事拍卖房地产的商品拍卖机构通常也会配备若干名具有房地产经纪专业人员职业资格的人员，以保证这一服务的专业性。
23．房地产经纪是一种（ ）的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费。
A．经济化
B．结构化
C．法制化
D．市场化
【答案】D
【解析】房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。
24．经纪收入的基本来源是（ ）。
A．信息费
B．佣金
C．代理费
D．手续费
【答案】B
【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
25．除法律法规另有规定外，（ ）是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬。
A．信息费
B．佣金
C．酬金
D．红利
【答案】B
【解析】除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。可见，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
26．房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是（ ）。
A．房地产买卖
B．房地产租赁
C．房地产代理
D．房地产居间
【答案】D
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。
27．李某在某二手房信息咨询事务所获得了两条符合其意愿的二手房出租信息，并为此支付了一定的费用。这家二手房信息咨询事务所提供信息的行为是（ ）。
A．房地产代理行为
B．房地产指示居间行为
C．房地产媒介居间行为
D．房地产信息咨询行为
【答案】B
【解析】从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。
28．房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括（ ）等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。
A．交易的数量、交易行情、交易金额
B．交易金额、交易行情、交易方式
C．交易的数量、交易金额、交易方式
D．交易的数量、交易行情、交易方式
【答案】D
【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。
29．房地产经纪人从事居间经纪活动，下列说法正确的是（ ）。
A．不能同时接受双方委托人的委托
B．只能接受一方当事人的委托
C．可以同时接受一方或双方委托人的委托
D．如果同时接受双方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少
【答案】C
【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。
30．下列关于二手房买卖房地产居间合同的表述中，正确的是（ ）。
A．房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的委托合同
B．房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的指定代理合同
C．房地产经纪机构与买卖当事人各自签订居间合同的时间必须一致
D．房地产居间合同可以协商自行拟定
【答案】A
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。所以，房地产居间合同是委托合同。
31．房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，称为房地产（ ）。
A．行纪
B．居间
C．代理
D．包销
【答案】C
【解析】A项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。B项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。D项，包销是指在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售，但是中介服务方的报酬采用“佣金＋差价”的形式。
32．有关房地产代理活动，理解正确的是（ ）。
A．经纪人只能以卖方的名义从事代理服务
B．经纪人只能以买方的名义从事代理服务
C．以买方还是卖方的名义从事代理服务须依据合同约定
D．同时接受买卖双方的委托从事代理服务
【答案】C
【解析】在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。根据委托人在房地产交易中的角色——买方（包括承租方）或卖方（包括出租方），房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。
33．卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分归经纪人作佣金指的是美国房地产代理业务运作方式中的（ ）。
A．独售权合同
B．独售权共享合同
C．开放出售权合同
D．净卖权合同
【答案】D
【解析】美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
34．与MLS系统相适应的经纪服务方式是（ ）。
A．居间
B．行纪
C．信托
D．代理
【答案】D
【解析】独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．经纪作为一种经济活动的基本涵义有（ ）。［2007年真题］
A．通过提供中介服务提高交易价格
B．通过提供信息和专业服务来促成他人交易
C．通过提供信息收取信息费
D．通过收取佣金的方式获取服务报酬
E．通过为买方或卖方提供便利而获取回扣
【答案】BD
【解析】经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易，是一种有偿的经济活动。
2．下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有（ ）。［2008年真题］
A．在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判
B．在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担
C．在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易
D．在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易
E．在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易
【答案】BD
【解析】A项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
3．关于房地产经纪佣金的说法，正确的有（ ）。［2012年真题］
A．佣金是房地产经纪服务收入的基本形式
B．佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算
C．佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报
D．佣金通常在完成房地产经纪服务后收取
E．佣金本质上是房地产信息费
【答案】ABCD
【解析】AB两项，经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项，委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。因此，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项，佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费（或称咨询费），两者经济性质不同。
4．从法律上看，房地产居间包括（ ）。［2011年真题］
A．向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B．提供房地产交易政策咨询服务
C．提供订立房地产交易合同的媒介服务
D．为房地产经纪服务委托人代办房产证
E．代办房地产抵押贷款手续
【答案】AC
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
5．房地产居间与房地产代理的主要区别在于（ ）。［2010年真题］
A．法律性质不同
B．服务方式不同
C．房地产经纪人承担的义务不同
D．房地产经纪人执业所需要的条件不同
E．房地产经纪人同交易标的之间的关系不同
【答案】AB
【解析】就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异，各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。因此，在房地产代理服务中，房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰。
6．房地产经纪机构承接业务时，正确的做法有（ ）。［2011年真题］
A．可以接受交易一方委托的居间业务
B．可以同时接受交易双方委托的居间业务
C．只能接受交易一方委托的代理业务
D．同时接受交易双方委托的代理业务
E．可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务
【答案】ABC
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。
7．下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有（ ）。［2008年真题］
A．在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人
B．在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C．在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D．房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E．房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
【答案】ACD
【解析】AB两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项，居间业务中，房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务，并向双方收取佣金。D项，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。E项，目前我国最主要的代理业务是卖方代理。
8．国外房地产代理业务的运作方式有（ ）。［2009年真题］
A．经纪人独家销售
B．卖主与经纪人独家销售
C．开放式销售
D．经销
E．联合专卖销售
【答案】ABCE
【解析】随着房地产市场的发展，一些国家（地区）形成一些主要的合同类型，如美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同；②独售权共享合同；③开放出售权合同；④净卖权合同；⑤联营制合同。
9．经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过（ ）等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。
A．居间
B．委托
C．代理
D．承包
E．行纪
【答案】ACE
【解析】经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。
10．房地产经纪的主要方式是（ ）。
A．居间
B．委托
C．行纪
D．代理
E．经销
【答案】AD
【解析】房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。
11．佣金是对经纪人开展经纪活动（ ）的总回报。
A．所付出的劳动时间
B．提供的信息服务
C．花费的资金
D．承担的风险
E．承担的经营费用
【答案】ACD
【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。
12．关于经纪与经销活动的本质区别，描述正确的有（ ）。
A．经纪活动仅仅是为交易提供服务
B．经纪活动的主体对交易标的有所有权
C．经销活动的主体直接参与交易
D．经销活动主体对交易标的没有所有权
E．经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金
【答案】ACE
【解析】经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。
13．关于经销的表述，正确的是（ ）。
A．同交易标的之间的关系是占有交易标的
B．报酬的形式是赚取差价
C．同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动
D．同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动
E．报酬的形式是佣金
【答案】ABC
【解析】经销中，经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；经销活动的主体所获得的报酬是买进价格和卖出价格间的差额，即赚取差价；经销活动的主体同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动。DE两项属于经纪活动的特征。
14．关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，表述正确的有（ ）。
A．经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动
B．经销同交易标的之间是不占有交易标的
C．行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制
D．经纪报酬的形式是差价＋酬金
E．包销同交易标的之间是不占有交易标的
【答案】CE
【解析】A项，经纪活动的主体同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动；B项，经销的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；D项，经纪报酬的形式是佣金，行纪的特殊形式（包销）的报酬形式是差价＋酬金。经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别如表1-2所示。
表1-2 经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别
15．根据服务方式的不同，居间分为（ ）。
A．房地产买卖居间
B．房地产代理居间
C．房地产有偿居间
D．房地产指示居间
E．房地产媒介居间
【答案】DE
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间。
16．下列关于房地产居间业务的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产经纪机构可以向房地产交易的当事人双方收取佣金
B．房地产经纪机构只能向房地产交易的一方当事人收取佣金
C．房地产经纪机构可以为委托人的利益而成为与第三方订立合同的当事人
D．房地产指示居间和房地产媒介居间往往是相互独立，各自促成房地产交易
E．房地产居间使得房地产交易的当事人一方承担的佣金，往往比代理业务中承担的佣金要低
【答案】AE
【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易双方的委托，向一方或双方提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。房地产指示居间和房地产媒介居间不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成合同的订立。
17．房地产代理属于（ ）。
A．法定代理
B．指定代理
C．商事代理
D．委托代理
E．经营代理
【答案】CD
【解析】根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。
18．美国房地产代理业务存在不同的合同类型，根据这些不同的合同，形成的房地产代理业务运作方式有（ ）。
A．独售权合同
B．独售权共享合同
C．开放出售权合同
D．净卖权合同
E．合并制合同
【答案】ABCD
【解析】美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同；②独售权共享合同；③开放出售权合同；④净卖权合同；⑤联营制合同。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。［2012年真题］
1．在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（ ）。
A．自知、自信
B．乐观、开朗
C．积极、主动
D．坚韧、奋进
【答案】A
【解析】房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。
2．关于侯某开展房地产经纪活动的说法，正确的是（ ）。
A．侯某提供的是房地产媒介居间服务
B．侯某提供的是房地产代理服务
C．侯某不能以委托人的名义开展业务
D．侯某应当以实现委托人房屋的最高出售价为己任
【答案】AC
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在居间活动中，房地产经纪人员始终是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。本案例中，侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服务，属于媒介居间服务。
3．关于吕某开展房地产经纪活动的说法，正确的是（ ）。
A．吕某提供的是房地产信息居间服务
B．吕某提供的是房地产卖方代理服务
C．吕某出售住宅过程中产生的费用应由委托人承担
D．吕某可以代表甲机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同
【答案】BCD
【解析】B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。案例中，吕某的委托人要求代理销售一高档住宅，其代理属于房地产卖方代理服务。C项，房地产经纪人受被代理人的委托处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理人承担。本案例中，吕某接受委托人委托销售房屋，其间因销售房屋产生的费用应该由委托人承担。D项，房地产经纪服务合同的乙方必须是依法设立的房地产经纪机构，而不是房地产经纪人员，但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签章。房地产经纪机构是房地产经纪活动的第一责任主体，在房地产经纪服务合同上签章的房地产经纪人员是特定房地产经纪服务项目的第二责任主体。本案例中，吕某是甲机构的房地产经纪人，可以代表甲机构与委托人签订房屋销售经纪服务合同。
4．吕某享有的权利为（ ）。
A．要求委托人提供与出售住宅有关的资料
B．自行调整出售住宅的价格
C．依法维护委托人的合法权益
D．依法发起设立新的房地产经纪机构
【答案】AD
【解析】房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。
5．关于侯某、吕某收取佣金的行为，不规范的地方为（ ）。
A．侯某向购房人收取佣金
B．侯某向委托人收取佣金
C．吕某预收佣金
D．吕某向购房人收取佣金
【答案】CD
【解析】代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向委托人一方收取佣金。
（二）
张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。［2011年真题］
1．甲机构和张某的关系是（ ）。
A．民事法律关系
B．行政法律关系
C．行政隶属关系
D．劳动关系
【答案】A
【解析】《民法通则》第四章“民事法律行为和代理”第二节“代理”第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”可见，民法上的代理是一个涉及范围很广的民事行为。从房地产经纪活动中的民事法律关系来看。各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此，甲机构与张某之间的关系属于民事法律关系。
2．张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则（ ）。
A．甲机构可以向出售方追究违约责任
B．张某可以向出售方追究违约责任
C．张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任
D．甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任
【答案】B
【解析】违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中，房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同，张某可以追究出售方的责任，而甲机构不是房地产买卖合同的当事人，无权追究出售方的违约责任。
3．张某和甲机构、房屋出售方签订的房地产经纪服务合同应为（ ）。
A．房地产买方代理合同
B．房地产指示居间合同
C．房地产媒介居间合同
D．房地产卖方合同
【答案】B
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，是指居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是指居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
4．关于甲机构在该笔经纪业务收费的说法，正确的为（ ）。
A．只能向张某收取佣金
B．可以向出售方收取佣金
C．可以分别向张某和出售方收取佣金
D．可以仅向张某收取佣金
【答案】BC
【解析】居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。甲机构可以向张某和出售方收取佣金。
5．甲机构代办贷款及产权过户手续，应当（ ）。
A．另行签订合同，但不能收费
B．另行收费，但无需再签合同
C．另行签订合同，可以约定另外收费
D．另行收费，但必须再签居间合同
【答案】C
【解析】房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同，并另行约定费用。
（三）
张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。
1．下列关于王某与A公司订立房地产居间合同的表述中，正确的是（ ）。
A．合同有效
B．合同无效
C．合同效力待定
D．由刘某个人承担责任
【答案】A
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。王某与A公司订立房地产居间合同，是以房地产经纪机构的名义与王某签订的，所以是有效的。
2．关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中，错误的为（ ）。
A．张某和刘某出于真实意愿，所以合同有效
B．因为合同履行成功了，所以刘某得到“好处费”
C．刘某不应该收取这个“好处费”
D．张某应该与A公司签订房地产居间合同
【答案】AB
【解析】A项，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。所以，张某和刘某订立房地产居间合同是无效的。B项，房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬。各国（地区）房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。
3.A公司代表王某与张某订立房屋租赁合同的行为属于（ ）。
A．居间
B．代理
C．不当代理
D．卖方代理
【答案】B
【解析】房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。