二、不动产的类型
（一）动产与不动产的区分
民法上的物仅仅是指有体物，即存在人体之外，为人力所支配，且能满足人类社会生活需要的有体物。不动产和动产是对物的一种重要分类，始于古罗马法。在古罗马法中，物被分为动产（res mobilis）与不动产（res immobilis）。所谓动产，是指能够独自移动之物或用外力移动而不至于变更其在法律上之性质的物，如奴隶、家畜、衣服等。而不动产，是指不能独自移动或不得用外力移动以保全其在法律上性质的物[5]，包括：（1）土地，包括耕作地、住宅地、意大利土地、外省土地、公地与私地，这是最基本的不动产；（2）附着不动产的动产，动产因附着于不动产而成为不动产，如附着于土地的草木、附着于房屋的木材砖瓦等。不过，罗马法中的物不仅包括有体物，也包括作为权利的无体物。因此，罗马法上动产与不动产的区分也适用于无体物。[6]
由于动产与不动产的划分既揭示了二者物理属性上的差异，又反映了它们价值上的区别，有助于法律上依二者之不同特点而分别予以相应的规范。故此，动产和不动产的划分为后世各国法律所普遍接受。
我国《物权法》第2条第2款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”立法者指出：“物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。”“所谓‘有体物’或者‘有形物’主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。”[7]由此可见，我国采取的是德国法系的立法模式。一方面，将物权法上的物限定于有体物；另一方面，物被分为动产和不动产。
（二）我国法上不动产的类型
尽管《物权法》第2条第2款将物分为动产与不动产，但该法并未界定动产与不动产的涵义。从现行法来看，明确界定了不动产和动产的概念的法律规范有以下一些：
（1）《担保法》第92条第1款规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”同条第2款则规定：“本法所称动产是指不动产以外的物。”
（2）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条第1句规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”
（3）1992年7月17日国家税务总局颁布的《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》第8条第1款第4项规定：“不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。”
从上述规定可以看出，我国法上的不动产主要是指土地以及地上定着物。其中，地上定着物又包括建筑物、构筑物、林木等。但是，在我国《宪法》第9条、《民法通则》第81条与《物权法》第46条、第48条中，又在土地之外，对矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源单独作出了规定。由此可见，这些自然资源是不同于土地的独立的不动产形态。
故此，我国现行法律中规定的不动产有如下几类：（1）土地；（2）建筑物、林木等定着物；（3）矿藏；（4）水流；（5）海域；（6）森林；（7）山岭；（8）草原；（9）荒地；（10）滩涂等。
自然状态下的土地，是指处于地球表面人类日常生产、生活活动所及的三维空间之内的，由土壤、砂砾、岩石、矿物、水、空气、生物等七种物质构成的，处于不同地貌、地势、地物、地质、水文及相关的气候状态的自然综合体。[8]
法律上的土地不同于自然状态下的土地。法律上的“土地”概念应从法技术的角度，依据不动产登记簿的内容来理解。在法律上，所谓土地，是指被当作“土地”而登记于不动产登记簿上的、人力所能支配的地球表面及其上下部分。[9]按照用途可将我国土地分为农用地、建设用地和未利用地。
需要注意的是：首先，尽管“山岭、荒地、滩涂”这三类自然资源被《宪法》和《物权法》单列为独立的不动产形态，但它们实际上也属于土地。其次，《海岛保护法》第2条第2款规定：“本法所称海岛，是指四面环海水并在高潮时高于水面的自然形成的陆地区域，包括有居民海岛和无居民海岛。”由此可见，海岛也属于土地。只是为了“保护海岛及其周边海域生态系统，合理开发利用海岛自然资源，维护国家海洋权益”，在海岛的开发和利用时应当遵循《海岛保护法》等法律法规的规定。
在传统民法上，定着物仅指依据社会交易观念，通过持续附着于土地之上（地上、地下以及地表）从而实现其经济上的目的的有体物，包括建筑物、构筑物、林木等。[10]现代社会，科技发达，人们在海上、海底也能建造建筑物、构筑物或其他附属设施。例如，在海上建设码头、栈桥，在海底埋设储油罐或养殖设施等。因此，《不动产登记暂行条例》中规定的定着物就不限于土地上的定着物，还包括海上的定着物。具体来说，定着物包括以下三类：
（1）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间，例如，住宅楼、办公楼、停车楼、住宅、地下室、单体立柱广告牌、桥梁、隧道、涵洞、地铁内的商铺、车库、车位、地下储油罐等。
（2）森林和林木。在传统民法上，种植在土地上的林木通常都属于土地的重要成分，不是单独的不动产。然而，在我国，不仅林木是单独的不动产，甚至连自然资源意义上的森林也成为独立的不动产。森林是由土地以及土地上的一棵棵的林木所组成的，既然土地、林木都成为独立的不动产，它们集合在一起形成的森林，就属于集合物，不应成为独立的不动产。因此，将森林和林木并列为独立的不动产时常被学者所诟病。
（3）海上建筑物、构筑物。海域使用权人有权利用特定的海域从事养殖、拆船、旅游、娱乐、盐业、矿业、港口、修造船厂等生产经营活动，也可以利用海域从事公益事业。因此，在海上就会建造相应的建筑物、构筑物，如码头、海上固定平台、海底隧道、桥梁、高架屋、人工渔礁等。[11]
《物权法》第46条规定：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”第47条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”由此可见，《物权法》将矿藏、水流、海域看作是独立于土地的物，它们是独立的不动产。
矿藏就是指矿产资源，即存在于地壳内部或者地表的，由地质作用形成的，在特定技术条件下能够被探明和开采利用的，呈固态、液态或气态的自然资源。[12]《宪法》第9条第1款规定，矿藏属于国家所有。《矿产资源法》第3条第1款也规定：“矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”《煤炭法》第3条规定：“煤炭资源属于国家所有。地表或者地下的煤炭资源的国家所有权，不因其依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”
水流即水资源，它是江、河等的统称，既包括地表水、地下水，也包括其他形态的水资源。《宪法》第9条第1款规定，水流属于国家所有。《水法》第3条规定：“水资源属于国家所有。水资源的所有权由国务院代表国家行使。农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水，归各该农村集体经济组织使用。”
海域是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。内水是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域（《海域使用管理法》第2条第1、2款）。《海域使用管理法》第3条第1款规定：“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。”任何单位和个人要使用海域，必须依法取得海域使用权（《海域使用管理法》第3条第2款）。海域如同土地一样是延绵不绝的，如果不予特定，则无法成为物权的客体，不属于不动产。因此，作为不动产的海域不同于自然资源意义上的海域，前者仅指被特定化的海域，即所谓宗海。
森林，是指我国境内的全部森林资源的总称，并非某块特定的林地或某些特定的林木。而草原，是指天然草原和人工草地（《草原法》第2条第2款）。
至于山岭、荒地和滩涂，如前所述，它们就是土地。正因如此，在起草《物权法》时，有一种观点认为，既然已经规定了土地上的权利，就没有必要再单独规定“山岭、荒地和滩涂”了。但是，立法者认为，既然我国《宪法》对之已作规定，《物权法》应当尊重宪法，采取与之相同的表述。[13]
图1.2.1 我国不动产的类型
然而，立法者应当注意到的是，宪法可以从抽象的、资源意义上去规定矿藏、水流、森林、草原，也可以单独规定山岭、荒地和滩涂，从而宣示这些不动产上的国家所有权或集体所有权。但是，《物权法》应当遵循物权特定原则，对于那些不特定的物及其上的宪法权利，完全没有必要规定在《物权法》中。