问题24 如何判断宅基地的取得时间^[17]

【问题】

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》和《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》针对宅基地超面积的问题，均规定了三个不同的历史阶段，即1982年《村镇建房用地管理条例》实施前、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止、1987年《土地管理法》实施后。但是实践中，许多村民占用宅基地并没有相应的手续，无法提供相应的证明材料，特别是1982年前村民占用的宅基地，村民无法证明其建房的时间，实践中如何判断建房时间是一个难题。

【解答】

对此问题，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》没有作出明确的规定。但《海南省国土环境资源厅关于宅基地确权登记发证工作中有关问题的指导意见（二）》（琼土环资籍字〔2010〕3号）就关于如何核定宅基地范围与使用起始时间的问题作出了规定，其中关于使用起始时间，规定“要依据各历史时期的航片、土地利用现状图等资料，对农户主张的用地时间进行核实。如果某住宅用地位置，不在1986年拍摄航片和依据该航片调绘土地利用现状图上的村庄建设范围界线之内，就不能认定该处宅基地是1982年以前才开始使用的”。

实践中，估计很多地方没有拍摄航片，因此很难参照海南的规定加以操作。对此可以按照《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中“对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权”的规定，充分发挥村民自治的作用，当宅基地使用权人无法证明其使用宅基地的时间时，由村委会以及两位年长的村民出具证明并公告30天无异议的，且无其他相反的证据，就可以按照宅基地使用权主张的时间确定其使用宅基地的时间。需要注意的是，上述建议只是针对历史久远的宅基地，不适用新占或者新批的宅基地。

（蔡卫华）

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[1] 本部分内容曾发表于《中国土地》，2014年7月刊，第55页。

[2] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第139页。

[3] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第141页。

[4] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第143页。

[5] 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：……（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；……”

[6] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第146页。

[7] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第147页。

[8] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第149页。

[9] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第150页。

[10] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第152页。

[11] 本部分内容曾发表于《土地矿产法律实务操作指南》（第八辑），中国法制出版社2016年6月版，第14页。

[12] 本部分内容曾发表于《土地矿产法律实务操作指南》（第八辑），中国法制出版社2016年6月版，第15页。

[13] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第126页。

[14] 本部分内容曾发表于《土地矿产法律实务操作指南》（第八辑），中国法制出版社2016年6月版，第73页。

[15] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第154页。

[16] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第155页。

[17] 本部分内容曾发表于《土地矿产典型案例评析与法律实务操作指南》（第六辑），中国法制出版社2013年6月版，第157页。