第三章 房地产合作开发
综述：合作开发房地产纠纷常见法律问题及司法处理原则
合作开发房地产，是指一方当事人以土地使用权作为出资形式，另一方投入资金并组织施工，双方共同在国有土地上建筑房屋的合同行为。合作开发双发或多方在开发过程中，容易发生争议和纠纷。
但我国法律、行政法规及规章对于合作开发房地产的相关规定较少且不明确。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2005］第5号，以下简称《国有土地使用权司法解释》）于2005年8月1日实施，对在国有土地上“合作开发房地产合同纠纷”作出了专章规定，为人民法院审理该类案件提供了部分的审判依据。随着《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的颁布实施，以及国际、国内经济形势发展、有关房地产开发的各项制度不断完善，与《国有土地使用权司法解释》规定相比尚没有原则性的变化。现行合作开发房地产纠纷案件，仍以该解释为人民法院判案的主要法律依据，只是对不适应《物权法》及新的司法解释的部分在适用过程中进行了相应调整，以至于合作开发房地产纠纷案件成为司法审判中极易发生争议的难点问题。
现结合《国有土地使用权司法解释》及相关法律法规，主要对最高人民法院，以及部分省、市高级人民法院就合作开发房地产纠纷案件的判决进行评析，笔者总结和归纳了当下人民法院在对各类型房地产合作开发纠纷案件司法审判的基本观点和认识，并将合作开发房地产容易发生纠纷案件且争议较多的几个方面的问题，结合本章的案例分析，综合归纳为合作开发合同的性质及效力认定、违约责任、合同解除、收益分配以及争议问题等六个方面做出阐述，以期为法律实务工作者办理该类案件提供有益的借鉴和参考。
一、关于合作开发房地产合同的性质认定
（一）合作开发房地产合同的概念
房地产开发，是指以城镇土地资源为对象，按照既定目标对地上进行房屋施设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营等活动[1]。
合作开发房地产合同，是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金（或双方共同出资）、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后，按约定比例分享收益的协议。我国现行《城市房地产管理法》第28条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”中所规定的作价入股的合作开发形式，事实上是一种狭义上的合作开发。《国有土地使用权司法解释》中所指合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从司法实务看，这一概念仍应从狭义概念来理解。
广义的房地产合作开发，则是双方合作在土地上增添建筑物的活动。它不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资；合建的主体也不局限于企事业单位，而可以是单位与自然人之间，或自然人与自然人之间[2]。辽宁省高级人民法院审理的沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案［（2010）辽民一终字第105号民事判决］，工业大学、嘉富公司合作开发房地产是以共同出资的形式联建房产，同时对合作项目的开发、联建房产所有权分配、经营利润分配、违约责任等均作了明确约定，虽有别于一方出地、一方出资的合作形式，但不可否认，这种形式无疑也属于房地产合作开发范畴[3]。因此，辽宁省高院对该案的案由确定为合资合作开发房地产合同纠纷，显然是正确的。
（二）合作开发房地产合同的特征
合作开发房地产合同除具有一般民事合同的特征外，还具有如下特殊特征：
1.主体的特殊性。
在合作开发房地产合同中，至少有合作的一方应具有房地产开发的经营资格。合作开发房地产的经营者应当是依照《城市房地产管理法》第30条规定设立的房地产开发企业法人。
2.标的的特殊性。
根据《城市房地产管理法》第28条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开放经营房地产。”按照我国现行法律的相关规定，用于房地产开发经营的国有土地必须是通过出让方式取得的土地，以划拨方式取得的土地不能成为合作开发房地产经营的土地。《国有土地使用权司法解释》明确规定，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的，应当认定合同无效，但当事人在起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
3.合同内容的特殊性。
合作开发房地产合同具有混同性质，即一个合同包含两个以上的合同内容。由于合作开发房地产项目的合同在法律上没有明确的范例，因此是一种无名合同，当事人约定的合同内容不同，合同的性质就会不同[4]。
（三）合作开发房地产合同的性质
合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。
界定一个合同是不是合作开发房地产合同，需要从以下几个方面把握：
1.共同出资是合作的必备前提条件。至于出资的方式如现金、国有土地使用权、技术等并不影响双方合作的性质。在提供土地使用权的出资方式时，是否成立项目公司法律并无强制性规定，由合作双方在合同中约定。
2.共同经营不是合作开发的必备条件。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。
3.共享利润、共担风险应作为合作开发的必备要件。因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利和义务相一致原则的内在要求和具体体现。值得注意的是，司法实务中在界定合同性质时，合同中是否约定共担风险，并不是判断合同是否具有合作开发房地产性质的唯一标准；在确定受益人是否为合同相对人和是否应当承担民事责任时，不能仅以合同有无约定为限，而应查明事实确定实际构成合作开发房地产法律关系的当事人地位及其民事责任。
例如：广东省高级人民法院对五凤村委会等与金业公司等合资、合作开发房地产合同纠纷再审案作出的（2010）粤高法审监民再字第38号民事判决认定：合作开发房地产合同的法律特征在于“共同投资、共享利润、共担风险”，不能仅以《合作建设开发合同》在字面上没有约定“共担风险”即否定双方合作开发房地产的性质。基于合作开发房地产合同的特性，至于受益人是否为合作开发房地产的合同相对人，以及受益人在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错，均不能成为受益人否认自己为合作开发房地产法律关系的当事人并免于对外承担连带清偿责任的事由。
二、关于合作开发房地产合同效力的认定
合同效力，是指依法成立受法律保护的合同，当事人必须履行合同义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。也就是说，合同一旦依法成立，就要求合同双方依照约定严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要求当事人履行合同并承担违约责任。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。
我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
（一）合作开发房地产合同无效的两种特殊情形
对于合作开发房地产合同而言，要认定合同的效力，除了审查该合同是否具备一般合同生效的实质要件和形式要件外，还应当综合以下两个条件加以认定。
1.签订合作开发房地产合同的当事人至少有一方应当具备房地产开发经营资质。否则，所签订的合作开发房地产合同无效。
2.签订合作开发房地产合同的一方当事人以划拨土地使用权作为投资应经有批准权的人民政府批准。否则，所签订的合作开发房地产合同无效。
（二）合作开发房地产合同无效的补正情形
考虑到当前开发房地产合同签订时，部分当事人双方存在没有取得房地产开发资质、以及以划拨方式取得的土地使用权进行合作开发的情形，在实践中，为了经营活动的稳定性，《国有土地使用权司法解释》又对以上两种合同无效情形规定了补正情形：
《国有土地使用权司法解释》第15条第2款规定，起诉前当事人一方取得房地产开发经营资格或者已经依法合作成立房地产项目公司的，应当认定合同有效。这是对合同当事人的资质进行了补正。
《国有土地使用权司法解释》第16条规定，起诉前经有批准权的人民政府批准的，应当认定合同有效。这对获得批准的时间规定了可以宽延的最后期限。
这两条补正情形，充分体现了司法审判实践中不轻易认定合同无效的立法本意，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。
例如，深圳富山宝实业有限公司诉深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案中，最高人民法院审理后作出的（2010）民一终字第45号民事判决认定，福星公司与富山宝公司签订《合作投资兴建三星花园合同书》时，虽然双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并完善了土地出让手续，将涉案土地变性为商住用地，据此，应当认定二者之间签订的以上合同为有效合同，对双方当事人具有约束力。
（三）不认定为合作开发房地产合同的四种情况
“共担风险”，是合作开发房地产法律关系的本质特征之一。在实践中，却往往出现这样的情况：表面上符合合作开发房地产合同的形式要件，但因为提供土地使用权或资金的一方当事人并不实质承担经营风险，致使合同只是徒具合作开发房地产合同的形式，缺乏双方当事人“共担风险”这一重要合作特征，因此，并不能把它们归入合作开发房地产合同。《国有土地使用权司法解释》第24～27条就规定了以下四种情形：
1.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《国有土地使用权司法解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。
2.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。由于双方签订这种名为合作开发、实为房屋买卖的合同时，建设项目一般尚未开始实施，更不可能办理预售手续，故此种合同大部分情况下都是无效的。只有建设项目实施到一定阶段且已取得商品房预售许可时再签订的合同，或起诉前已取得商品房预售许可的情况下，这种合同才能被确认有效。
3.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。在名为合作开发、实为借款合同时，非房地产开发企业一方是非金融机构的企业时，合同是无效的，是自然人时，合同是有效的。
4.合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。对名为合作开发、实为房屋租赁的合同而言，如果双方约定提供资金一方可以使用房屋的时间超过二十年，超过部分将因无效而得不到法律的保护。
（四）合作开发房地产合同无效的责任承担
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》[5]第46条规定，“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”
三、关于合作开发房地产合同的违约责任
违约责任，即违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件所应承担的赔偿损害、支付违约金等民事责任，是保障债权实现和债务履行的重要措施。《民法通则》第111条和《合同法》第107条对违约责任均作了概括性规定。
违约责任在英美法中通常称为违约的补救，而在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中，或被视为债的效力的范畴[6]。在违约责任的构成上，大陆法系传统的法律与理论，都认为应具备四个要件：违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的因果关系、违约人主观上的过错。但在奉行无过错责任原则的英美法系合同法中，关于违约责任的构成，实际上只需要一个要件：即违约行为的存在[7]。
（一）合作开发房地产合同主要违约形态
房地产合作开发合同违约行为，是指房地产合作开发合同当事人无正当理由而不履行或者履行合同义务不符合约定义务的行为。
根据《合同法》的相关规定，房地产合作开发合同中的违约行为具体可分为预期违约、不履行合同、迟延履行合同、不适当履行合同、根本违约此五种违约形态。
1.房地产合作开发的合作一方预期违约，主要表现为一方不办理合作开发审批及相关的土地使用权变更等手续，致使合同没有履行可能。
2.迟延履行房地产合作开发合同义务，主要表现为一方未按合同约定条件和时间足额出资或合作开发一方未按合同约定按期完成相关工程等。
3.合作开发一方不适当履行房地产合作开发合同义务，这主要表现为土地提供方的土地使用权存在瑕疵，致使合作开发土地使用权在合作开发过程中存在法律障碍。
4.不履行房地产合作开发合同义务，主要表现为一方不按合同的约定，向另一方或多方分配其应得房屋或利润。
5.合作开发一方根本违反房地产合作开发合同义务。常见的根本违约主要有合作开发一方在另一方不知情的情况下将合作开发的项目进行抵押贷款归己使用，或与第三方再建立合作开发关系等。
（二）合作开发房地产合同违约责任形式[8]
违约责任形式，即承担违约责任的具体方式。我国《民法通则》第111条和《合同法》第107条做了明文规定，违约责任除了有继续履行、采取补救措施和赔偿损失三种基本形式外，还有违约金、定金、解除合同等责任形式。
合作开发房地产合同违约责任形式也为以上六种，其中，笔者认为，常用的违约责任形式为继续履行、赔偿损失和解除合同三种。
（三）发生情势变更，无法履行合同的一方当事人不承担违约责任
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法若干问题的解释（二）》）第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
据此，在合作开发房地产过程中，合同签订后发生情势变更，一方无法履行合同不构成违约。但对于是否符合情势变更，法律进行了严格的限制，必须由省一级法院确认，不得滥用，以保证合同交易的稳定性。
在沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案中，辽宁省高级人民法院审理后作出（2010）辽民一终字第105号判决书：工业大学因教育部办学条件调整未能继续履行《联建协议》，并无主观过错；导致《联建协议》未能履行的直接原因是工业大学校址搬迁，而校址搬迁源于教育部规定办学条件的调整，工业大学不承担违约责任。尽管辽宁省高院在判决中并未将工业大学不能继续履行合同的原因明确为情势变更，但工业大学在抗辩理由中已提出这一点，且判决是以教育部文件办学条件改变作为事由来确认工业大学不承担违约责任的。
（四）由于不能归责于当事人的原因而导致合同履行出现瑕疵时，当事人应如何承担责任
在合作开发房地产过程中，经常会出现一些不能归责于当事人的原因而导致合同履行出现瑕疵，此时当事人应承担何种责任？对此主要有两种观点：其一，根据《合同法》第117条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。其二，根据《合同法》第77条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”对于非归责于当事人的原因导致的合同履行瑕疵应属不可抗力范围，对是否及如何承担民事责任的问题，则应结合具体情况，考虑是否故意、是否获得利益等诸多因素，决定责任的大小及是否部分免责。
四、关于合作开发房地产合同的解除
合同解除是指合同成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及消灭合同关系的民事行为。
根据《合同法》的规定，除约定解除条件外，合同解除的法定事由有以下五种情形：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
（一）合作开发房地产合同的解除条件
在合作开发房地产合同履约过程中，一方根本违约致使合作开发合同的目的不能实现时，守约方可以解除合同。值得注意的是，合同的解除权是赋予合同守约方的，如果双方都存在违约事实，则任何一方都不能依据法律或合同赋予的解除权而解除合同。另外，判决合同解除的条件除了包括合同合法有效、具备解除条件等显而易见的因素外，解除合同的程序要件也同样重要，必须严格遵守，解除合同必须书面告知对方当事人，否则合同尚在有效状态。
鉴于《合同法》对一方当事人解除合同后，另一方当事人提出异议的期限未作明确规定，最高法院在《合同法若干问题的解释（二）》中对当事人提出异议期限作出了规定。最高人民法院发布的（2010）民一终字第45号案例中，对合同解除的条件、程序及后果也作出了明确的认定：“合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
（二）合作开发房地产合同解除时的预期利益问题
根据法律，守约方可向违约方索赔直接经济损失，对合作开发的预期利益从理论上讲也应享有索赔权；但对合同解除后损失赔偿预期利益包括范围，以及在实际操作中如何计算预期利益，目前法律规定尚不够明确。
我国《合同法》第113条规定了违约一方当事人应赔偿因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但对因违约原因导致合同并未履行或部分履行而解除，违约方要向守约方赔偿损失的范围是否包括守约方可获得的预期利益，在理论界及司法实务中存在不同的观点，主要分为支持可得利益损失赔偿和反对可得利益损失赔偿两派。否定说认为，由于合同解除的效力是使合同恢复到时订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才可能产生。既然当事人选择了解除合同的权利，就说明非违约方不愿意继续履行合同，故而不应当得到合同完全履行情况下所应得的利益[9]。肯定说认为，违约解除可以与赔偿损失并存。赔偿责任不能因合同解除而不复存在，其损失的范围原则上包括直接损失和间接损失[10]。鉴于当前理论界与实务界对合同解除后可得利益赔偿问题尚未形成共识，故在司法实践中，各地法院视案件的具体情况分别作出了支持或不予支持可得利益诉求的不同处理。
（三）关于合作开发合同守约方可否要求违约方按合同约定支付违约金。
对判决合作开发房地产合同解除时，是否可同时判决违约方按照合同支付违约金，特别是当事人在合同中明确约定合同解除时违约方仍应支付违约金条款是否有效的问题，理论界及实务界尚存争议，主要有肯定说和否定说。
肯定说认为，根据《合同法》第114条第1款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金是双方当事人在签订合同时就此后可能发生的违约行为承担违约责任的预先约定，属当事人意思自治的范围，因此合同解除并不影响该约定的效力。
否定说认为，合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。
最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决确认了合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任的观点，故在该案判决解除合同时，不支持支付违约金的请求，而只支持由违约方承担返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。这就意味着，合同解除的法律后果不存在赔偿违约金这种救济方式。因为合同的解除意味着合同自始不存在，而违约金是由合同约定或法律规定的，合同成立并有效是适用约定或法定违约金的前提，合同自始不存在则赔付违约金缺乏合同成立并有效的事实依据[11]。
（四）并非所有的合作开发房地产合同解除后都具有溯及力。
因为合同的解除意味着合同自始不存在，所以合同解除时，必然伴随着已经履行的部分如何恢复原状的问题，即合同解除的溯及力。我国立法采取了合同解除原则上应该有溯及既往的效力，但对合同解除的溯及力需要一定限制的观点，所以我国《合同法》第97条不仅给出了恢复原状的救济方法，还给出了其他的补救措施、赔偿损失这样的选项，这样立法有其道理。
在法律实践的过程中，经常会出现无法恢复原状，或者恢复原状会带来巨大损失的情况，将这种情况放到合作开发房地产纠纷中，则不难发现，通常合同当事人诉至法院时，合同的标的物已经转让给了第三人，或者该合同所涉及的标的物的绝大部分已经建设完成。在发生合作标的转移的情况时，恢复原状会影响第三人的利益，对于保护善意第三人的利益不利；在发生所涉合作建房标的绝大部分已建成的情况时，恢复原状可能造成极大的经济损失和资源的浪费，这不是立法所追求的效果。因此并不说所有合同的解除，都必然具有溯及力、带来恢复原状的效果。在司法实践中，解除合作开发房地产合同带来的恢复原状的后果通常表现为：返还投资以及相应的银行利息等直接损失。
五、关于合作开发房地产的新增利益分配问题
共担风险、共享收益，是合作开发房地产合同的本质特征。当事双方合作开发的目的，一定是分享收益。因此，在合作开发房地产合同中，收益分配是必不可少的一个内容，在实践中也极易出现争议和纠纷。在合作开发房地产行为中，最常见的收益分配方式有两种：按比例分配房屋、卖房后按比例分配货币。
在合作开发房地产合同中，新增利益主要体现在新增房屋面积上。因此，新增利益的分配问题主要体现在新增房屋面积所取得的利益如何分配。
最高人民法院（2005）民一终字第60号民事判决书对长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案有如下认定：“新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有。但上述三份协议均未就新增的27762.8平方米建筑面积的分配再予约定，一审法院根据各方合作情况，对各方未作约定的新增面积，适用公平原则按照20％的比例确定给华茂公司，与参照双方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况综合考虑的结果大致相当，也符合本案实际，可予维持。”
最高人民法院作出上述认定的法律依据是基于民法基本原则——公平原则，其主要内容有：（1）民事主体参与民事法律关系的机会平等；（2）当事人的关系上利益应均衡；（3）当事人合理地承担民事责任。它要求立法者和裁判者在民事立法和司法的过程中应维持民事主体之间的利益均衡；要求民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。
六、当前合作开发房地产司法处理中存在的问题
（一）合作建房用于自住的当事人资格问题
在司法实践中，关于房地产开发经营主体的资格问题，常常引发多种争议和纠纷。比如：由一方出地、另一方出资，合作建房用于自用而非销售的合作行为，能否也要求合作方必须具备经营资格？
多数人认为，此类合作行为不能认定为合作开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，双方不需具备经营资格。
但到目前为止，法律上还未就此作出明确规定。
（二）关于合作一方以划拨土地使用权投资进行合作开发经营的行为
根据我国现行立法，划拨土地不得用于房地产开发。除非法律允许开发，或者经有批准权的人民政府批准后，划拨土地使用权人才可以与他人进行合作开发[12]。但目前，我国实践中存在大量以划拨土地使用权投资、与他人合作进行房地产开发的情况。如果将此类合同“一刀切”定为无效合同，将不利于生产经营和社会秩序的稳定。
（三）关于合作开发房地产合同解除后的预期利益
在合作开发房地产实践中，因为《国有土地使用权司法解释》在程序上和实体上，都没有就守约方的预期利益作出相关规定，这样导致了一个后果：一旦合作开发房地产合同被解除，守约方往往可以就直接利益要求索赔，对预期利益是否赔偿及如何计算则没有明确的法律规定。这对守约方是不公平的，也容易促使违约方利用恶意违约终止合同而取得更大的经济利益。恶意违约常常发生在合作开发的土地各种手续已办妥、工程已开工或封顶、资金使用最紧张的时期已过、工程有承建方垫资或预售即将开始时，由拥有土地的合作一方以各种借口不履行相关义务，迫使对方提出终止合同。由于对预期利益是否应当赔偿及如何计算在实践中往往争议较大，各地法院的裁判也不尽一致，这需要最高人民法院在总结审判经验的基础上适时出台司法解释或发布具有指导意义的相关案例。