第二节　世上有没有后悔药——不动产买卖合同纠纷

十七、卖房惹上的官司

题记　房屋买卖对于家庭而言，是一项重大的财产活动，涉及财产数额少则几十万元，多则成百上千万。由于房屋买卖合同具有双务、有偿、诺成等特点，因此，达成的房屋买卖合同对双方具有法律约束力，不管什么理由，只要违约了就应当承担法律责任。

关键词　房屋买卖合同

案情讲述

少写一句话　官司找上门

退休干部方某为了给妻子治病，决定把家中的一套房子卖掉。他到房屋中介公司挂牌后，中介公司就领着一男一女来看房，他们说准备买房结婚。方某与女方艾某签订了房屋买卖合同，约定艾某当日支付2万元定金，然后在10日内支付30万元首付款，下余40万元她用贷款支付。合同履行后，定金抵作价款。

合同生效后，艾某先后支付了2万元定金和30万元首付款。一周后，艾某通过中介公司告诉方某，银行对她的贷款申请不批，房屋买卖合同要换成自己男朋友的名字，其他内容不变。方某想你们是一家人，合同签谁的名字都行。于是，他在前一个合同没有解除的情况下，与艾某的男朋友张某又签订了一份《房屋买卖合同》，除了名字以外，所有合同内容都与和艾某签订的合同一致。之后，方某和张某在中介公司陪同下，办理了房产过户登记手续，张某也顺利地从银行获得贷款并支付了40万元房款，方某将房子交给张某，交易顺利完成。

可是，方某万万没想到的是，半年后他接到了法院的传票，原来是艾某将他告上了法庭，主张追究方某违约的民事责任，要求他双倍返还定金4万元，返还房屋首付款30万元，赔偿经济损失10万元。方某觉得十分冤枉，艾某与张某是恋人，他们一起买房，自己没有多收一分钱，为什么要承担违约和赔偿责任呢？

恋人闹分手　卖房教训深

原来，艾某与张某在商量结婚的事情时发生了矛盾，两个人谁也说服不了对方。考虑到今后还要共同生活几十年，艾某觉得无法忍受，就提出和张某分手，张某也同意分手。但是，双方在算经济账时，张某不同意将艾某付出的房款退还给她，他说，这钱你没有给我，我不能退给你。艾某无奈只好起诉了方某。方某就这样成了恋人纠纷的替罪羊。

方某到律师事务所寻求帮助，律师分析道，他卖房子先后与艾某、张某签订过内容相同的两份合同，后来取得房产权利的是张某。方某收取的合同约定房款中，有32万元是艾某支付的。从证据上看，张某取得房屋，有义务支付全部房款；艾某的合同没有实际履行，有权收回已经支付的款项。由此可见，艾某起诉方某是有合同和法律依据的。

法院促调解　三方化纠纷

方某向法院申请追加张某为本案的第三人。法院开庭审理查明事实后，指出本案形式上虽然有两份房屋买卖合同，但是实际上只有一个房屋买卖合同法律关系，后一份合同实际上是艾某把自己与方某之间的合同全部权利和义务转让给了张某的结果。因为办理贷款和过户登记的需要，合同转让之后，如果方某与张某在签订后一份合同时注明上述法律关系，就不会发生今天的诉讼了。

方某没有多收合同约定的房屋价款，本案发生纠纷完全是原告艾某与第三人张某不能协商处理恋爱矛盾所致。即使方某应当承担本案的民事责任，仍然可以向张某进行追偿。在法官的主持下，三方进行了调解，张某将艾某主张的钱款支付给艾某，艾某撤回了起诉。官司虽然结束了，方某心里还是很后怕。他觉得以后再有任何事情，应当先去请教律师，避免发生今天这样的麻烦。

签订房屋买卖合同时应当注意哪些问题？

房屋属于不动产，对于房屋买卖法律有如下特别规定：

首先，房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价款等约定于书面。

其次，在城镇买卖房屋须经房屋登记机构登记后，才发生所有权转移，如果未经登记，即使房屋已经交付，也不发生权利转移的法律效果。

再次，权利人在出卖共有房屋或出租的房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

签订房屋买卖合同时如何判断房屋所有权人？

买卖房屋时，购房人要特别注意所售房屋的权利人是否意思表示一致，签订合同的人是否为所有权人或者授权代理人。

首先，买卖房屋的权利人认定可以房地产权证上的登记为准。这是因为房屋管理部门的登记行为具有公示公信力，购房人没有理由怀疑登记的内容不准确。但是，房屋除了登记的所有权人以外是否仍有共有关系仍然需要注意，以避免买下房屋后发生不必要的麻烦。

其次，售房人婚姻关系存续情况下的房屋是否共有要具体问题具体分析。通常情况下，婚后购买的房屋，属于"夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产”，应归夫妻共同所有。但是，如果是一方用婚前财产婚后买的房屋，只不过是婚前财产的形态变化，房屋不能认定为夫妻共同共有。同时，我国婚姻法规定夫妻可以实行约定财产制，所以，婚后购买的房屋只有在夫妻没有约定为一方所有的情况下，才属于共有财产。

法律快车

《中华人民共和国合同法》

第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

锦囊献计

房屋买卖是人生的大事，来不得半点含糊。特别房屋买卖书面合同的签订，直接产生约束当事人的法律效力。对于购房人而言，要注意下面几个问题：

1.如果一方以家务代理名义，以夫妻双方名义出售房屋，购房人必须要求售房人出具夫妻双方共同意思表示的证据。一方代替他方进行房屋买卖时，须有另一方的明确书面授权。

2.夫妻一方以夫妻双方名义处分房屋，构成无权代理。如果另一方拒绝对这一买卖行为进行追认，购房人即使取得房屋所有权登记，另一方有权要求返还房屋，购房人可以要求无权处分人承担缔约过失责任。

3.夫妻一方擅自以自己名义处分共有房屋的，构成无权处分。无处分权人处分他人财产，在权利人追认或者自己订立合同后取得处分权之前，合同效力待定。但是，如果购房人是善意取得，根据善意取得制度，夫妻反对的一方不得请求返还，只能向无权处分人请求赔偿，以维护房屋交易的安全。

十八、世上没有后悔药

题记　房子虽然是不动产，但是房子的价格却如同蔬菜价格一样处在波动中。蔬菜的价格变动以元计，房子的价格变动以万计。所以在现实生活中，房屋买卖合同签订后，毁约的事情经常发生。买卖双方为此时常纠缠在诉讼中。

关键词　合同履行

案情讲述

签约卖房　反悔不成

2009年的时候，房地产行情看好，周大爷和老伴商量以后想把自己一套老房子卖出去。于是，他就到房屋中介公司挂了牌。不久，一个买房人看中了周大爷的房屋，提出愿意以18万元的价格购买房屋。周大爷当初是以15000元买下了公有住房，现在能够卖到18万元，他感到很满意。于是，周大爷也没有征求家里人意见，就与买房人签订了房屋买卖合同。合同约定购房定金为3万元，买方违约无权收回定金，卖方违约应当双倍返还定金。合同还约定，买方在15日内支付全部房款，双方在房款付清之日起15日内到房产交易中心办理过户手续。合同签订当日，买房人向张大爷支付了3万元定金。周大爷回到家把钱给了老伴，然后又给儿子周庆打了一个电话，告诉他自己卖房子的事。儿子听后说，你卖便宜了，现在的房价最少值25万元。周大爷第二天上午到周围几家房屋中介公司了解情况，发现自己确实把房屋卖得便宜了，心里就想反悔。第二天下午，他来到房屋中介公司，要求他们通知买房人合同解除，理由是家里人不同意。房屋中介公司马上指出，他的行为是违约行为，要双倍返还定金。周大爷表示自己愿意承担违约责任，房子不卖了。房屋中介公司给买房人打了电话，对方在电话里断然拒绝，要求周大爷按照合同履行。

施计自救　依旧无门

买房人不同意解除合同，周大爷发了愁，儿子回家了解的情况以后，就以原告的名义将周大爷和买房人共同作为被告起诉到法院。他诉称，周大爷在购买系争房屋时，他出资15000元。所以，他是系争房产的共同共有人，周大爷在他不知情的情况下变卖房产，侵犯了他的合法权益。买房人明知系争房屋属于家庭共同财产，还以低于市场的价格买下，和周大爷共同实施了侵权行为，请求法院判决房屋买卖合同无效。

周大爷答辩同意儿子的陈述和请求，愿意承担侵权和违约的民事责任。买房人答辩自己是善意有偿取得，不应当承担侵权责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院审理后认为，原告主张的家庭买房他全额出资，没有证据证明。即使原告确实出资，由于房地产权证上没有登记为权利人，所以不能认定原告为系争房屋的共同共有人。被告周大爷与买房人双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，具有法律约束力，应当全面履行。为此，法院判决驳回了原告的诉讼请求。判决生效后，周大爷不得不继续履行合同，收下房款后把房屋过户给买房人。

法眼聚焦

签订的合同可以反悔吗？

合同是当事人之间的法律，对双方都有约束力，非因合同约定事由或者法定理由，不能反悔，必须全面履行合同义务。房产是老年人最主要的不动产，也是他们晚年赖以安身立命的资本。所以，在签订房屋买卖合同前，一定要对房屋市场价格进行询价，了解了市场行情以后再确定自己房屋的出售价格。一旦在房屋买卖合同上签字，就不能无故反悔，所谓"一言既出驷马难追”是也。

家庭成员出资购房能认定为共有人吗？

在购买房屋的过程中，家庭成员间的出资一般没有证据，发生矛盾到法庭审理时往往举证不能，因此要承担举证不能的不利后果。如果家庭成员与房屋买受人发生纠纷，作为证人出庭作证，因为相互间的亲属关系，证言的证明力也非常微弱。因此，父母和子女间的购房出资关系，如果没有在房地产权证上登记为所有人，一般不能认定为共有关系，只能认定为赠与或者借贷关系。我国《物权法》规定了不动产统一登记制度，为保护不动产所有权人的权利，家庭成员对于不动产的法律关系，必须经过依法登记后才能对抗他人。

法律快车

《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

锦囊献计

房屋如果是个人的财产，如何处理似乎影响不大。房屋如果是夫妻共同共有财产，由于与子女今后的财产利益密切相关，处理时还是要家庭成员间多沟通、多咨询，避免后悔的情况发生。

首先，家庭成员要充分协商，即使没有登记为权利人的亲属也要征求意见，“三个臭皮匠赛过诸葛亮”这句话永远是有道理的。

其次，房屋买卖如果不是马上办理过户手续，为增加回旋余地，可以约定合同变更或者解除条款，如在过户前卖方有权增加售价或者解除合同。