二、征税对象

土地增值税征收的基本范围是指凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的都是土地增值税的范围。“国有土地”即法律规定属于国家所有的土地，其中城市的土地属于国家所有，法律规定属于国家所欲的农村和城市郊区的土地归国家所有。“地上的建筑物”即建于土地上的一切建筑，包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”即附着于土地上不能移动或一经移动就将损害其属性的物品。

征税范围的界定标准：①需进行转让，土地增值税只对 “转让”国有土地使用权的行为征税，对 “出让”国有土地使用权的行为不征税，对房地产产权未发生变更的行为不征税，如房地产的出租。②只对有偿转让行为进行征税。对于房地产的继承、赠与不在征税范围内。这里的 “赠与”仅指赠与给直系亲属或承担赡养义务的人或其他社会福利、公益事业。③转让的对象为国有土地地使用权、地上的建筑物及其附着物，若是转让集体土地使用权不属于土地增值税的征收对象。国家为了公共利益可以对集体土地实行征收，依法被征用后转为国家所有才能进行转让。如要自行转让是一种违法行为，对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。简言之，征收土地增值税需满足 “有偿”、“转让”、“国有土地使用权、地上建筑物、附着物”三个条件。

具体判定如下：

1.出售国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，需征收入地增值税。具体可以分为三种情况：（1）出售国有土地使用权。国家将土地使用权通过出让的方式转让给受让人，受让人支付土地出让金后对土地进行通水、通电、路面平整等土地开发，将 “生地变为熟地”，再将熟地售出。（2）取得国有土地使用权后进行房地产开发。在国有土地上建造房屋并出售，在房屋的所有权转移至新的买受人时，土地使用权也随之转移，房地产的权属发生变化，也产生一定的收入。（3）存量房买卖，指将已经建成并已投入使用的房地产再出售。这种情况既发生了权属变更又取得了收入，属于征税的范围。

2.房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用并由承租人向出租人支付租金的行为。这种情况下房地产权属没有转移，土地的使用权和建筑物附着物的所有权仍然属于原所有权人，虽然取得了收入，不属于土地增值税的征税范围。

3.房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房地产权属也没有转移，只是以抵押物的价值担保将来的债权的实现，因此房地产的抵押不征收土地增值税。至于抵押期满后，债务未能清偿，债权人欲实现抵押权而拍卖、变卖抵押物，属于另外的转让房地产的行为，应视具体情况而定。

4.房地产的继承、赠与。房地产的继承，指房产的所有人或国有土地的使用人死亡后，其继承人依法取得相应的物权的行为。这种情况下，房地产的权属发生了变更，但是被继承人并没有取得收入，因此不应征收土地增值税。

房地产的赠与，指房产的所有人或国有土地的使用人将自己所有的房地产无偿转让给他人的行为。这种情况下，房地产的权属发生了变更，赠与人是否取得收入难以确认，法律对此作出明确规定仅对以下两种情况免征土地增值税：其一，赠与人和被赠与人有特殊的关系，被赠与人是赠与人的直系亲属或承担赡养义务的人；其二，赠与属于公益性质，赠与人通过中国境内的非营利性的社会团体将房地产赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（见财政部 《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》）

5.房地产的互换，指一方以自有的房地产与另一方自有的房地产进行交换的行为。这种情况下，房地产权属发生了转移，也取得了实物收入，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

6.合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，这种情况下并没有发生房地产的权属变更，当然免征土地增值税。建成后转让的，与其他的房地产转让并无不同，应征收土地增值税。

依据 《国税局关于印发 〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，也属于合作开发房地产项目。

7.以房地产投资联营。以房地产进行投资、联营，指房地产开发公司以房地产作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产权属转让到被投资、联营企业的行为。这种情况下，免征收土地增值税。若投资、联营企业将上述房地产在转让的，应征收土地增值税。但是，按照 《财务部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》存在三种例外情况：第一，以房地产投资联营，投资、联营的企业从事房地产开发，需征土地增值税；第二，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的，需征土地增值税。第三，投资、联营企业将该房地产再进行转让，需征土地增值税。

8.企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

9.房地产的代建行为，是指房地产开发公司接受他人委托进行房地产的开发，开发完成后向委托人收取费用的行为。这种情况下，房地产开发公司是基于委托而从事一定的行为，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不在土地增值税征税范围。对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按 “服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。

10.房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

11.国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及其附着物。这种情况下，房地产的权属发生了变化，房地产的产权由原权利人转至国家，原权利人取得一定的收入即补偿金，但是免征土地增值税。