变更登记未办理　购买住房归原主

经典案例

张某1970年自建住房，并于1995年取得房屋产权证，载明土地用途为住宅。2006年之前，姜某与其儿子来到张某所在的村租种农田。因生产、生活需要，姜某找到张某，意欲买下其自建的房屋。2007年1月9日，双方签订了一份《卖房契约》，其中特别约定：如房屋征用，乙方（姜某）只享有购房保证金二万元整，所有土地及地上附属物归甲方（张某）所有。姜某当时为能早日到该房居住，便签下了合同。

2013年9月，因姜某与张某协议之房屋位于规划范围内且为危房，该房被确认为征收对象，因此张某向姜某要求收回房屋。然而，姜某认为自己已经将张某的房屋买下并签订了房屋买卖协议，没有理由返还房屋，故拒绝了张某的要求。张某见要求未果，便向法院提起了确认之诉。

法槌定音

法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，张某、姜某在2007年1月9日签订的《卖房契约》中“如房屋征用，乙方（姜某）只享有购房保证金二万元整，所有土地及地上附属物归甲方（张某）所有”的约定是双方当事人真实意思表示，该内容不违反法律、法规禁止性、强制性规定，应为合法有效。

签订《卖房契约》后，双方一直未依法办理房地产权变更登记。现双方约定的“如遇征用”的情况出现，故张某与姜某诉争的房屋依约仍应归张某所有。对于姜某辩解双方签订的是房屋买卖协议问题，法院经审理认为，综合整个契约来看，双方实际签订的是一份附特定终止条件的房屋租住及生产资料代管协议。综上，法院依法判决该房仍归张某所有。

法律解析

《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，姜某因急需居住，于2007年购买了张某自建住房，并签订了一份买卖合同。到2013年，张某已居住了5年，但因没有依法办理房屋变更登记手续，故没有法律效力。由于该房被确认为征收对象，因此张某向姜某要求收回房屋，被姜某以已签订了房屋买卖协议为由予以拒绝。根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但是，由于签订《卖房契约》后，双方一直未能办理该房屋的变更、转让登记手续，且双方在《卖房契约》中已有约定“如遇征用”的情况出现，故法院依法判决该房屋仍归张某所有。本案提醒大家，房屋买卖时，一是要认真签订好合同，二是要依法及时办理房屋变更、转让登记手续。

法条链接

《物权法》第9条、第15条