第二节　办案思路与实战技巧

土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议，是土地使用权取得的基础关系，而土地作为一种不动产，发生物权变动的效果还须经登记才能生效。因此土地使用权出让是履行土地使用权出让合同的结果，须在完成形式要件后方可产生物权变动的效果。因此司法实践中，经常出现土地使用权合同签订后，因出让方未办理土地使用权出让批准手续，受让方请求确认合同效力纠纷；未经依法授权而作为出让方与受让人签订土地使用权出让合同时的合同效力纠纷；受让人擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的合同效力纠纷等土地使用权合同效力纠纷。

1.注意未办理土地使用权审批手续的合同效力纠纷

《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此对于不动产物权变动，我国法律采取的是债权形式主义的物权变动模式，土地使用权出让合同是双方当事人意思表示一致的结果，不应以物权变动过程的瑕疵来否定其效力，只要该合同不存在我国《合同法》第52条规定的合同无效的情形，自双方当事人协商一致订立时生效。因此对于出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，并不构成出让合同无效的事由，该出让合同仍为有效。此种情形下受让方请求解除合同的，法院应予支持。

2.注意未取得合法授权的出让方签订的出让合同的效力纠纷（以开发区管理委员会为例）

土地使用权出让合同，是市、县人民政府土地管理部门代表国家作为出让方与受让方签订的合同，若未取得合法授权的开发区管理委员会作为出让方与受让方签订土地使用权出让合同，原则上为无效合同；但在2005年8月1日前成立的出让合同，起诉前受到有权机关的追认的，依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号，自2005年8月1日起施行）第2条，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

3.注意受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的合同效力纠纷

由于我国实行严格的土地用途管制制度，因此对于土地使用权的用途通过在出让合同中明确约定予以严格限制。对此，我国《物权法》第138条将土地用途列为土地使用权出让合同的主要条款，这体现了国家对土地资源管理的重视。若土地使用权的受让方确实要改变出让合同中约定的土地用途，应按照我国《城市房地产管理法》第18条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”的规定方可进行。因此受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，构成根本违约，出让方可以据此行使合同解除权。