5 退房协议的效力

——王安强诉北京金兰甫房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2015）二民终字第08702号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：王安强

被告（被上诉人）：北京金兰甫房地产开发有限公司

【基本案情】

2013年6月2日，原告王安强与被告北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：原告王安强购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区葛家村西里1号金兰家苑公建区商业、酒店、写字楼14层1单元171×号的房屋，该商品房的用途为写字楼，房屋总价款为2590972元。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。关于出卖人的逾期交房责任约定为，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的1%向买受人支付违约金。关于面积差异处理约定为，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，原告王安强依照合同约定陆续支付全部购房款2590972元。2014年4月13日，被告金兰甫公司向原告王安强发送了《入住通知书》，通知原告王安强可以在2014年4月23日收房。原告王安强未实际收房。关于面积误差比，双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，涉诉房屋预测建筑面积共68.61平方米；庭审中，双方均认可涉诉房屋实测建筑面积为72.37平方米，建筑面积误差比超过3%。

2014年9月19日，原告与被告签订《退房协议》，约定经双方友好协商，因被告延期交房，原告提出退房一事，达成如下协议：一、被告同意原告的退房要求，并向原告退还已支付的购房款2590972元及因延期交房的违约金，按总房款的1%金额为25909.72元；二、双方共同到北京房屋土地管理局办理注销登记；在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，被告将本协议第一条约定的款项退还给原告，原告在收取上述款项时应提供付款证明，向被告退还包括但不限于购房发票等全部相关凭证；三、本协议自双方签字盖章后生效，原购房合同在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后解除，自原购房合同解除之日起，被告有权另行出售该房屋，但被告负有按本协议约定的时间返还原告上述全部款项的义务。双方一致认可2014年9月19日，解除涉诉房屋的商品房预售登记。2015年2月17日，被告向原告返还购房款2590972元及因延期交房的违约金25909.72元。

原告王安强主张合同解除后被告应当退还购房款及利息，而因被告违约，应当适用较高的利率水平，故按照中国人民银行同期贷款利率6.15%为基础，中国人民银行对中小企业贷款利率一般上浮30%，再按照贷款罚息利率加收50%，被告应当按照年利率12%支付原告利息损失，且上述年利率与理财水平相当。同时，合同约定的违约金数额过低，故其要求被告比照其实际损失支付违约金，其实际损失包括利息损失、租金损失、律师费损失和房屋涨价损失，具体数额是按照原告的利息损失数额确定的，并扣除被告已支付的违约金25909.72元。被告对此不予认可，认为双方协商一致达成《退房协议》，已就预售合同的解除及被告应当承担的违约责任达成合意，被告已全部履行《退房协议》，不应再支付违约金。

【案件焦点】

如果双方签订《退房协议》后，一方当事人未按照《退房协议》履行，另一方当事人能否另行要求赔偿损失，或者能否要求解除《退房协议》。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原告王安强与被告金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》及《退房协议》内容未违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应依照协议的约定履行各自的权利义务。因双方所签订的《退房协议》中明确记载退房原因及违约金的支付问题，未记载利息、租金等损失问题，且金兰甫公司已将王安强所交纳的购房款及退房协议中约定违约金予以返还，退房协议业已履行完毕，故王安强以金兰甫公司逾期交房及涉诉房屋面积误差比超过3%为由要求金兰甫公司赔偿《退房协议》签订之前的利息及租金损失，缺乏依据，本院不予支持。依据《退房协议》的约定，在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，被告将本协议约定的款项退还给原告。本案中，双方均认可涉诉房屋的商品房预售登记于2014年9月19日解除。商品房预售登记解除后，被告应依约及时将本协议约定的款项退还给原告。签订《退房协议》之前原告已发《函》催促被告返还购房款及违约金，且被告是因自身财务原因未及时履行《退房协议》，故被告应当以原告已付购房款为基数支付自2014年9月20日至2015年2月17日被告实际退还之日止的利息。被告关于其应于2014年11月19日前返还购房款及违约金的抗辩意见，本院不予采纳。关于上述利息计算标准，本院认为应按照同期人民银行贷款利率的标准计算，原告主张按照年利率12%的诉请过高，应予驳回。本案系商品房预售合同纠纷，原告关于律师费损失的诉讼请求，缺乏法律依据，法院难以支持。关于违约金一节，本院认为双方签署的《退房协议》已明确约定违约金的数额，且违约金数额足以弥补逾期交房给原告造成的损失，故原告认为合同约定的违约金过低要求增加违约金的诉讼请求，法院难以支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告北京金兰甫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以购房款二百五十九万零九百七十二元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付王安强二○一四年九月二十日至二○一五年二月十七日的利息。

二、驳回原告王安强的其他诉讼请求。

王安强持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王安强与金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》及《退房协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同行使权利、履行义务。双方签订《退房协议》时，王安强即应意识到其可能存在利息、租金、房屋价值上涨等损失，其仍与金兰甫公司签订了《退房协议》，并在该协议中明确记载退房原因及违约金的支付问题、办理退房的方式、双方所签原购房合同解除的时间，以及原购房合同解除后金兰甫公司的相关权利和义务等系列内容，但并未提及购房款利息、租金、房屋价值上涨等损失问题。现该《退房协议》约定的内容已经履行完毕，且王安强提交的证据亦无法证明其签订《退房协议》时针对购房款利息、租金、房屋价值上涨等损失问题保留了后续权利，故本院综合以上因素，认为《退房协议》即双方针对所签原购房合同的解除、违约责任及其他相关权利义务等后续问题所达成的协议。鉴于此，现王安强再以金兰甫公司逾期交房及涉诉房屋面积误差比超过3%为由要求金兰甫公司赔偿租金损失及《退房协议》签订之前的购房款利息损失，依据不足，难以得到支持。

我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上法律规定可以看出，违约金是当事人通过协商预先确定的将来一方出现违约应作出的独立于履行行为以外的给付。本案中，王安强在金兰甫公司违约行为发生后，已与金兰甫公司达成《退房协议》，对双方解除原购房合同的原因及违约责任等事宜进行了约定，现王安强以金兰甫公司依据《退房协议》所支付的违约金25909.72元数额过低，不足以弥补自己的损失为由，要求增加违约金数额，显然不符合上述法律规定的精神。因此，王安强的该项请求，因缺乏依据，本院难以支持。鉴于此，本院认为无须启动评估程序对王安强主张的重新购房所受到的房屋涨价损失进行评估。故对于王安强提出的评估申请，本院不予准许。对于王安强要求金兰甫公司支付律师费损失的请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。从《退房协议》的约定、涉诉房屋的商品房预售登记的解除时间，以及王安强发《函》催促金兰甫公司返还购房款及支付违约金等情况判断，金兰甫公司确存在逾期履行《退房协议》约定的返还购房款及支付违约金义务的行为，原审法院判决金兰甫公司以王安强已付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率向王安强支付自2014年9月20日至2015年2月17日的利息，处理正确，本院予以确认。综上所述，原判正确，应予维持。王安强的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案中关键的问题就是《退房协议》的效力。

首先，《退房协议》的法律效果。关于合同解除的法律效果，理论上有直接效果说、间接效果说以及折中效果说等学说。从目的解释和体系解释的角度考虑，我国《合同法》对于合同解除的法律效果应当采用直接效果说，即合同因合同解除而溯及既往地消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权，无法返还的可以请求恢复原状。

其次，双方就退房事宜达成《退房协议》且退房协议已实际履行，买房人能否另行要求开发商支付违约金及赔偿损失。依据《合同法》相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订《退房协议》且退房协议已实际履行，买房人能否另行要求开发商支付违约金及赔偿损失，应从以下几个方面判断：第一，《退房协议》是否系双方当事人真实意思表示，是否违反我国法律、行政法规之效力性强制性规定；第二，是否合法有效，是否存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等影响《退房协议》效力的情形；第三，双方当事人在签订《退房协议》时是否预见到或者应当预见到其存在利息、租金、房屋价值上涨等损失及依据合同其可以主张的违约金数额；第四，《退房协议》明确具体，即《退房协议》是否明确记载退房原因及违约金的支付问题、办理退房的方式、双方所签原购房合同解除的时间，以及原购房合同解除后被告的相关权利和义务等系列内容；第五，《退房协议》约定的内容是否已经履行完毕，且是否有证据证明其签订《退房协议》时针对购房款利息、租金、房屋价值上涨等损失问题保留了后续权利。

最后，如果双方签订《退房协议》后，一方当事人未按照《退房协议》履行，另一方当事人能否要求解除《退房协议》。对此，学术界有不同的观点，一种观点认为，《退房协议》实质是双方当事人行使解除权的行为，是对双方之间原合同内容的变更，不是真正意义上的合同，对解除协议无法再解除。另一种观点认为，《退房协议》系双方当事人真实意思表示，符合合同的构成要件，实质上是双方之间协商达成的一个新的合同。如果一方未履行《退房协议》，另一方当事人可以行使解除权。笔者认为，随着房地产市场的日益火爆，买房人与开发商签订《退房协议》后，开发商迟迟不予返还购房款的现象日益增多。签订《退房协议》时，买受人为了尽快收回购房款，可能在违约金及赔偿损失方面做出很大让步，但是《退房协议》签署后，在开发商长期占用买房人的购房款经多次催告仍不予返还，给买房人造成严重经济损失的情况下，可以赋予买房人解除《退房协议》的权利。但是《退房协议》的解除并不意味着原合同继续履行。因为原合同可能已经不具备履行条件，如开发商已将房屋出售给他人。

编写人：北京市丰台区人民法院 梁艳