7 “借名买房”应属效力待定的合同

——苏锦良、詹秀凤诉苏锦川、汪碧银合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省泉州市安溪县人民法院（2015）安民初字第5919号民事判决书

2.案由：合同纠纷

3.当事人

原告：苏锦良、詹秀凤

被告：苏锦川、汪碧银

【基本案情】

2009年9月18日，原告苏锦良与福建力标集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0091460）。合同约定，苏锦良向福建力标集团有限公司购买位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店，总价款人民币617708元；本合同签订时支付人民币337708元，余款人民币280000元办理银行按揭贷款。

合同签订时，原告苏锦良支付福建力标集团有限公司首付款人民币337708元。原告苏锦良因银行信用记录不良，导致不能办理银行按揭贷款。

2010年3月28日，原告苏锦良（甲方）、原告詹秀凤与被告苏锦川（乙方）、被告汪碧银签订一份《协议书》。协议约定：甲方于2009年9月18日向福建力标集团有限公司购买位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店面一间，因甲方自己银行信用不良，导致不能办理银行按揭贷款手续，甲方借用乙方的名义购买位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店面一间；该店面的首付房款人民币337708元及银行按揭贷款全部由甲方出资和负责偿还，乙方没有实际出资，该店面的产权归甲方所有，乙方没有产权；《商品房买卖合同》及相关不动产发票和银行按揭贷款卡的原件在甲方处；甲方应每月按时偿还上述店面的银行按揭贷款，不得逾期偿还和导致给乙方有不良信用记录等。2010年5月19日，被告苏锦川与福建力标集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0091427）。合同约定，苏锦川向福建力标集团有限公司购买位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店，总价款人民币617708元；本合同签订时支付人民币337708元，余款人民币280000元办理银行按揭贷款。2010年7月27日，被告苏锦川作为借款人及抵押人、被告汪碧银作为抵押人，中国银行股份有限公司安溪支行作为贷款人及抵押权人，福建力标集团有限公司作为保证人，签订一份《住房借款合同》。合同约定，被告苏锦川向中国银行股份有限公司安溪支行办理购房按揭贷款人民币280000元，期限自2010年7月27日至2020年7月27日等内容。此后，原告苏锦良、詹秀凤以被告苏锦川的名义按月偿还银行按揭贷款，办理房屋交付手续，交纳物业管理费，并以原告苏锦良的名义交纳水电费。

原告认为：现被告苏锦川不予协助原告办理房产手续，且准备将上述房产卖掉。为此，原告请求：1.依法确认原告、被告于2010年3月28日签订的《协议书》合法有效；2.依法判决被告位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店面一间的房产归原告所有。

被告认为：对于我大哥苏锦良借用我的名字购买店面一事，证据全部属实，我本人无可抗辩，也无异议。我很后悔当初将名字借与他人购买店面一事，今后将不再借与他人任何证件，办理任何手续。我正想将该房子卖掉，既然我大哥已起诉，我也无时间开庭，尊重法院判决。

【案件焦点】

“借名买房”合同不违反《中华人民共和国物权法》第九条第一款的强制性规定，属效力待定的合同，其是否有效以是否损害社会公共利益为重要认定标准。

【法院裁判要旨】

福建省泉州市安溪县人民法院经审理认为：原告苏锦良、詹秀凤与被告苏锦川、汪碧银签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定该协议合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。现原告请求依法确认原告、被告于2010年3月28日签订的《协议书》合法有效，符合法律规定，予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店的出卖人福建力标集团有限公司尚未将该房产的物权转移登记到买受人被告苏锦川的名下，现该房产的物权仍登记在福建力标集团有限公司名下，被告苏锦川仅为备案人，故不能直接认定该房产归原告苏锦良、詹秀凤所有。现原告请求依法判决被告位于安溪县凤城镇阳光城第4幢176号店面一间的房产归原告所有，于法无据，不予支持。被告苏锦川、汪碧银经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。

福建省泉州市安溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：

一、确认原告苏锦良、詹秀凤与被告苏锦川、汪碧银于2010年3月28日签订的《协议书》有效；

二、驳回原告苏锦良、詹秀凤的其他诉讼请求。

宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

【法官后语】

本案是一起亲属之间发生的“借名买房”合同纠纷，在审理过程中，对借名买房合同的效力存在较大分歧。第一种意见认为，苏锦良借用苏锦川的名字购买房屋，双方及各自的配偶签订的“借名买房”《协议书》，违反了《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的强制性规定，导致法律物权与事实物权的分离，应认定合同无效。第二种意见认为，“借名买房”合同，未违反《物权法》第九条第一款的强制性规定，属效力待定的合同。本案苏锦良借用苏锦川的名字购买房屋，双方及各自的配偶签订的借名买房《协议书》，属当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定合同有效。

笔者同意第二种意见。

“借名买房”合同不违反《物权法》第九条第一款的强制性规定。“借名买房”合同包括两个主要内容：借名订立买房合同；借名登记房屋。借名人与出名人因借名买房合同纠纷提起诉讼，案由为合同纠纷，属于债权法律关系范畴，其成立、生效等问题应依合同法的规定处理，而物权登记制度只可能影响当事人物权变动效果或者影响其权利对于第三人的效力，因此，“借名买房”合同纠纷应适用《合同法》，而非《物权法》。

从《物权法》第十五条规定，可以看出物权登记制度不是针对合同行为，而是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系一起的，是一种物权变动的公示方法，如果当事人之间仅就物权变动达成合意签订合同，而没有办理变更登记，则不会影响合同的效力。

“借名买房”合同属于效力待定的合同。在现行的民事法律上针对“以他人名义购买房屋的行为”没有禁止性的强制性规定。“借名买房”合同是否有效，首先看借名购买的房屋对购买人的身份、收入等方面是否有特定要求，如是不受任何限制的普通商品房，则借名行为有效。对购买人身份、收入等方面有特定要求的房屋，如果借名买房人亦符合购买条件、不受限制时，借名行为有效。对购买人身份、收入等方面有特定要求的房屋，如果借名买房人不符合购买条件、受到限制时，则看借名买房行为是否有损害社会公共利益的情形，如果不存在损害社会公共利益的情形，比如借名购买拆迁户的安置房，则借名行为有效，因为此时的名义买房人自愿转让自己的全部或部分购房权利，不涉及社会公共利益；如果有损害社会公共利益的情形，比如借名购买经济适用房、限价商品房，以及国务院和一些地方政府出台限购政策的商品房，则借名行为无效，因为该借名行为损害的是国家城镇住房管理制度，且事关社会公共利益，政府不能放纵借名买房人违反相关制度或政策借名购买政策性保障住房，也不能放纵政策性保障住房购房资格的有偿转让或无偿出借。

编写人：福建省泉州市安溪县人民法院 刘建安