二十、不动产登记的公开性、登记簿的查询

按照物权公示原则，不动产登记簿应该具有公开性。这个“公开性”的含义必须在不动产登记条例上予以明确界定。我国《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应该提供。”所以，这个“公开性”的含义，就是指不动产登记簿不是国家的保密档案，不能禁止民事主体了解；恰恰相反，它是许可权利人、利害关系人查询、复制的。所以从物权公示原则的角度看，法律规定不动产登记簿必须公开的规则，是为了保障物权变动过程中涉及的交易安全保障的任务。比如，如果一个人要向他人交付其房屋的所有权，那么他就应该向所有权的受让人知悉其房屋所有权的存在；而受让人知悉房屋以及所有权存在的最佳方法，就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。再如，如果一个人要在一桩不动产上设定抵押权，那么就应该让相关的债权人知悉这个抵押权的存在，这样其他债权的交易安全也就得到了保护。也就是这样，不动产登记条例中就必须建立不动产登记簿的查询制度，这一制度属于程序法上的制度。物权公示原则和不动产登记簿公开是实体与程序的关系，通过不动产登记簿的公开，物权公示原则得以落实。

但是，不动产登记簿的公开性与可以查询，也必须按照物权公示原则做出明确地界定。首先，我们必须了解，物权法建立公示原则的目的是为了物权交易的安全，因此，只有和不动产的权利人发生交易的人，也就是法律上所说的利害关系人，才能够查询相关的不动产登记簿。不涉及交易的人，不必要知悉不动产登记簿的记载，也没有权利查询不动产登记簿。因此，公开的对象不是社会所有的人，不能任何人都可以随意地知悉别人的不动产登记簿上的记载。不动产登记簿的公开性，对一般社会大众而言还是具有一定的私密性的。其次，同样基于交易安全的理由，与交易无关的信息，即使相关的交易参与人也不应该知悉。比如，一个试图购买房屋所有权的人，他可以查询房屋所有权现在的法律状态，但是不可以查询该房屋交易的历史。最后，权利人、利害关系人的查询必须履行申请等手续，不动产登记机构对此申请也有审查的权力。在现实生活中，立法必须防止利用不动产登记簿的公开性规则扰乱甚至损害民众生活安康私密的现象发生。

通过这些分析，可以清楚地看出，不动产登记簿公开性，和我国社会一些人理解的“公开”的含义有相当大的不同。

在不动产登记条例的制定过程中，一些人提出了将不动产登记簿记载的内容应该利用上网等方式予以“公告”的观点，这也是不对的。公告，是指政府、团体对涉及公共利益的重大事件当众正式公布或者公开宣告，其目的是使全体社会成员都能了解这一信息。不动产登记簿记载的内容是个人财产权利，没有必要予以公告。公告是公共权力的运用，运用公共权力必须有法律规定的条件。无论如何，我们不能因为建立了不动产登记制度，就要发生使得一般民众的财产隐私暴露于人的结果。个人财产权利尤其是一般民众的财产权利属于“风可进、雨可进、国王不可进”的范畴。在现实生活中，政府可以发布某一个地区如何开发的公告，即规划性的公告，但是登记机关不能将不动产登记簿记载的民事主体的权利的内容发布公告。

在不动产登记条例的制定过程中，还有一些人提出了利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的要求、达到官员惩治腐败目标的要求。这也是对于不动产登记簿的公开性的误解。社会一些人，包括媒体炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题，都是这些误解的反映。惩治腐败的阳光立法内容很多，其中之一就是要求官员公布其财产，以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法，从立法的功能和法律体系的角度看，这些立法不能针对一般民众，当然也就不能针对一般民众的财产权利。法律可以要求官员公布其财产，但是不能要求一般民众也公布其财产，不能因为立法给一般民众的财产私密造成侵扰。所以，不能把不动产登记簿纳入到“阳光立法”的范畴之内。因此，从不动产登记条例的角度看，不论是“以房查人”还是“以人查房”都是不能采纳的。

另外我们要知道，“阳光立法”是非常强力的法案，国家司法部门可以依据这样的立法行使非常强大的权力，可以查阅任何个人或者机关的档案资料。不要说像不动产登记簿这样具有一定公开性的官方档案，即使是在法律上处于“保密”原则保护下的个人存款资料，只要是涉及官员腐败的，国家法制机构都可以查询。所以，不在不动产登记条例中建立官员财产查阅的制度，丝毫都不会妨碍司法机关依据职权查阅官员的财物，丝毫都不会妨害反腐。

阳光立法建立的官员财产公布的制度，必须规定什么样的官员，依据什么样的程序申报这样的规则。可是，不动产登记簿上从来不会记载某某人是什么官员。所以要求不动产登记承担阳光立法的职能，这在立法上也是完全无法实现的。如果一个官员将其实际拥有的不动产登记在其亲属甚至是不相干的人的名义下，这从不动产登记的角度看完全不会遇到障碍。遇到这种情况时，不论你是“以房查人”还是“以人查房”，那都是查不到的，所以我们不能要求登记机关承担这一方面的职责。但是，在阳光立法中，对一个腐败的官员，不论其财产登记在谁的名义下，国家司法部门都可以查出来。