典型案例_物业纠纷实用法律手册-QQ阅读男生玄幻网

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典型案例

1.詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案[1]

问题提示

前期物业服务合同期满但尚未成立业主大会的，物业服务企业如要调整收费标准，则须符合哪些条件？

【案情】

原告：詹某

被告：某物业公司

原告詹某诉称：2009年5月3日，詹某与某物业公司签订了《商厦物业管理合同》，约定了管理费的收费标准为写字楼每月2.80元/平方米，履行期限与詹某实际使用物业的期限相同，某物业公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。合同签订后，詹某一直按照合同条款履行，2011年3月，某物业公司突然单方提升商厦的管理费，从原来的每月2.80元/平方米调升至每月6元/平方米。詹某与商厦多名业主对此提出异议，并与某物业公司进行协商，但某物业公司置之不理，从2011年3月开始，某物业公司每月收取了詹某272元管理费，比原来多收了145元，故请求法院判令：（1）判令某物业公司按照与詹某所签订的《商厦物业管理合同》的约定继续履行合同；（2）判令某物业公司退还多收的2011年3月和4月的物业管理费290元（按每月145元标准计算）。

被告某物业公司辩称：（1）由于商厦至今未成立业主委员会，发展商遂于2010年10月再次依照广州市房管局的相关规定进行了招投标，该司作为投标单位之一参与了竞标并中标，发展商于2010年11月26日与某物业公司订立了《商厦物业管理委托合同》约定：管理费标准为每月6元/平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第1条规定，某物业公司通过合法程序与发展商订立的合同对业主是有约束力的，业主应按照新标准每月6元/平方米向某物业公司支付管理费。（2）詹某与某物业公司之间签订的原物业管理合同中关于管理期限的约定因违反相关规定而没有约束力的，确定双方之间权利义务关系的依据应当是2010年11月某物业公司与建设单位签订的《商厦物业管理委托合同》。在建设单位对项目的物业管理服务进行招标后，詹某与某物业公司之间签订的原合同事实上已经自然终止，按照最高院的司法解释，确定双方之间权利义务关系的依据应当是某物业公司中标后和建设单位签订的新的物管服务合同。（3）包括詹某在内的绝大多数商厦业主及使用人已经用其行为接受了某物业公司对商厦提供物业管理服务及相关收费标准，双方之间事实上已经就商厦物业管理服务事宜意思表示一致，詹某要求返还管理服务费没有依据。现已经远超过2/3的业主按新标准缴交管理费，而詹某亦已于2011年3月25日按照新规定交纳了物业管理费。（4）某物业公司的收费标准远低于周边同类物业的市场价格，如判令某物业公司按照2.8元/平方米的标准继续收费将导致管理服务难以为继，最终必将对全体业主的利益造成损害。综上，詹某诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

【审判】

一审情况：

法院经审理查明：2007年9月18日，某发展商与某物业公司签订《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：某发展商将商厦委托于某物业公司实施物业管理服务，委托管理期限为3年。自2007年9月18日起至2010年9月17日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与某发展商协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计，按商住办公为2.8元/平方米的标准向业主或物业使用人收取，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮。

2009年5月3日，詹某与某发展商签订《商品房买卖合同》，约定詹某购买案涉房屋，物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由某发展商选聘物业管理公司提供，某发展商与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。该《商品房买卖合同》附件三为前期物业管理服务合同。同日，詹某与某物业公司签订《商厦物业管理合同》约定：本合同的履行期限与詹某实际使用物业的期限相同；管理费收费标准按照唐某、李某使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元/平方米；管理费以及其他应缴费用按月结算，詹某须于每月7日前到某物业公司指定的地点缴交；某物业公司制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整，管理费以年度为期调整并按调整后的标准向詹某收取管理费。

2010年10月，某发展商进行前期物业管理招标，某物业公司参与了竞标并最终中标。房管部门对某发展商报送的商厦前期物业招标材料给予备案。同月，某发展商与某物业公司签订了《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与某发展商协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计，按商住办公为6元/平方米的标准向业主或物业使用人收取，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮。

商厦至今未成立业主委员会。詹某人住案涉房屋后一直按每月每平方米2.8元的标准向某物业公司交纳物业管理费至2011年2月。后詹某按每月每平方米6元的标准向某物业公司交纳了2011年3月和4月的物业管理费。詹某表示：我交纳2011年3月和4月的物业管理费时曾表示要求按照原标准交纳物业管理费，但由于物业管理费是连同其他水电等杂费一同交纳，某物业公司表示若不按照新标准交齐物业管理费则全部费用都不收取，由于担心水电费没有交纳有可能停水停电，考虑到我方将房屋出租，为了使租户正常使用，因此我方按照新标准交纳了2010年3月和4月的物业管理费。

广州市越秀区人民法院于2011年7月8日作出（2011）穗越法民三初字第1275号判决：驳回詹某的诉讼请求。

二审情况：

宣判后，詹某向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2012年6月20日作出（2011）穗中法民五终字第3025号判决：撤销一审判决，某物业公司向詹某返还多收取的管理费290元；驳回詹某的其他诉讼请求。

法院生效裁判认为：詹某与某物业公司在2009年5月3日签订了《商厦物业管理合同》合法有效。根据上述合同的约定：“该合同的履行期限与詹某实际使用物业的期限相同；管理费收费标准按照詹某使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元/平方米；某物业公司制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整”。即双方当事人在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第76条第1款、第2款之规定，物业服务收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某物业公司的现有证据显然亦不符合物权法规定的上述要求。某物业公司未经征求案涉物业管理区域业主的意见，仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2.8元/平方米/月调高至6元/平方米/月，要求詹某按照6元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，依据不足。詹某要求某物业公司退还多收取的管理费有理，予以支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，处理不妥，予以纠正。

【本案解读】

目前，由于我国现有的法律、法规对于前期物业管理所引发各类纠纷的处理处于一种盲区和空白状态，因此，此类纠纷诉讼到法院，往往使审判人员感到无章可循、难以驾驭。特别是前期物业服务合同期满但未成立业主大会的情况下，物业管理费标准如何确定的问题法律没有明确规定，成为引发纠纷的主要原因，也是司法实践中的难点。由于前期物业管理费调整的案件处理对于小区物业费的涨跌具有示范作用且涉及多方主体的利益，使得这类案件的处理具有较强的敏感性，也成为新闻媒体和社会广泛关注的热点，因此，把此类纠纷作为一种新的法律现象放在法律平台上认真地加以调查分析，研究总结，显得尤为必要亦尤为迫切。它不但对审判实践中司法统一有重要的意义，而且对于促进物业管理的立法完善也具有相当的借鉴作用。

一、现行地方规范性文件对前期物业管理费调整的相关规定的总体概括和现状评析

福州省物价局与省住房和城乡建设厅于2010年6月28日公布的《福州省物业服务收费管理办法》第8条规定，前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。

江苏省物价局和省住房和城乡建设厅于2010年1月4日公布的《江苏省物业服务收费管理办法》第9条规定：前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。

广州市物价局于2012年11月22日对《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》以及《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》等三个规范性文件进行了评估修订，并发出公告向社会公众征集意见。其中，对于前期物业管理费的调价规定如下：在业主大会成立之前，前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或没有明确约定收费标准执行期限但原标准已执行超过三年。或者调价方案已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等情况下，物业服务企业可以对物业服务收费标准进行调整。目前，修订后的正式规范性文件尚未出台。

纵观以上地方规范性文件对于前期物业管理费调整的相关规定，可以看出牵涉到广大业主和物业服务企业的物业服务收费等相关问题应当进行法规化的明晰和界定。由于物业服务费牵涉面广、涉及多方主体利益，是一个敏感性问题，物业服务费由物业服务企业随意调整，业主会有意见，并产生抵触情绪，容易引起业主与物业服务公司的纠纷，而目前也只有部分地方规范性文件对于前期物业服务费的调整作出了明确规定。但是，由于规范性文件不是法的渊源，不能直接适用，因此其所规定的各类与物业管理主体相关的权利和义务中的强制性条款和禁止性条款，是否必须遵守？是否不能违反？如违反，其法律效力如何确定？根据《中华人民共和国合同法》规定，只有违反法律和行政法规强制性的规定的行为才能认定无效，因此这就首先导致了地方规范性文件与合同法内容规定的冲突。其次，地方规范性文件不能在判决书主文之中直接引用，因此造成判决结果法出无门，成为空中楼阁。因此，笔者认为，对于前期物业管理方面的规范应建议由国家公权力介入，并由最高人民法院通过司法解释尽快统一。

二、前期物业管理费用调整应经的程序和法理评析

前期物业管物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务合同和报酬进行调整，就属于合同内容变更。根据《物业管理条例》之规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物业服务合同有两个显著的特征：一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，前期物业服务具有特殊性，业主虽然不是合同的当事人，但是在买受房屋时就视为已经概括承受了开发商在前期物业服务合同中的权力义务，合同对其具有约束力。本案中，某物业公司辩称其与开发商重新约定的物业管理费标准对于业主具有约束力也正是依据的该理由。虽然理论上前期物业管理的合同是在售房时达成的协议，但因为业主与开发商相比，在缔约能力上处于弱势地位，基本上只要想买房就只能对开发商事先拟好的物业管理合同照单全收。加上我国物业管理还远未进入建管分离的时代，所以开发商往往与物业管理企业串通，收取超出实际支出的物业管理费用或向业主转嫁应由开发商承担的物业管理费用，使前期物业管理成为暴利行业，损害业主的利益。因此，业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从法理的角度来说，真正的物业管理法律权利义务存在于业主与物业公司之间。因此，在业主大会尚未成立的情况下，物业公司就前期物业费的调整及调整范围等，应当与业主进行协商，只有业主参与协商重要条款的变更，这样达成一致后才能变更原有的合同关系。只有合法的主体，作出的决定才具有法律效力。

《中华人民共和国物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：……（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第1款第（7）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。依照上述法律规定可知，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意，即须经过“双过半业主”同意。本案中，某物业公司在没有经过“双过半业主”同意的程序下，直接与开发商在物业管理委托合同中将物业管理费标准进行了调整，显然不具备合法依据。

三、法院对于“双过半”表决程序的审查标准

正如本案的情形，诉讼中，双方当事人往往会围绕是否经过了“双过半”表决程序的争议提供大量的证据材料，而法院对此应当采取形式审查还是实质审查则在理论上和实际中都存在争议。形式审查只审查表决程序是否符合法定形式和要求。实质审查的范围则不限于此，还包括表决所反映的事实是否真实有效。笔者认为，法院对于“双过半”表决过程是否真实、程序是否合法仅负责依照物业管理法律规定的要件进行形式审查的义务，理由如下：

1.物业管理区域的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为，有关业主大会、业委会选举、表决等物业管理法律规定的立法目的是更好地保障小区业主的自主权利、使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿，换而言之，对于形成统计结果的有关表决等的真实性逐一进行核查，这已经超过了法院审查范围，并且从法院的实际工作情况考虑，也不可能挨家挨户对有关表决是否系业主本人的签名进行考证。

2.由于实际中难免会出现“双过半”业主所作出的表决损害业主合法权益的情况，如果个别业主对“双过半”业主所作出的表决程序提出异议，根据举证责任原则，则应当由提出异议者举证证明表决程序不符合相关规定。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，则由负责举证责任的当事人承担不利后果。

3.采取异议登记作为救济方式。在司法实践中，如果法院认为表决程序可能存在作假问题，而业主一方由于举证能力有限无法提供充分的证据，这种情况下该如何保障业主的合法权利？对此，笔者建议可采取异议登记作为救济方式，即法院可以通过在小区贴出公示的形式，告知广大业主如果对选票结果存在异议，可以在规定时间内向法院提出异议，法院可以组织双方当事人对特定业主的选票予以核对，从而辨别真伪，这样既能使法院调查工作成为可能，又能加强对相关权利人利益保护；既遵守了举证责任规定，又弥补了举证责任分配中存在的漏洞，兼顾了效率与公正。

2.无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案[2]

问题提示

前期物业管理的收益归谁所有？

【裁判摘要】

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

【案情】

原告：江苏省无锡市春江花园业主委员会。

代表人：常某靖，该业主委员会主任。

被告：上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司。

代表人：袁某栋，该公司经理。

被告：上海陆家嘴物业管理有限公司。

法定代表人：徐某进，该公司董事长。

原告江苏省无锡市春江花园业主委员会（以下简称业委会）因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称无锡分公司）、被告上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称物业公司）发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。

原告业委会诉称：2002年11月25日，被告物业公司与无锡市春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司（以下简称聚江公司）签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理，管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后，物业公司安排被告无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。2007年12月22日，原告业委会依法成立。2008年6月21日，业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议，致函物业公司，明确不再与其签订物业管理合同，并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日，物业公司即派员与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为2 327 931.87元，其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5 967 370.31元未列入移交。为维护全体业主的利益，遂诉至法院，要求物业公司和无锡分公司立即返还移交清单确认的2327931.87元中的2 273 872.32元（差额部分54 059.55元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），及2004年至2007年共有部分收益的70％即4 177 159.22元，两项合计6 451 031.54元。

原告业委会提交了以下证据：

1.原告业委会备案证明及无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执各一份，用以证明业委会依法成立的事实。

2.2008年1月11日原告业委会和被告无锡分公司的会议纪要一份，用以证明业委会与无锡分公司开会要求进行资料移交。

3.2008年6月23日被告物业公司与原告业委会的会议纪要一份，用以证明双方协议商谈春江花园业主自治后双方的交接事宜。

4.通知一份，用以证明原告业委会向被告物业公司发出通知，告知其春江花园业主大会决议实施业主自治，要求物业公司移交相关资料和结算相关工人工资和日常费用的事实。

5.2008年6月29日的物资移交协议、2008年6月29日的资料移交协议、2008年6月30日无锡春江花园对外合同修正协议，用以证明原告业委会和被告物业公司协议商定进行相关物资和材料的移交。

6.2008年6月29日，原告业委会和被告物业公司签订的无锡春江花园退盘人事关系处理协议，用以证明双方对相关人员进行安置的事实。

7.2008年7月17日“关于无锡春江花园退盘移交协议”一份，用以证明被告物业公司同意于2008年6月23日退出对春江花园的物业管理，进行有关资料的移交。

8.2008年7月17日“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”一份。证明双方就2008年间被告物业公司应移交给原告业委会的财物达成协议的事实。

9.2008年7月21日原告业委会致被告物业公司的书函。证明业委会要求物业公司确认其经办人于2008年6月23日至2008年7月17日期间，与业委会签订的一系列协议的事实。

10.2008年7月29日被告物业公司对原告业委会的回函，用以证明物业公司对双方签订的人事关系处理、资料移交、对外合同签订、物资移交四个方面的协议无异议，并要求在费用结算上双方应继续协商的事实。佐证2008年7月17日的移交清单并不是双方对所有事项的全部了结。

11.2005年至2007年被告无锡分公司制作的当年的收支情况表，以及2004年部分收退费日报表等，用以证明被告物业公司2004年至2007年的共有部分收入共计5 967 370.31元应当移交。

被告物业公司、无锡分公司辩称：2002年11月25日，物业公司与聚江公司协商签订前期物业管理合同，并由无锡分公司具体实施对春江花园的物业管理属实。在原告业委会成立后，双方已陆续办理了资料等的移交，并通过结算，于2008年7月17日订立移交清单，该清单明确截止到2008年6月30日，物业公司应结算给业委会的款项总额为2 327 931.87元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算，是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确：“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。”依据该约定可以看出，双方之间已经全部解决了所有争议，故现业委会的诉讼请求，超出了双方协议的范围，其超出部分的诉讼主张，不应得到法院的支持。根据协议，物业公司、无锡分公司应当移交给业委会的款项总额为2 327 931.87元，扣除业委会诉讼请求中已认可给物业公司的54 059.55元，现已实际支付了1 857 995.72元，故尚需移交业委会415 876.6元。对该部分款项，同意及时移交。

退一步讲，即使移交清单未包括2004年至2007年的共有部分收益，原告业委会的诉讼请求也无事实和法律依据，应予驳回。主要理由是：根据相关法规和地方性规章，该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益，对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本，超出部分还应当保证物业公司8％的利润，在此之后如还存余额的，才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言，物业公司和无锡分公司对春江花园的管理，本来就是微利，根本达不到8％的利润额，故对2004至2007年春江花园业主共有部分管理所得，在按照上述方法计算后，已经不存在可分配利润。此外，因小区部分业主尚结欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元，而业委会系全体业主的代表，故要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司应向业委会移交的款项中扣除。

被告物业公司、无锡分公司提交了以下证据：

1.2002年11月25日，被告物业公司与聚江公司签订的春江花园前期物业管理委托合同一份，用以证明物业公司取得对春江花园实施前期物业管理资格。

2.建设银行电子转账凭证一份，用以证明双方在2008年7月17日签订“物业公司春江花园一期、二期结算款项移交清单”后，被告物业公司已经履行557 995.72元付款义务的事实。

3.2006年7月至2008年6月“春江花园管理处经营情况表”，用以证明被告物业公司在春江花园的物业管理经营为微利经营，仅取得63 539.46元的利润，原告业委会的主张没有根据。

【审判】

无锡市锡山区人民法院一审查明：

2002年11月25日，被告物业公司与开发商聚江公司协商签订春江花园前期物业管理合同一份，约定由物业公司对聚江公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理，管理范围为春江花园一、二、三期，占地面积为32.3万平方米，建筑面积为60万平方米；约定管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费；对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日（即合同签订日）起至业委会成立时止。合同还约定有其他相关事项。合同成立后，物业公司指派其下属分支机构被告无锡分公司具体实施春江花园的前期物业管理。

2007年12月22日，原告春江花园业委会成立。业委会成立后，于2008年1月2日在无锡市锡山区东亭街道办理了登记备案手续。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函被告物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。物业公司接函后即派其副总经理朱继丰，于2008年7月17日与业委会主任常本靖协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认：物业公司截止2008年6月30日，应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益等合计2 327 931.87元。其中1 890 931.87元于2008年7月31日前全部付清，另437 000元于2009年4月30日前付清。协议第十条还约定，“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。该协议附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份。其中“结算项目表”记载2008年收取的春江花园小区共有部分停车费为629 035元，2007年预收2008年共有部分停车费160 180元。该部分停车费的70％归业委会管理，由物业公司将此款移交给业委会。

本案在审理中，被告物业公司于2008年8月26日主动履行了557 995.72元的付款义务。后经原告业委会申请，法院裁定先予执行了物业公司的银行存款130万元，合计物业公司实际支付了1 85799532元。

另查明：根据被告无锡分公司进行前期物业管理期间的财务报表显示：无锡分公司对春江花园业主共有部分物业实施管理的收入包括场地租赁费、停车管理费、会所收入三项，具体为：2005年度1 415 112.82元，2006年度1 808 004.50元，2007年度2 144 933元，共有部分物业管理的支出为2005年度298 155.95元，2006年度497 204.12元，2007年度430 131.07元，收入和支出的差额为4 142 559.18元。上述支出项目中，包括物业服务支出、停车管理费用、会所支出（包括泳池支出、维修支出、其他支出）、其他业务税金（包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金）等。双方对财务报表确认的上述事实均无异议。

上述事实，有原告业委会和被告物业公司、无锡分公司所供证据材料，以及本案开庭笔录等在卷佐证，足以认定。

本案一审的争议焦点是：一、2008年7月17日双方移交协议是否已包含了所有结算事项，特别是是否包含2004年至2007年业主共有部分的共有部分收益；二、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题；三、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。

无锡市锡山区人民法院一审认为：

关于争议焦点一，移交协议所体现的内容。法院认为，2008年7月17日的移交协议系双方真实意思的表示，该协议对被告物业公司2008年度实施管理期间应当返还给原告业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载，物业公司应当返还业委会的款项为2 327 931.87元。但值得注意的是，该协议对2004年至2007年间，物业公司、被告无锡分公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载，而该部分收益依据无锡分公司的财务报表数目相当巨大。物业公司、无锡分公司在本案审理中将该协议第十条“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为：通过签订该条款，双方就移交内容作出了一揽子解决，已经不存有其他纠葛，即使还有纠纷，双方也应各自承受，而不应向对方主张。而业委会则认为，该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛，并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。法院认为，双方的移交协议，明确移交的是2008年1-6月的共有部分收益，而协议第十条内容，也无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。故该协议应为一个不完全的移交协议，其没有将2004年至2007年共有部分收益纳入其中。且依据无锡分公司的报表记载，2004年至2007年共有部分收益数目巨大，业委会作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃，即使作出放弃的意思表示，该行为也为无效民事行为。据此，法院认为，2004年至2007年共有部分物业的收益，在上述移交协议中没有得到体现，该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。

关于争议焦点二，2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题。法院认为，本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在本案审理中已经达成一致，即2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以被告无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定，法院予以确认。经法院审查该部分报表，2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为5 368 050.32元，期间的总支出为1 225 491.14元，故总收益为4 142 559.18元。原告业委会主张的2004年的收益，因其提供的报表对该收益无法判断，双方对该年度共有部分的收益也无法统一，业委会作为主张权利方对此负有举证义务，应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足，法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

关于收益的分配，法院认为，本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70％、物业公司得30％较为合理。据此，业委会代表春江花园全体业主对4 142 559.18元的收益享有其中的2 899 791.43元。值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8％的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

关于争议焦点三，被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠2008年6月30日以前的物业管理费131万元，并未提交充分证据予以证明，更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

综上所述，被告物业公司应当将移交清单确认的款项（扣除54 059.55元）和2005年至2007年间小区共有部分收益的70％返还给原告业委会，即双方确认的2 273 872.32元，以及应当返还给业主的共有部分收益2 899 791.43元，合计5 173 663.75元。鉴于物业公司已经履行了1 857 995.72元，其仍应返还给业委会3 315 668.03元。因被告无锡分公司系物业公司下属不具有法人资格的分支机构，其合法成立并有一定的组织机构和财产，也具体实施了物业管理行为，故其应与物业公司共同承担上述返还之责。据此，无锡市锡山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十九条，国务院《物业管理条例》第五十四条第二款、第五十五条，参照适用《江苏省物业管理条例》第三十三条的规定，于2009年6月12日判决如下：

一、被告物业公司、无锡分公司共同于本判决生效后三日内返还原告业委会3 315 668.03元。

二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。