第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第八条 【土地使用权出让的定义】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
条文注释
【农用地转用审批】建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。前述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第九条 【集体所有土地征收与出让】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
案例解读
案例4.集体土地转让合同未经审批是否生效?
1999年8月31日，原告A公司、被告B公司双方签订协议，约定被告将某地块上的房屋、建筑物转让给原告。(2001年7月21日，被告取得了上述房屋、建筑物的产权，土地状况性质为“集体”。)协议还约定由被告负责为原告办理转让房屋、建筑物的产权过户手续。1999年7月至2004年12月，原告陆续向被告支付部分房屋、建筑物等的转让费、土地使用费等。双方协议签订后，被告曾为原告办理有关过户手续，但因故未办出过户手续。2003年4月1日，原告A公司提起诉讼，要求被告B公司履行转让协议约定的义务，负责办理上述房屋、建筑物的产权过户手续，将产权由B公司过户到A公司名下。2004年6月，上述争议土地被政府征用，房产登记部门已不再办理相关土地的转让过户手续。为此，原告请求法院确认原告为争议土地的使用权人及其房屋、建筑物的产权人，被告表示不同意。
一、二审法院经审理认为:A公司与B公司签订的协议虽系双方当事人真实意思表示，但根据我国有关法律规定，法律、行政法规规定是需办理批准、登记手续，并以此为生效条件的，在当事人办理了批准、登记手续后，合同始生效。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”;第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定:“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。驳回了A公司的诉讼请求。
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法改变土地权属和用途，转让地上建筑物、构筑物等附着物的，应当办理变更登记手续，所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效。A、B公司就争议的集体土地及建筑物所签订的转让协议虽系双方当事人的真实意思表示，但本案中双方当事人签订协议至今，既未办理集体所有土地转为国有的审批手续，又未办理房地产的转让登记手续，故双方的合同至今尚未生效。且由于该土地已被政府征用，房地产管理部门已不再办理系争土地的变更登记，故A公司要求确认其为争议土地集体土地建设用地使用权的权利人以及该地块上房屋、建筑物产权的权利人的诉求，显然缺乏事实和法律依据，不予支持。
第十条 【土地使用权出让宏观管理】土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
条文注释
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
【出让无效的处理】规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
【出让方案的拟定、批准】土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十一条 【年度出让土地使用权总量控制】县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
条文注释
各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
第十二条 【土地使用权出让主体】土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
条文注释
【土地使用权出让】土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【土地使用权出让规划】在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展。国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
【土地使用权出让审批】政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照《土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为:耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准;耕地3亩以下、其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准;省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。各地必须严格执行上述规定，对一次出让国有土地使用权的土地不得“化整为零”，变相扩大批准权限。
案例解读
案例5.房产权属尚存争议，租赁合同效力如何确定?
1995年7月10日，原告某州农行与被告边城公司签订合同，约定由原告付给被告50万元，被告的第一层160平方米的房屋由原告永久无偿使用;协议还约定使用场地的房屋产权归原告，但土地使用权仍归被告。随后，原告支付了价款，使用场地至今。在此期间，原告多次要求办证，被告以其与上级主管部门有纠纷为由，迟迟未办理房产证。2003年底，被告边城公司经州人民政府批准进行改制。在改制期间，边城公司清算组分别于2004年3月11日、3月19日、3月27日三次在《团结报》刊登了申报债权公告。公告称:边城公司因改制，已成立清算组进行清算，请债权人自本公告第一次公告3月11日起九十日内，凭相关证明材料，向清算组申报债权，逾期未申报的视为自动放弃债权。但州农行在以上期限内未申报。改制中，被告边城公司将争议土地处置给了被告华胜公司，且办理了有关房地产手续。现原告起诉，认为二被告的合同损害了他的利益，应属无效合同。故诉请法院依法确认争议房屋为原告所有。被告边城公司辩称:我公司与农行并非房屋买卖协议，只是由农行使用我公司房子，所有权并未发生转移。后因我公司无法经营下去，进行改制，才依法处置了公司的资产，并已在《团结报》进行了公告，请求驳回原告诉求。法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第五十六条之规定判决驳回原告的诉讼请求。
根据我国《合同法》的有关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易的习惯以及诚实信用的原则来确定该条款的意思。如果按协议第2条规定“乙方永久无偿使用甲方新建综合大楼第一层营业厅面积为160平方米”，按补充协议“中途不得转租他人”等约定，理解该协议及其补充协议为永久性租赁协议，显然又与《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”有冲突。故此，只能认定本案中争议的协议及其补充协议是部分有效的租赁合同。2004年元月12日，被告边城公司的改制经州人民政府批准，并三次在《团结报》上公开登了公告，要求债权人申报债权，程序合法。被告华胜公司通过边城改制处置资产而取得该房产的所有权并到有关部门办理了相关手续，属合法取得，理应支持。
第十三条 【土地使用权出让方式】土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
条文注释
【拍卖出让国有建设用地使用权】拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
【招标出让国有建设用地使用权】招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
【挂牌出让国有建设用地使用权】挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
案例解读
案例6.征收宅基地违反法定程序承担何种法律后果?
原告任某和第三人李某系同村村民。原告于1980年在本村委分得宅基地一块，后在此建房居住至今。1998年11月17日新蔡县古吕镇政府为原告颁发了集体土地建设使用证。被告新蔡县人民政府于1998年3月在西环路、新临路西段进行拆迁时，被告依据豫国土资文(2001)286号及驻国土资(2001)48号文把原告使用的集体土地变为国有土地。2005年1月10日，被告新蔡县人民政府为第三人李某颁发了新国土(2005)第7号国有土地使用证。原告的颁证所属宅基范围约有六间，第三人的土地使用证所属范围重叠原告的宅基约三间，双方对此均不持异议。2006年5月11日新蔡县法院受理第三人诉本案原告土地侵权案件后，原告方知其使用的宅基中一部分被被告登记给第三人，遂向法院提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人颁发的国有土地使用证。另查明，第三人的土地审批表和颁发的土地使用证地类均为“商服”用地，而土地使用权出让合同中批准的总体规划是建设“商住”类别。最终，法院认定，被告为第三人李某的颁证行为不合法，应依法予以撤销，原告的诉讼请求成立，予以支持。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款之规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，被告未将征地的用途、范围、面积及征地补偿标准和征地补偿的期限等，在被征收所在地的乡(镇)村予以公告，其征收程序不合法。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式……”被告为第三人颁发的土地使用证中，明确载明土地用处系商服用地，应当采取拍卖、招标方式，被告未提供证据证明没有条件采取拍卖、招标方式，双方即采取协商的方式进行土地出让。根据该条规定，“双方协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。”而被告未提供国家确定的最低价。上述两项可以确定被告所属行政机关的出让行为不合法。
第十四条 【土地使用权出让最高年限】土地使用权出让最高年限由国务院规定。
条文注释
【土地使用权各用途最高年限】土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。
第十五条 【土地使用权出让合同】土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
条文注释
【出让合同的条款】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:(1)当事人的名称和住所;(2)土地界址、面积等;(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(4)土地用途;(5)使用期限;(6)出让金等费用及其支付方式;(7)解决争议的方法。
第十六条 【支付出让金】土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
条文注释
【支付出让金时间】土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
案例解读
案例7.土地使用权出让合同解除后，土地出让金应如何处理?
2003年11月23日，原告甲公司与被告某市土地管理局(以下简称某市土地局)经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，被告某市土地局将某国有土地使用权有偿出让给原告，使用期40年，土地出让金额为8045793元。合同约定:合同签订后30日内，原告向被告某市土地局缴付土地使用权出让金总额的15%作为合同的定金;原告应在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，被告某市土地局有权解除合同，并可请求原告赔偿。
合同签订后，原告甲公司依约支付定金和部分土地出让金，但部分余款一直未交付，某市土地局多次催促原告履行合同，原告均未履行。2004年9月22日，某市土地局书面通知原告，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。原告接到通知后仍未履行合同。2004年9月30日，某市土地局决定解除合同，收回土地使用权，所发土地使用证注销登记，对原告已支付的定金和土地出让金不予退还。随后，原告以某市土地局单方撕毁合同为由提起诉讼，要求被告某市土地局退还土地使用权出让金并赔偿因此造成的一切经济损失;或者继续履行已签订的《国有土地使用权出让合同》，由其使用该约定出让的土地。
一、二审法院经审理，判决被告某市土地局退还原告甲公司土地出让金。
根据我国民事法律的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来进行。原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。原告在合同规定的期限内未按约定交清土地出让金，属于违约行为，其所支付的定金依法不予退还。但被告某市土地局没收原告甲公司已经交纳的除定金以外的部分土地出让金，于法无据，依法应予返还。被告某市土地局辩称以该部分土地出让金赔偿因违约造成的损失，因其不能提供证据证明其损失已超过原告所付定金数额，因此不予支持。原告甲公司要求被告赔偿经济损失的请求，因解除合同系原告违约所致，亦不予支持。判决被告某市土地局退还原告甲公司土地出让金。
第十七条 【提供出让土地】土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
条文注释
出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
案例解读
案例8.出让方未按约定提供土地，受让方享有何种权利?
1992年6月8日，甲公司、乙公司、丙公司与被告上海市房屋土地资源管理局签订沪土(1992)出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》(以下简称A地块出让合同)约定:甲公司、乙公司、丙公司以4205800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日起至2042年8月14日止。1993年2月24日，甲公司、乙公司与丙公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业原告虹城公司，上述A地块土地使用权即转为原告虹城公司。后原告虹城公司与被告签订《A地块出让合同备忘录》载明:双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止。同年9月9日、9月10日，原告虹城公司与案外人虹口区政府分别签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，原告虹城公司发现受让的地块存在民防工程。1996年10月，原告虹城公司以被告违反约定，在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，赔偿损失。
法院经审理认定上海市房屋土地资源管理局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海市房屋土地资源管理局承担相应的民事责任，支持虹城公司诉求。
上海市房屋土地资源管理局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海市房屋土地资源管理局要求以行政合同定性，不予支持。上海市房屋土地资源管理局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据;即便上海市房屋土地资源管理局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海市房屋土地资源管理局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海市房屋土地资源管理局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海市房屋土地资源管理局承担相应的民事责任，支持虹城公司诉求。
第十八条 【土地用途的变更】土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
条文注释
【土地用途变更的程序】建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
案例解读
案例9.土地使用权取得性质是否因用途变更而改变?
被告乙公司与案外人丙公司、上海市浦东新区某村民委员会于1998年11月共同出资设立原告甲公司，其中被告乙公司承诺的出资是17．076亩的土地使用权，评估折价为人民币997．5万元。1998年11月12日，甲、乙公司分别向上海市浦东新区综合规划土地局申请，将被告乙公司拥有的土地使用权批租予原告甲公司。1998年12月31日，原告甲公司与上海市浦东新区综合规划土地局签订《国有土地使用权出让合同》，并支付土地出让金人民币367．65万元。原告甲公司以出让方式实际取得的土地使用权与被告乙公司承诺投入的土地使用权系同一土地。原告甲公司认为，涉案土地使用权系甲公司直接从国家受让取得，被告乙公司实际未履行出资义务，遂诉请要求乙公司履行出资人民币997．5万元的义务。
一、二审法院经审理认为:本案的争议焦点是，甲公司取得涉案土地使用权究竟是直接从国家土地管理部门取得，还是因乙公司的投资、转让行为而取得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，应当报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府同意转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条和第四十四条规定，土地使用者需要改变土地用途，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金。
本案中，不论是划拨土地因权属变更而同时改变土地性质的原因，还是甲公司受让的土地用途由原来的综合用地，改变为工业用地，均会产生由甲公司直接与国家土地管理部门签署土地使用权出让合同和支付土地出让金的事实，现甲公司与乙公司均向国家土地管理部门提出《关于申请批租土地的报告》，要求国家土地管理部门将乙公司享有的土地使用权批租给甲公司，可以证明，甲公司对乙公司是涉案土地的原使用权人以及对双方变更使用权权属的意思表示是真实和明确的。甲公司取得涉案土地使用权是因乙公司的投资和转让行为所致。甲公司以其与国家土地管理部门签订土地出让合同并支付土地出让金的事实，来否定乙公司已履行出资转让义务，与事实不符，其理由不能成立。
第十九条 【土地使用权出让金的管理】土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
条文注释
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
【土地使用权出让金分配比例】自《土地管理法》施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第二十条 【出让土地使用权的提前收回】国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
条文注释
【出让土地使用权提前收回情形】有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第二十一条 【土地使用权终止】土地使用权因土地灭失而终止。
条文注释
土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第二十二条 【土地使用权出让年限届满】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
条文注释
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第二节 土地使用权划拨
第二十三条 【土地使用权划拨的定义】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
条文注释
【建设用地使用权设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
【划拨土地使用权】划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。划拨土地使用者应当依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
【划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件】符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章、第四章和第五章的规定办理。
第二十四条 【土地使用权划拨范围】下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
案例解读
案例10.土地使用权划拨程序违法如何进行补救?
1992年，被上诉人(一审原告)某农机公司以“化整为零”的方式，以农机仓库门市部和农机三轮车厂的名义，向土地部门提交征用土地报告，县土地矿产资源管理局分别作出批复，同意农机仓库门市部征用土地8亩、农机三轮车厂征用土地5亩。1997年11月30日，上诉人(一审被告)某市人民政府下发文件，将8．687亩国有土地使用权划拨给建设局农机公司作为农机批发部市场建设用地。该三块土地即为涉案土地。上诉人(一审第三人)班某向某市人民政府提交书面反映材料，称涉案土地一直都是由自己和母亲(已故)投资、使用、收益，认为涉案土地应确定给其使用。市人民政府经调查认为:农机仓库门市部、农机三轮车厂、农机批发市场均未在工商部门登记，市建委也证明其没有在该处“征用”过土地。农机公司通过“化整为零”的方式，规避法定审批权限，将单个建设项目拆分审批，申请征用涉案土地，违反了当时《中华人民共和国土地管理法》第二十六条及国发(2004)28号文件之规定。市政府将8.687亩国有土地使用权划拨给市建设局农机汽车公司作为建农机批发部市场使用，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条之规定。农机公司及班某要求将涉案国有土地使用权确定给其使用，但均不能提供可以采信的证据支持其主张，故市政府决定收回涉案国有土地使用权。农机公司及班某遂提起诉讼，要求确认涉案土地使用权归自己所有。法院判决确认农机公司拥有涉案土地的使用权。
根据原国家土地管理局(1997)国土(建)字第124号文件《关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》的规定:“对于未经批准或骗取批准，超过批准面积非法占用土地，无权或越权非法批准占用土地的，其占用的土地已使用，且符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划，符合国家产业政策的，可给予经济处罚后，依法办理用地手续。”本案中，虽农机公司以“化整为零”方式报批土地，其不符合划拨用地条件的事实成立，但根据上述文件精神，被告完全可以进行经济处罚后，依法补办用地手续，其作出撤销批复决定，收回国有土地使用权的处理无法律依据，依法应予撤销，判决确认农机公司拥有涉案土地的使用权。