第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 〔不动产物权登记生效及例外〕

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

条文注释

该条确定了登记作为一般原则的强制性，条文虽然没有使用“必须登记”的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。登记的效力包括以下几个方面：

（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。

（2）权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。

（3）善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。

本条第2款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记才能生效。

配套规定

《城市房地产管理法》（2009年8月27日）

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《土地管理法》（2004年8月28日）

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

配套解读

《物权法》规定了不动产变动登记生效作为一般原则，这与人民法院的司法实践是一致的。但是，针对现实生活中存在的一些特殊情况，最高人民法院颁布了有关司法解释，对特殊情况采取登记对抗主义。根据上文提到的司法解释的规定，若因为登记部门的原因导致无法办理抵押物登记的，抵押权成立；已向买方交付的财产虽然没有办理产权证书或者过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有；被执行人将需要办理过户登记的财产转让给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院不能对该财产进行查封、扣押、冻结，也就是说，实际上是承认此时财产的所有权已经发生了转移。

案例注释

案例3：不动产转让登记才能生效

2003年1月3日，陈某与谢某签订《房屋转卖合同》，将昆仑华庭B幢1楼7号房屋以123500元的价格出售给陈某。2003年1月13日，陈某履行全部付款义务。该合同第6条约定：“房屋转卖合同自双方签字时生效，一式三份，双方各执一份，公证处执一份。”该合同第8条约定：“本合同自公证之日起生效。”昆仑华庭B幢1楼7号房屋至今尚未建成亦未办理房屋产权登记。陈某起诉要求谢某交付房屋并协助办理过户手续。谢某辩称，该房屋正在修建，不能办理过户手续，请求驳回陈某诉求。

法院经审理认为：我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但谢某拥有原被拆迁房的产权，安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止在预售商品房取得权属证书之前签订转让合同。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。本案谢某、陈某签订的《房屋转卖合同》，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物是否实时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应认定谢某、陈某签订的《房屋转卖合同》有效。房屋买卖合同系双务、有偿合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某作为买受人已按合同约定履行了支付房屋价款义务，作为出卖方的谢某也应履行交付房屋并协助办理产权过户手续的义务。本案讼争房屋虽尚在修建，暂不具备交付和办理交易过户手续的条件，但该房屋竣工建成后即具备上述条件，故判决谢某在条件成就后履行交房及办证义务。

案例4：团山社区居民委员会前所居民小组与云南高原汽车公司西山车厢厂财产损害赔偿纠纷上诉案

裁判要旨：（1）关于国有土地的登记问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。

（2）本案争议土地，虽然已经交纳了土地征用费，但是尚未进行登记，因此前所小组主张该土地的物权已设立且为其所有没有法律依据。

第十条 〔登记机构及统一登记制度〕

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

配套规定

《城市房地产管理法》（2009年8月27日）

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《土地管理法实施条例》（2011年1月8日）

第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

第五条 单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

第十一条 〔登记申请材料〕

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

条文注释

根据相关法律的规定以及实际的需要，与不动产登记有关的材料应当包括：登记申请书，以表明不动产申请人的权利要求；依法需要第三人许可或者同意的，应当有第三人许可或者同意的书面档；登记义务人享有不动产权利的证明，不动产已经进行登记的，为权利证书或登记簿的记载，未登记的，应当出示权属证明；有权机关出示的不动产的测绘资料；其他由不动产登记机关规定的档。

配套规定

《土地登记办法》（2007年12月30日）

第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

《房屋登记办法》（2008年2月15日）

第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

（五）其他必要材料。

前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

第十二条 〔登记机构的职责〕

登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条 〔登记机构禁止从事的行为〕

登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条 〔不动产物权登记生效的时间〕

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

条文注释

本条是对第9条关于不动产物权登记生效的原则的具体化，即明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间为“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也即是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。

案例注释

案例5：离婚不动产分割以登记为准

2003年春节，原告黄某与被告吉某经双方父母介绍相识、恋爱。由于黄某在北京工作，吉某在沅陵，双方通过网络及电话交往。2004年2月26日，黄某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市宣武区广外马连道的一套住房，总价款为416，933元，首付款166，933元，其中15万元系黄某的父亲于2004年2月24日从沅陵信汇给黄某。余款由黄某于同年3月17日向中国建设银行申请住房按揭贷款250，000元，约定在当前利率水平下每月归还本息为人民币1655.42元。同年4月，黄某开始装修房屋，同年5月底，黄某即搬进该房屋居住。2004年8月26日，黄某向北京市宣武区房地产管理局申请产权登记，同年9月24日黄某领到房屋所有权证，产权人为黄某。2004年9月20日，黄某、吉某在沅陵县民政局登记结婚。婚后，吉某随黄某一同在北京居住、工作，双方未生育小孩。在共同生活中，双方常为家庭琐事发生矛盾，甚至发展到吵架、打架，导致夫妻分居。黄某起诉离婚并请求房屋判归其所有。一审法院判决双方离婚，房屋判归黄某。吉某不服，提起上诉。

二审法院认为：上诉人黄某与吉某系经父母介绍相识并确立恋爱关系，由于俩人分别在北京市和沅陵县，相互之间缺乏一定的了解，婚后未能建立较好的夫妻感情，双方常为家庭琐事发生争吵、打架。现双方各居1室，相互态度冷漠，夫妻感情确已破裂，一审判决离婚是正确的，二审应予维持。双方婚后居住的位于北京市宣武区广外马连道的房屋，系黄某婚前购买，黄某在支付首付款并以个人名义向银行按揭贷款后取得该房屋的使用权，并于婚前几个月对房屋进行了装修和购置家具、家电，该房屋产权登记在黄某个人名下。故双方现居住的房屋与婚前购置的家具、家电均属黄某的个人财产，不能共同分割。上诉人吉某称婚前交给黄某4万元用于购房，但一、二审中未能提供证据证实，本院不予采信。吉某主张争议房屋的产权证发放日期为2004年9月24日，晚于结婚登记日期4天，房屋产权系夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，现该房屋已经升值，增值部分亦为夫妻共同财产。但该房屋的购买时间以及房屋的实际取得时间均在婚前，首付款来自黄某的父亲和黄某，房屋的所有权登记于2004年9月16日即双方结婚前已完成。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，黄某于婚前已取得争议房屋的所有权。不动权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而不是物权公示的方式。只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，是物权公示的方式。故发放权属证书的日期不能作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间。同时，由于双方婚后并未就房屋的权属达成新的约定，房屋的增值部分也属于所有权人，当婚姻关系不再存续时，对方拥有的权利仅是对已付购房款本息的原价返还。故吉某的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，维持原判，驳回上诉。

第十五条 〔合同效力与物权效力区分〕

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

条文注释

本法第14条规定了不动产物权变动的生效时间，为了区别与不动产物权变动有关的合同法律关系与物权法律关系，本条又专门明确了有关不动产物权的合同的生效时间。

适用本条时首先要理解，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或当事人另有约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力，并不必然与登记联系在一起；而登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权变动的公示的方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的相应权利仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。其次，要注意结合合同法及相关法律关于合同生效时间的规定理解，切勿将不动产物权变动和与之相关的合同关系相混淆。

配套规定

《合同法》（1999年3月15日）

第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年12月19日）

第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。

配套解读

最高人民法院的上述司法解释，改变了长期以来的关于登记直接决定合同效力的误解。不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而只是其履行行为的组成部分。土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力，转让方因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。法律没有规定合同办理登记后生效的，就意味着当事人即使不办理登记，也不会影响到合同的效力，只是会使得相应的物权变动不能够得到实现。

案例注释

案例6：房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力

原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，付清房款后将上述房屋的房屋所有权证和共有权证各一本交给被告欧甲，协商的当时双方已经明确此房屋是房改房，不能办理过户手续。后该马场出台档，规定其在册职工凡是在2008年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助费、奖励费；逾期不搬离的，只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。档下发后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求被告返还房屋。

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住了四年之久，但由于至今没有办理过户手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。

原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上诉。二审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、该房屋买卖合同是否有效。二、上诉人是否应向被上诉人返还房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”，但该规定旨在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题，根据审理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人已付清了房款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，撤销一审判决，驳回李某的诉求。

第十六条 〔不动产登记簿〕

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 〔不动产登记簿与权属证书关系〕

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

条文注释

不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人的作为享有不动产物权证据的证书，包括不动产的所有权证、使用权证等。不动产权属证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并由特定机关保管的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记簿具有特殊的地位，是证明不动产物权的依据。

不动产物权的权属证书，可以作为证明权利的根据，但在实际中一般不能仅仅以该证书的占有转移作为物权变动的根据。在交易过程中，作为不动产物权基本法律依据的只能是不动产登记簿的记载。不动产物权交易仅能通过权利人或者利害关系人在不动产物权登记簿进行记载而完成。不动产物权的权属证书可以在交易过程中出示，以表明权利人的真实身份以及不动产物权的基本情况。

案例注释

案例7：除有相反证据外，以不动产登记簿的效力优先

原告许某、被告李甲原系姻亲关系（许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻），1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房，李甲让其妹李乙买，李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元，并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元，2003年5月9日交纳天然气初装费4000元，2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份，内容显示李甲出资72628.02元后购买双方诉争房屋，房款于1994年12月25日前一次付清，并于2001年1月19日取得双方诉争房屋的产权证书，且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院，请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中，李甲称房款72628.02元其已交纳，但未提交相应证据；其称房款系其妹李乙交纳，房款收据存放在屋内被许某拿走，也未提交证据，许某也不予认可。上述事实，有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。

法院审理认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。本案中，双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的，李甲当时不愿意购买，让其妹李乙购买，李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买，并由许某交纳了所有款项后，由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。李甲称其系所有权人，仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证，该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已，根据《物权法》的有关规定，登记簿虽系李甲的名字，但许某有充足证据证明其系真正的所有权人，足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中，许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等，但均未提供相应证据，许某也不予认可，故此，对李甲的辩称意见不予采信。法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决该房屋归许某所有。

第十八条 〔查询、复制登记资料〕

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

条文注释

“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。

配套规定

《担保法》（1995年6月30日）

第四十五条 登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

《土地管理法实施条例》（2011年1月8日）

第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

土地登记资料可以公开查询。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

《土地登记办法》（2007年12月30日）

第七十二条 国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。

土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。

第十九条 〔更正登记、异议登记〕

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

条文注释

更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。更正登记是彻底地中止现实登记权利的正确性推定效力，可以最终杜绝第三人依据不动产登记簿取得现时登记的权利。

异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，提供一种临时的保障。

异议登记的法律效力：登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使得不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。

配套规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月5日）

第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

配套解读

根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条，房屋登记行为以及相关行政行为均可诉。据此，异议登记行为也具有可诉性。主要理由是：第一，异议登记是具体行政行为。异议登记的目的是为解决民事争议提供便利，但提供便利是有条件的，房屋登记机构必须按照法定要件审查，而审查就可能失误或者滥用职权。因此就有监督尤其是司法监督的必要。第二，登记对物权人的利益有影响。异议登记击破原房屋登记公信力，从而限制物权行使，效果相当于对财产的行政强制。第三，异议登记限制房屋权利的时间可能超过15天，一旦异议人起诉，则异议期随之顺延，直至生效判决作出才有定论。第四，异议登记是房屋登记机构基于独立判断作出的行为，法院受理民事诉讼并不意味着司法确认了该登记的效力，故异议登记并不为司法行为所吸收。

第二十条 〔预告登记〕

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

条文注释

预告登记，是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。

预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

配套规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月5日）

第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

配套解读

读者需要了解的是，关于预告登记是否具有可诉性，物权法并没有明确规定，实践中对于这一问题也引起了广泛讨论。

2010年11月5日，最高人民法院公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，其中第1条即明确了房屋登记行为及相关房屋登记行政行为都具有可诉性。

案例注释

案例8：预告登记后法定期限内未申请就失效

2005年1月19日，原告江某、周某、江某某与被告顺驰公司签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定：江某、周某、江某某向顺驰公司购买系争房屋，顺驰公司不得擅自变更已经与江某、周某、江某某约定的社区平面布局，确需变更的应当征得江某、周某、江某某书面同意，顺驰公司未征得江某、周某、江某某同意变更社区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付总房价款1%的违约金。合同还对其他事宜作了约定。该合同的附件六为该房屋相邻关系及社区平面布局。合同签订后，江某、周某、江某某按约向顺驰公司付清了全部房款，并向上海市青浦区财政局支付了契税。顺驰公司则向江某、周某、江某某开具了购房发票。2005年1月25日，江某、周某、江某某对上述房屋办理了预购商品房预告登记。2005年5月中旬，顺驰公司书面通知江某、周某、江某某于2005年5月31日去办理交房手续。江某、周某、江某某于2005年6月7日到顺驰公司去办理交房手续，但发现社区的环河道水系并没有全部开通，故没有收房。其后，双方也未办理房屋交接手续。为此，江某、周某、江某某于2007年9月11日诉至法院，要求判令顺驰公司赔偿擅自改变社区布局违约金和逾期交房违约金。另查明，由于该社区地块上的最后一户住户于2007年9月10日搬迁，致使社区环河道有部分尚未开通，未开通部位正好位于江某、周某、江某某所购房屋旁边。现江某、周某、江某某所购房屋空置。

法院审理认为：当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，如顺驰公司未征得江某、周某、江某某同意擅自变更社区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付违约金。本案中，当事人双方的争议焦点之一系顺驰公司未开通社区环河道的行为，是否构成擅自变更社区平面布局。虽然社区的环河道尚未贯通，顺驰公司未及时贯通社区环河道的行为构成违约，但社区环河道未消除，社区平面布局并未变更，且顺驰公司亦表示其欲贯通河道，故顺驰公司未擅自变更社区平面布局，没有违反合同第九条的约定。江某、周某、江某某上诉要求顺驰公司支付擅自变更社区平面布局违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现顺驰公司已具备合同约定的交房条件，并按约书面通知江某、周某、江某某办理交房手续，江某、周某、江某某则应当与顺驰公司办理交房手续，江某、周某、江某某以社区环河道未贯通等理由拒收房屋，缺乏法律依据，故致使当事人双方至今未能办理房屋交接手续的责任不在于顺驰公司，不能认定顺驰公司有延迟交房的违约行为，因此对江某、周某、江某某要求顺驰公司支付延期交房违约金的请求亦不予支持。据此，驳回三原告的诉求。

第二十一条 〔登记错误的责任〕

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

条文注释

申请人提供虚假材料造成损害要承担责任，是指登记申请人在申请登记的时候，以故意伪造、篡改等方式提供虚假材料，例如伪造他人的身份证和产权证等材料，将他人的财产设定抵押并进行登记，或者非法处分他人的财产等等。这些弄虚作假的行为都可能造成对真正权利人的损害。申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

登记机构的责任，以发生实际损害为前提。如果没有造成实际损害后果，登记机关应该履行更正登记的义务，但不应当承担赔偿责任。登记机构的责任，主要包括以下几个方面：（1）当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责。（2）因为登记机构的其他行为造成真正权利人损害的。一是因登记机构应实地查看而未查看造成登记错误的；二是无正当理由拖延登记时间；三是登记机构的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通；四是应当办理登记而无正当理由拒绝办理登记；五是登记簿与权属证书不一致，登记机构对权属证书拒不更正；六是在办理了异议登记之后，登记权利人将其不动产转让给他人，而登记机构仍然为其办理过户登记；七是无故拒绝有关当事人正当的登记查询请求。

配套规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月5日）

第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第十条 被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。

被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。

被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第十四条 最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

《土地管理法》（2004年8月28日）

第八十四条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

《城市房地产管理法》（2009年8月27日）

第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第二十二条 〔登记费用〕

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

条文注释

注意不动产登记以件计费，而不是按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

第二节 动产交付

第二十三条 〔动产物权交付生效〕

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

条文注释

交付，是指物的直接占有的转移，即一方按照法律行为的要求，将物的直接占有转移给另一方的事实。交付只能作为以民事法律行为让与动产物权的公示手段，这里所说的让与，包括转让所有权与设定以占有为要素的他物权。动产物权的其他变动形式都不以交付为其公示手段。实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。

本条规定的“法律另有规定的除外”包括：

（1）本节第25、26、27条对动产物权的设立和转让所规定的一些特殊情况；（2）本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；（3）本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。

配套规定

《民法通则》（2009年8月27日）

第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《合同法》（1999年3月15日）

第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

配套解读

根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前述规定。

案例注释

案例9：动产物权交付生效

2007年11月6日，原告李甲在中塘乡生猪市场以1802元价款购买了被告李乙出售的生猪两头。李甲将猪运回家中后，认为该两头猪有疾病，便于次日将猪退还给李乙，李乙未接收李甲退还的猪。经兴泉村村民委员会和中塘乡人民调解委员会调解处理未果。为此，李甲诉至法院，请求李乙退还其购猪款1802元和赔偿损失220元。李乙认为其出售的猪没有疾病，也未接受李甲退还的猪，不应退还购猪款1802元和赔偿损失220元。

法院审理认为：李甲与李乙买卖交易的是生猪，属于动产，根据《中华人民共和国物权法》第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”的规定，从李甲支付价款和李乙将猪交付给李甲之时起，猪的所有权已经转移给李甲所有。李甲要主张退猪并返还价款必须基于以下事实和理由，首先是双方在交易发生时已经口头或者书面约定在一定条件下可以退猪并返还价款，而李甲没有证据证明双方在交易发生时有这方面的约定；其次是根据交易习惯和《消费者权益保护法》的相关规定，李乙出售的猪存在疾病等瑕疵，不符合正常交易的产品质量要求，严重损害了李甲的合法利益，但李甲没有提供兽医诊断证明等证据证明其购买的猪患有疾病而应退还猪；最后，李甲必须证明李乙已经实际接受了退还的猪及因李乙的过错造成的劳动损失，但李甲无证据证明李乙已经接受了其退还的猪。因此，李甲除自己的陈述外没有证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，对李甲要求退还猪款并赔偿损失的主张不予支持，判决驳回起诉。

第二十四条 〔特定动产物权的登记〕

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

条文注释

有关船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，可以不经登记而发生物权的变动，其物权的变动适用登记对抗原则。当事人双方就船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭达成协议的，即使没有办理登记手续，在当事人之间仍然可以发生物权变动的效果。如果涉及物权的转让，则受让人可以依法取得物权，只是此种物权不能对抗善意的第三人。善意第三人是指对交付不知情、支付了合同对价并办理了登记的第三人。

配套规定

《物权法》（2007年3月16日）

第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

《民用航空法》（2009年8月27日）

第十四条 民用航空器所有权的取得、转让和消灭，应当向国务院民用航空主管部门登记；未经登记的，不得对抗第三人。

民用航空器所有权的转让，应当签订书面合同。

第十六条 设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。

《海商法》（1992年11月7日）

第十三条 设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。

船舶抵押权登记，包括下列主要项目：

（一）船舶抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；

（二）被抵押船舶的名称、国籍、船舶所有权证书的颁发机关和证书号码；

（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。

船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。

《最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复》（2000年12月1日）

采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任。

配套解读

以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具、正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。当事人可以办理抵押登记，也可以不办理抵押登记。

但是，办理与不办理抵押登记的法律后果是不同的，未办理抵押登记的，不得对抗善意第三人。所谓不得对抗善意第三人，包括两方面含义：一是，合同签订后，如果抵押人将抵押财产转让，对于善意取得该财产的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人及时偿还债务。二是，抵押合同签订后，如果抵押人以该财产再次设定抵押，而后位抵押权人进行了抵押登记，那么，实现抵押权时，后位抵押权人可以优于前位未进行抵押登记的抵押权人受偿。而办理抵押登记的，抵押权具有对抗第三人的法律效力，也就是说，抵押财产登记后，不论抵押财产转移到谁手中，只要债务履行期届满债务人没有履行债务，抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权。同时还有先于未登记的抵押权人受偿的权利。由此可见，为了切实保障自己债权的实现，抵押权人最好进行抵押登记。

对于连环购车未办理过户手续，原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的问题可以从本条关于机动车登记仅具有对抗效力的规定中予以推断。法律并未限制当事人间转让机动车的次数，也就是说即使机动车被转让过多次，法律只规范机动车实际所有人和原名义车主之间的责任承担问题。根据最高人民法院（2001）民一他字第32号《关于连环购车未办理过户手续，原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的请示的复函》的规定，对于连带购车未办理所有权转移登记，机动车已经交付的，原登记车主对机动车发生的交通事故致人损害不承担赔偿责任。

案例注释

案例10：机动车交付所有权即转移，登记只有对抗效力

2006年12月8日，刘某购买冯某的二手本田轿车一辆，双方签订购车协议，约定：“冯某将轿车卖给刘某，此车无任何纠纷。价格为30000元，车款一次性付清，该车归刘某所有。”刘某付款购车后，配置了部分装备，双方没有办理过户手续。2007年11月23日，刘某驾驶该车（所挂车牌号原牌号）到经销部购买汽车空调配件，价值3000元，该部经理带刘某到某安装部进行安装。当日下午四点，刘某到安装部提取安装好空调的汽车，支付安装费及其他费用600元。当日晚十时许，刘某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车全部被烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任，核定火灾直接损失33600元。刘某要求经销部和安装部赔偿损失33600元，两个部不同意赔偿以至成讼。

从表面上看，本案是一起简单的财物损坏赔偿案，实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题，是一个较为复杂的法律问题。根据《物权法》第23、24条的规定，车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为物权变动的条件，因此，本案中，轿车自交付时发生物权变动的效力，即刘某取得了轿车的所有权，但是不得对抗善意第三人。本案中，造成汽车损害的两被告是侵权人，他们不是物权法意义上的善意第三人，因此，刘某作为轿车的实际支配者有权请求两被告给付赔偿。

第二十五条 〔简易交付〕

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

条文注释

本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

配套规定

《合同法》（1999年3月15日）

第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

第二十六条 〔指示交付〕

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

条文注释

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。

本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

配套规定

《合同法》（1999年3月15日）

第三百八十七条 仓单是提取仓储物的凭证。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的，可以转让提取仓储物的权利。

第二十七条 〔占有改定〕

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

条文注释

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

第三节 其他规定

第二十八条 〔法律文书、征收导致的物权变动〕

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

条文注释

人民法院制作的法律文书包括判决、裁定、调解书、决定及其他的通知、规定。在一般情况下，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，只有消灭或变更当事人之间曾经存在的民事法律关系的裁判才能够引起当事人之间的物权变动。此时，物权变动的生效时间是法院作出的法律文书的生效日期。同理，仲裁机关作出的法律文书、人民政府作出的征收决定引起的物权变动的法律时间是该法律文书或征收决定的生效日期。

所谓征收，是政府以行政命令的方式取得自然人、法人财产所有权的行为。征收的主体一方是政府，政府以行政命令的方式从自然人和法人手中取得物权，被实施征收的主体必须服从。各国立法对征收行为施加了严格的限制，包括：征收必须严格遵守法律规定的程序；征收的目的只能是为了维护和促进公共利益；政府必须对被征收人的损失给以公正的补偿。

配套规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年11月15日）

第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

配套解读

1.房屋征收决定作出后，还需要履行一定的公告程序，方可对利害关系人产生法律效力；（1）作出和公告房屋征收决定的主体是市、县级人民政府；（2）公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；（3）公告的效力不仅是房屋所有的转移，还导致国有土地使用权同时收回。

2.执行程序中因拍卖引起的所有权转移与民事法律行为引起的所有权转移有着根本的区别。执行程序中的拍卖是一种强制执行措施，其中有国家公权力的介入，不能完全套用民事活动的原理和规则。拍卖作为一种公法上的处分行为，买受人何时取得所有权不能受制于登记机关的登记行为，否则拍卖效果的安定性乃至整个执行程序将会受到影响和制约。另外，强调物权变动要经过登记主要是为了达到公示的目的，而在拍卖程序中，查封登记、公开拍卖等一系列执行行为本身足以起到公示作用，不需要再另外登记公示。因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定，不动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，而不以办理过户登记为要件。此外，根据该规定，有登记的特定动车及其他财产权拍卖成交或者抵债后，其所有权、其他财产权也自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。动产拍卖成交或者抵债后，其所有权则自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

案例注释

案例11：法院判决导致的物权变动，自判决生效之日起变更生效

孙某某与孙某系姐弟，李某与孙某系夫妻。2007年10月，孙某某为继承母亲名下的房屋，将孙某等诉至法院，法院于2007年11月做出生效判决，判决房屋归孙某某所有。2007年12月，孙某某取得了该房的所有权证，但孙某一家拒绝搬出该房屋。孙某某无奈之下又将弟弟孙某等人诉至法院，请求判令孙某等人腾房，并支付从2007年11月至腾房之日的使用费。孙某等人以曾比孙某某尽更多的赡养义务为由进行抗辩。

根据《物权法》第28条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在孙某某诉孙某遗嘱继承纠纷一案中，法院判决诉争房屋归孙某某所有，判决于2007年11月生效。故孙某某自2007年11月判决生效时取得对本案诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙某、李某一家自2007年11月起，已无权继续占有、使用本案诉争房屋，孙某某起诉要求孙某、李某一家腾退房屋，符合法律规定。自2007年11月起，孙某、李某一家继续占有诉争房屋，影响到所有权人孙某某对本案诉争房屋的占有、使用和收益，孙某、李某等应向孙某某支付房屋使用费。

第二十九条 〔继承、受遗赠取得物权〕

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

条文注释

根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不生效力。

配套规定

《继承法》（1985年4月10日）

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

第二十五条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（1985年9月11日）

1.继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。

失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。

2.相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈分相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。

配套解读

根据《继承法》的规定，本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

第三十条 〔合法的事实行为导致物权变动〕

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

案例注释

案例12：未建成房屋的损失只能适当补偿，不能算在征收补偿款内

高某是某村的村民，其原来的房屋因村里搞多种经营而被占用，村里于是又分配给高某一块宅基地，供其建房。高某打算在新分配的宅基地上建一栋二层小楼，并开始筹备建楼的事宜。当楼房建到一半时，包括该宅基地所在土地在内的部分土地被征收，以建立粮食储备基地。当地政府以土地面积为计算的依据给予高某一定的补偿。高某认为其房屋也应当在受补偿的范围内，政府的补偿款因未将房屋计算在内而偏少。但当地政府认为该补偿款项符合国家对征收规定的补偿标准，并表示将不会增加高某补偿款。高某于是起诉到法院。

根据《物权法》第30条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，高某的房屋并没有建成，高某并没有取得该房屋的所有权。由此，在接受补偿时，补偿款的计算不应将房屋的面积计算在内。但因高某在该土地上进行了房屋的建造行为，并支付了相当的费用，政府在征收时应当考虑这一具体情况并给予高某相应的补偿，以弥补高某在正常费用方面的支出。

第三十一条 〔处分非依法律行为取得的不动产〕

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

条文注释

解读本条关键要理解“未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义：一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。比如，甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对房屋的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任而要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。