第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 〔宅基地使用权〕

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

条文注释

本条规定的宅基地仅为集体所有的土地，而不包括国家所有的土地。需要使用国有土地建设住宅的，必须获得建设用地使用权。

宅基地归集体所有，作为集体成员的农民享有使用权。

宅基地使用权只能用于建造住宅及其附属设施。所谓建造住宅及其附属设施，是指为保障农村居民生活居住，农村村民建造住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。

宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，为解决农民的基本居住问题，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用，也没有期限限制。

配套规定

《宪法》（2004年3月14日）

第十条 城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

《土地管理法》（2004年8月28日）

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第一百五十三条 〔取得、行使和转让依据〕

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

条文注释

［宅基地使用权的取得］

从我国现行法的规定来看，宅基地使用权的取得采取申请——审批的方式。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

［宅基地使用权的行使］

农村村民取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住，同时取得所建住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋还可用于合法经营。

［宅基地使用权的转让］

对于宅基地使用权的抵押问题，一方面，宅基地使用权不得抵押。另一方面，由于存在宅基地不得抵押的法律规定使得住宅的抵押权人不能实现住宅的抵押权，因此，在宅基地上建造的住宅也不能抵押。实践中出现的以农户的住宅或宅基地使用权作为抵押的，应当认定无效。

宅基地使用权是可以转让的。同时，宅基地使用权的转让是有条件限制的，根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用权，往往必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有两处以上的农村住宅（含宅基地使用权）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。

配套规定

《土地管理法》（2004年8月28日）

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

《妇女权益保障法》（2005年8月28日）

第三十二条 妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。

第一百五十四条 〔宅基地使用权因自然灾害等消灭〕

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

条文注释

本条规定的意思是，若作为宅基地使用权的客体——土地，因为自然灾害等原因发生灭失，则为了保障农村集体村民的居住条件，对失去宅基地的村民应予以重新分配宅基地。若只是宅基地上的建筑物或其他的附属物发生灭失的话，则不影响宅基地使用权的效力。

第一百五十五条 〔变更、注销登记〕

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

条文注释

本条包括三个层次：

1.宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提。

2.宅基地使用权发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由。

3.在宅基地使用权转让或者消灭的法律事实发生后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果未办理登记，不发生宅基地使用权转让或者消灭的效力，更不能对抗善意第三人。

配套规定

《土地登记规则》（1995年12月28日）

第三十七条 有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：

（一）依法转让土地使用权的；

（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；

房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

第三十九条 因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

第五十六条 因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

第五十八条 土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。