第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 〔建筑物区分所有权〕
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
条文注释
业主的建筑物区分所有权简称建筑物区分所有权。它与多层建筑物出现后数人区分享有同一建筑物的现象相联系。建筑物区分所有权由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对建筑物进行共同管理的成员权三部分组成。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）（2009年5月14日）
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。配套解读
根据《建筑物区分所有权解释》第1条的规定，“业主”这个主体不仅包括已经登记的建筑物专有部分的所有权人，还包括已经实际占有建筑物专有部分但是尚未办理登记的人。成为建筑物专有部分必须具有构造上的独立性、使用上的独立性并且能够予以登记公示。不属于业主专有部分，并且也不属于市镇公用部分或者其他权利人所有的设施通常是属于建筑物的共有部分。
案例注释
案例18：业主对共有部分的使用不得损害其他业主的合法权益（楼下业主建鸽笼侵犯楼上业主权利）
李某和肖某为楼下楼上相邻业主。李某在楼上楼下窗户之间钉了个鸽笼，心想：这不影响楼上采光，也不妨碍楼上通风，和上下水、进出道路更是没关系，肯定没侵犯楼上的相邻权。可是肖某偏偏不答应，要求拆除。她说：你的鸽笼超过两家的地（天花）板平面，伸到我上面来了，不是占了我的空间?李某反驳说：我们业主专有的部分就是四壁之内、天花板地板之间。室外空间怎么成你的了?争执不下，提起诉讼。
法院经审理，认为依据《物权法》第70条的规定，室外空间为共有部分，李某未经业主委员会或业主会议的同意私建鸽笼不合法，应予拆除。本案本质上不是关于相邻权的纠纷，而是关于建筑物区分所有权。
第七十一条 〔专有部分的权能〕
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
条文注释
专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。
专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。构成专有部分，需具备两项要件：一是构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。二是利用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制：权利滥用禁止，业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨碍整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法权益；住宅用途变更禁止，业主不得随意改变住宅的用途，须遵守法律的规定。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
配套解读
按照建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”。此外，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。登记不仅是认定专有部分所有权的重要标志，也会对业主自治权的行使产生重要影响，因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
案例注释
案例19：业主对其专有部分行使所有权不得损害其他业主的合法权益（建筑物非专有部分加建门墙被判拆除）
原告赖某和被告刘某、被告杨某、被告王某现为瑞金市象湖镇红都大道“瑞泉苑”住宅社区的业主。其中刘某、杨某各有一套位于该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第三层的住房，王某有一套位于该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第四层的住房。该住宅社区临红都大道第二栋为一层高的柴火间，其中东头第1-3间分别是刘某、杨某、王某的柴火间。1998年刘某、杨某、王某在该住宅社区临红都大道第一栋商住楼的楼梯间后墙与第二栋柴火间东头第三间柴火间之间砌了一扇南北方向的墙，墙内安装了一扇铁门，将该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第一层东头第一间店面后墙与三被告柴火间前面之间的空地围成一个小院子。2005年赖某购买了该住宅社区临红都大道第一栋第一层东头第一间店房，该店房后（北）墙此前一直未设门位。2008年元月1日，赖某未经被告方同意雇请人员企图在其所购店房后（北）墙上开门通往三被告的院子里，遭到被告方的阻拦，引起纠纷，诉至法院。
法院认为：一、关于赖某要求在其店房后（北）墙开设房门及赔偿经济损失的请求。建筑物内的住宅、经营性用房的业主对其专有部分的使用，应当符合建筑物的建设规划要求，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，赖某店房所在建筑物建设竣工后并未在其北墙设门，赖某现要求在其店房北墙设门，必将改变社区内的通行现状，不符合原规划要求，也将对其他业主的利益造成妨碍，判决不予支持。二、关于赖某要求刘某、杨某、王某拆除其在柴火间与第一栋商住楼的楼梯间之间建设的门墙的请求。建筑区划内专有部分以外的道路、绿地和其他公共场所属业主共有。建筑物内住宅、经营性用房专有部分的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，刘某、杨某、王某所提交的证据不足以证明其建设门墙后所占部分的道路或场所属其专有部分，故该部分应为社区内的业主共有。刘某、杨某、王某在此建设门墙侵害了其他业主享有的共有和共同管理的权利。虽然该门墙由刘某、杨某、王某于1998年建设使用至今，社区内的其他业主未提出异议，但并不能据此认定社区业主对其行为的认可，更不能认定其建设该门墙后所形成的院落属刘某、杨某、王某专有。故判决三被告拆除门墙。
第七十二条 〔共有部分的权利义务〕
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
条文注释
共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权具有从属性，从属于业主的专有所有权。共有所有权具有不可分割性，共有部分一般根据标的性质由业主共同使用或者轮流使用，业主不得主张对共有部分进行分割。共有所有权权利与义务具有独立性，业主即使抛弃其共有所有权，仍然需要履行其所负担的义务。
区分所有人作为共有所有人享有三种权利：一是共享部分的使用权。所谓使用，包括共同使用和轮流使用，如作为共同设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。二是收益权，指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例，取得因共享部分所生的利益的权利。三是共享部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务：一是依共享部分的本来用途使用共享部分。二是分担共同费用和负担。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十三条 〔建筑区划内共有的范围〕
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
条文注释
本条是对建筑区划内设施的归属的规定。需要强调的，一是本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；二是业主对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的共有包括对这部分场所、公用设施和用房本身的所有权和对其地基的土地使用权。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。配套解读
《物权法》第六章对共有部分采取了较为分散的列举式规定。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，司法解释采用列举、排除加兜底的方法，明确了共有部分的含义，以便于解决审判实践中的问题。为了条文文字的简洁，司法解释对法定共有部分不再重复。根据《物权法》第六章的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
案例注释
案例20：业主共有范围的权利行使人为全体业主或业委会（业主共有的绿地被侵害业主无权起诉）
2005年5月，张某花了80余万元购买某市新开发的社区中的一套房。购房前开发公司明确书面告知，张某所购1号楼与2号楼之间为公共绿地，张某入住后，按时足额地缴付绿地等公共设施养护费用。2007年10月下旬，开发公司在该社区1号、2号住宅楼之间开始建设燃气调压设施，张某很不满，与开发公司协商无果，遂将其诉至法院。请求法院判决开发公司排除妨碍，恢复施工前绿地原状。
《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。本案中，关于张某要求开发公司恢复公共绿地，该权利应由社区全体业主或该社区成立后的业主委员会作为权利人行使。法院驳回了张某的起诉。
第七十四条 〔车位、车库的归属与使用〕
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
条文注释
对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主所有。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
配套解读
车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。
第七十五条 〔设立业主大会、选举业主委员会〕
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
条文注释
业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的自治组织，是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关。业主参加业主大会为意思表示，需要有相应的行为能力。业主大会不具有法人条件，系非法人团体，不具有权利能力，并非权利主体，它所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果。
业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
案例注释
案例21：欠缴物业管理费不影响参选业主委员会委员
某社区业委会重选过程中，辖区社区居委会向全体业主发布公告称：参选业委会的业主“必须履行业主义务，按时缴纳物业管理费”。政府相关部门工作人员在李某咨询时，也口头答复“不缴管理费，不具备业主委员或筹备委员的条件”。业主李某因与物业公司就空调噪声问题产生纠纷，欠缴了管理费，也不被物业公司认同参选资格。李某不服，于2007年12月26日向区人民法院提起诉讼。
法院经审理，认为本案争议的焦点是物业管理费的缴纳应否作为业主参选业主委员会委员的资格前提。从本案来看，存在两个法律关系：业主与物业公司之间的合同关系；业主对某社区建筑物区分所有权的物权关系。这两种法律关系彼此独立，不存在牵连关系。依本条第一款规定，业主可以选举业主委员会。业主委员会是业主行使其成员权，对区分所有建筑物共同事务进行管理的具体形式，即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物区分所有权获得的。业主拖欠物业管理费，属于债的不履行，物业公司可以以违约为由起诉业主，但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。
第七十六条 〔业主共同决定的事项〕
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
条文注释
1.专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
2.业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
配套解读
上述的这些配套法规，在《物权法》规定的基础上，进一步对业主共同决定事项的内容做出了补充和完善，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项，都应当是属于业主共同决定的内容。建筑物面积是登记簿记载面积或者房屋买卖合同记载的面积的总和。业主的人数也以专有部分为基础来计算，一个专有部分不管是单独所有还是共有都只算一人。
第七十七条 〔住宅改为经营性用房的条件〕
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
条文注释
建筑物在规划之时即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响该建筑物的修缮，还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
配套解读
在没有经过有利害关系的业主同意的前提下，就擅自将住宅改变为经营性用房的，改变房屋用途的业主应当承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的法律责任。改变房屋用途是需要经过所有有利害关系的业主的同意才可以的，即使多数有利害关系的业主同意而只有少数不同意的话，也不属于经过有利害关系的业主同意，不能够擅自改变房屋的用途。
认定有利害关系的业主，会因为改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同而不同，应当具体问题具体分析。在实践中，本栋建筑物内的其他业主，当然应认定为有利害关系的业主。建筑区划内的，不论是相邻与否，只要能够证明因为住宅改变为经营性用房而受到影响的业主，也都属于有利害关系业主。建筑区划外的其他社区的业主，一般是不会受到经营活动的影响，原则上是不应认定为有利害关系的业主的。
案例注释
案例22：住宅改经营性用房须经有利害关系业主的同意（利用住宅开办学校被判停止）
2009年初，某英语培训学校在某社区6单元302、401、402、403号招收学生，学校位置紧邻赵先生的404号房屋，造成赵先生的居住环境嘈杂，出行拥堵。赵先生认为，社区楼房的使用性质为住宅楼，学校将住宅性质的房屋作为经营性用房，影响了自己的正常生活，故诉至法院，请求判令某培训学校立即搬离社区并承担本案诉讼费。某英语培训学校辩称，学校的培训只在周末进行，学生只有500多名，学校并没有影响原告的生活，对噪声进行检测也没有超标。学校是经过教育局合法批准的，办理了相关手续，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，某英语培训学校未经原告同意，将使用性质为住宅的房屋作为经营性用房，违反了《物权法》第七十七条的规定，故原告要求学校在涉诉房屋内停止办学的请求并无不当，法院予以支持。学校辩解意见均不能否认其改变房屋使用性质的事实，也未能提供可采信的证据证明其开办学校得到具有利害关系的业主即原告的同意，故学校的辩解意见没有事实和法律依据，法院不予采信。综上，法院判决被告停止在某社区房屋内办学。
第七十八条 〔业主大会、业主委员会决定的效力〕
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
配套解读
《物权法》第78条第2款对业主撤销权作出了规定，但业主撤销权的行使还涉及一些具体问题需要明确。比如，业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定业主能否申请撤销，以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据《物权法》第76条的立法精神，司法解释将《物权法》第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为：不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。业主撤销权作为一种形成权，应当受到除斥期间的限制，司法解释参照《合同法》有关债权人撤销权的规定，将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。
第七十九条 〔建筑物及其附属设施维修资金〕
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第八十条 〔费用分摊、收益分配〕
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
条文注释
建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。
对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共享部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共享部分”；有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共享部分”。对全部共享部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共享部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。
第八十一条 〔建筑物及其附属设施管理〕
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
条文注释
本条规定了区分所有建筑物的两种管理方式：自主管理和委托管理。前者是指由区分所有权人自己执行管理业务，对区分所有建筑物及其附属设施自行管理。可以由全体区分所有权人直接管理，亦可组成管理团体进行管理；后者是指将对区分所有建筑物的管理事务委托给物业管理机构或者其他管理人进行管理。对于这两种管理方式，业主可以选择采用。
物业服务人是依据业主大会决议批准的物业管理服务合同，由管理人与管理服务人双方共同签署，并依据物业管理服务合同的约定，提供专业化物业管理服务技术的行为人，也就是物业管理活动中的物业管理公司。业主大会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷解释》）（2009年5月15日）
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
配套解读
《物业管理条例》第40条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据该规定，《物业服务纠纷解释》第2条第1款第1项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人，业主委员会或者业主请求确认该委托合同无效的，人民法院应予支持。实践中，相当一部分物业服务合同是由物业服务企业提供的格式文本。合同法第40条规定：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此，《物业服务纠纷解释》第2条第1款第2项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的，业主委员会或者业主请求确认该条款无效的，人民法院应予支持。
第八十二条 〔委托管理〕
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
条文注释
在委托管理的模式下，物业服务企业或者其他管理人与业主之间是一种委托合同的关系。双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。
第八十三条 〔业主义务及权益维护〕
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
条文注释
管理规约，指全体区分所有权人就建筑物及其附属设施的管理、使用等，以书面形式设定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的规约自治原则，区分所有人订立的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。管理规约是区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议、管理人的管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。
配套规定
《物业管理条例》（2007年8月26日）
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《建筑物区分所有权解释》（2009年5月14日）
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。