三、申请执行人建设工程价款优先受偿权与案外人主张所有权、消费者物权期待权

建设工程价款优先受偿权，是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”关于建设工程价款优先受偿权的性质，理论上有法定抵押权、留置权、法定优先权等各种学说。执行依据认定申请执行人建设工程价款优先受偿权成立的，人民法院在执行程序中应对其做优于抵押权和其他债权处理。

（一）申请执行人建设工程价款优先受偿权与案外人主张建设工程所有权

申请执行人建设工程价款优先受偿权与案外人对执行标的主张所有权产生冲突的情形，主要涉及建设工程的转让问题。如果执行依据已经对建设工程转让后，申请执行人优先受偿权与受让人所有权的法律关系作出裁判，则受让人属于执行依据法律效力所及的当事人，不是执行程序中的案外人。如果执行依据认定申请执行人建设工程价款优先受偿权成立，但并不涉及建设工程转让问题，建设工程受让人在执行过程中，提出案外人异议主张所有权的，执行法院应依法审查。如果建设工程已经被法院查封的，根据《查封、扣押、冻结规定》第26条第1款，对已经查封财产所作的移转行为，不得对抗申请执行人。需要讨论的主要问题是，在建设工程没有被查封的情况下，受让人能否对抗建设工程价款优先受偿权人。

目前，法律对建设工程转让并未作限制，也没有明确规定建设工程价款优先受偿权的追及效力。而且，建设工程价款优先受偿权没有相应的权利公示方法，第三人很难明确知晓建设工程价款未受清偿的事实。对于优先受偿权人与建设工程受让人的权利冲突如何处理，暂无明确的法律规范遵循，实践中的认识也不统一。有的观点认为，追及力是确保建设工程价款优先受偿权最终实现的根本保证，没有追及力的保护，建设工程价款优先受偿权很容易在建设工程所有权发生转移时落空，因此应当赋予建设工程价款优先受偿权追及效力。相反观点认为，建设工程价款优先受偿权不以占有或登记为要件，其不经公示即具有优先效力，如果赋予其追及效力，就会损害善意第三人的利益，影响交易安全。折中的观点认为，建设工程承包人不具有预防发包人不能清偿风险的能力，无法预测发包人最终是否有能力向其支付建设工程价款，而第三人也没有确切的途径知晓建设工程是否负担着工程价款优先受偿权，但是法律明确规定了建设工程价款优先受偿的效力，这在一定意义上也是一种公示，第三人可以预测建设工程上可能负担着建设工程价款优先受偿权。鉴于第三人可以在一定程度上预防发包人不能清偿的风险，但又不能完全避免，应当赋予建设工程价款优先受偿权一定程度的但不是全部的追及力。

这一问题由于缺乏法律、司法解释的明确规定，给司法实践带来很多困惑。最高人民法院民事审判庭曾有判决认可建设工程价款优先受偿权对建设工程具有一定的追及效力。例如，最高人民法院（2010）民提字第20号民事判决“本院认为”部分提到：“在履行施工合同过程中，由于承包人已将其投资物化到建筑工程上，随之产生优先受偿权。该权利具有一定的追及效力，即使在建工程所有权发生转移，承包人依然可以行使该权利，除非法律另有规定或者承包人放弃该权利。”对建设工程具有追及效力的工程款优先受偿权可以对抗案外人的所有权。

（二）申请执行人建设工程价款优先受偿权与案外人主张消费者物权期待权

受让人如果尚未取得建设工程的所有权，而是对建设工程主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但是，司法解释对一些特殊情形作了例外规定，执行实践中应予注意。根据《批复》第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，以建设工程为执行标的的执行案件中，案外人对建设工程主张消费者期待权的，需满足以下条件，其异议请求才能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权：

1.建设工程应当是商品房，非商品房的建设工程不在此列。

2.案外人必须是购买商品房的消费者。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第2条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受《消费者权益保护法》保护。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才能称之为上述《批复》中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。如果不是为了生活消费而购买商品房，如为了生产经营活动购置房屋的，就不属于消费者，也就不能对抗申请执行人建设工程价款优先受偿权。

3.消费者必须交付购买商品房的全部或大部分款项。如果只交付小部分款项，甚至未交购房款，其物权期待权也不能对抗建设工程价款优先受偿权。

根据上述《批复》，既然消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，就能对抗承包人的建设工程价款优先受偿权，那么消费者在完成房屋所有权过户登记，已经取得房屋所有权的情况下，当然能够对抗建设工程价款优先受偿权。