19 涉及房屋新政相关房屋买卖案件的处理

——李大啟诉北京隆源建业房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市密云区人民法院（2016）京0118民初4962号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：李大啟

被告：北京隆源建业房地产开发有限公司（以下简称隆源建业房地产公司）

【基本案情】

2005年8月2日，原告李大啟与被告隆源建业房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》，约定李大啟购买隆源建业房地产公司开发的位于北京市密云区溪翁庄镇水库南线183号（麓秀佳园）18幢1单元×号房屋一套，房屋总价款202738元，隆源建业房地产公司应当在2006年3月30日前，将符合本合同约定的商品房交付李大啟使用。隆源建业房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李大啟于2005年8月9日付清全部房款。自2007年1月18日至今，李大啟实际占有使用涉案房屋。隆源建业房地产公司于2010年12月9日取得涉案房屋所在楼的大产权证书，于2011年5月19日通知麓秀佳园18幢楼1~4单元业主自2011年5月30日起开始办理网上认购手续。隆源建业房地产公司现已将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今尚未办理房屋产权证书。李大啟家庭不符合2011年2月17日实施的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定的在本市购买住房的资格。庭审中，原、被告双方均认可，被告于2007年1月18日向原告交付涉案房屋。隆源建业房地产公司称由于当时建设涉案房屋所在小区的项目经理涉及刑事案件，其无法找到项目经理在相关文件上签字，导致涉案房屋所在楼房的大产权证没能按时办理下来。现李大啟在限购范围内，不具备购房资格，无法办理产权登记手续。

【案件焦点】

李大啟要求隆源建业房地产公司继续履行合同，办理房屋过户登记能否得到支持。

【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李大啟与被告隆源建业房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告李大啟依约履行了全部合同义务，被告隆源建业房地产公司依约履行了大部分合同义务。依据合同，被告理应配合原告办理涉案房屋所有权证书。对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。人民法院应当依据国家和本市的住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致，但同时也要兼顾当事人间利益的平衡。本案中，原告家庭不具备《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立了房屋买卖合同，且已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，若解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，故对原告要求被告继续履行合同并办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，本院予以支持。

北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：

被告北京隆源建业房地产开发有限公司继续履行合同并于本判决生效之日起十五日内配合原告李大啟办理位于北京市密云区溪翁庄镇水库南线183号麓秀佳园18幢1单元×号的房屋所有权证书。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对涉及房屋新政相关房屋买卖案件的处理。对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展的重大决策部署。法院应当依据国家和本市的住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致，但同时也要兼顾当事人间利益的平衡。房地产调控政策并非一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个逐步加强和完善的演变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，房地产调控政策在司法实践中不宜认定为不可抗力。同时，房屋调控政策确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。

对于合同订立后由于房屋调控政策的实施致使无法办理房屋过户登记或购房人不能按预期办理按揭贷款无力履行合同的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，应予支持。经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。因房屋调控政策在首付款比例方面屡有调整，故很多房屋买卖合同中就签约后、按揭贷款办理过程中首付款因政策原因较合同约定提高情况的处理进行了约定，约定为购房人应当在一定期限内补足提高部分首付款，逾期未补足，合同解除的，购房人承担违约责任；约定为合同解除，双方互不担责的，合同解除。但是，如果合同没有相关约定，签约后卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政导致其首付比例大幅提高，不能按预期办理按揭贷款，主张解除合同的，则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

住房限购政策实施后，是否能够办理房屋过户手续，一般以双方签订的买卖合同是否已经在相应的房屋管理部门办理了网签为限。已办理网签的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。未办理网签的，原则上不支持办理房屋过户手续。但是，在房屋新政实施之前，已经签订房屋买卖合同，且买受人已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的，可予支持。具体到本案，李大啟与隆源建业房地产公司于2005年8月签定《北京市商品房买卖合同》并付清房屋总价款，自2007年1月至今李大啟实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人利益明显失衡，故李大啟要求继续履行合同，办理房屋过户登记的诉讼请求，应予支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间由于房屋调控政策的实施导致合同无法继续履行，守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的，应当支持。本案中依照合同约定的期限本能够实际履行，但由于隆源建业房地产公司未能依约按时备案，导致李大啟无法办理房屋过户手续，合同无论继续履行还是解除，李大啟作为守约方若要求隆源建业房地产公司承担赔偿损失等违约责任的，应予支持。

编写人：北京市密云区人民法院 李丽涓