4.雷区三：房屋和物业又出了什么问题？

土地使用的问题还没搞清楚，监管层又在房屋租赁和物业产权上挑出了毛病。

3.发行人对所使用租赁房屋存在资产瑕疵的解决进展情况，上述资产瑕疵是否影响发行人的资产完整性；

4.拥有租赁物业产权的国有企业单位，是否完整履行了包括资产评估在内的决策程序，发行人承租的物业在合同约定期限内是否存在影响持续使用经营的重大潜在风险。^[6]

监管层的反馈意见，主要集中在两个问题：

（1）你这租赁房屋存在资产瑕疵，处理得怎么样了？会不会影响你的资产完整性？

（2）你从国有企业单位租来物业，那这个国有企业单位走没走资产评估这些规范程序啊？你租的这个物业会不会影响你使用和经营？

其实监管层提出的这两个问题，也是因为锦和商业主动披露了相关的风险。

瑕疵在哪里？产权证书。根据锦和商业的招股书，我们可以看到，锦和商业的项目之一——越界？X2创意空间的出租方为上海电气集团，但是，这个物业并没有取得产权证书。除此之外，锦和商业在租入的物业中，总共有30910平方米的房产没有取得产权证书。

其他项目中未取得产权证书的房产

由于公司承租运营的园区物业多为老旧物业改造，部分园区承租而来的房产中有部分房产尚未取得产权证书。该部分未取得权属证书的房产多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑。

截至本招股说明书签署日，发行人承租运营的园区中，合同双方在物业租入合同中约定的未取得产权证书的房产面积合计30910.92 平方米，上述物业租入合同已约定了对发行人的相关损失赔偿保护条款或者发行人控股股东已出具相关赔偿承诺。

上述未取得产权证书的房产未来若被主管部门认定为违章建筑，发行人承租运营上述房产存在租赁合同中关于该部分房产的相关内容被法院认定为无效或者该部分房产可能被拆除的风险。

这就比较尴尬了，虽然锦和商业也解释了，这些没确定产权的租赁合同都有赔偿保护条款，甚至公司的控股股东都出具了赔偿承诺。也就是说，如果这些没有产权证书的物业，导致锦和商业出现损失，出租方和控股股东都会对锦和商业进行赔偿。

但是，就算如此，监管层还是对这些存在瑕疵的资产深表怀疑，质疑锦和商业的资产完整性。而且，对出租方——包括上海电气集团在内的国有企业单位，到底有没有履行资产评估等程序，以后会不会对相关物业造成影响，这些问题，都需要锦和商业来具体解释。

归根结底，如果资产出现瑕疵，它最终可能会影响到持续盈利能力的问题，所以，这个“瑕疵”最好别有，不然作再多解释也是徒劳的。

除用地和资产问题外，锦和商业还有很多问题需要解决，这里就不一一分析了，读者可以自己感受一下：

1.请发行人代表在报告期内发行人董事、高级管理人员发生变化的人员比例和人员重要性等方面，进一步说明上述变化是否构成董事、高级管理人员的重大变化，是否符合《首次公开发行股票并在创业板上市管理办法（2016）》第十二条等相关规定。请保荐代表人发表核查意见。

2.请发行人代表结合上海广电股份浦东有限公司和上海锦和商业经营管理有限公司的股权关系变化情况进一步说明两者之间租赁价格确定的合理性和公允性。请保荐代表人结合2011年之后上海房屋和土地租赁价格的走势，对比可比土地租赁价格，进一步说明对于关联方租赁交易定价合理性的核查过程、依据和结论。

3.请发行人代表说明报告期内发行人委托的主要工程方的基本情况，包括但不限于：工程方的名称、相关资质、与发行人主要的业务往来模式、结算方式等。请保荐代表人说明对发行人及其关联方与主要工程方是否存在关联关系的核查情况。^[7]

董监高变动、关联交易、委托工程方的信披，这些雷，锦和商业也都踩了。

最后，我们还是希望锦和商业能尽早解决这些问题，下次IPO一帆风顺！

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[1] 本文关于锦和商业的数据来源于《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票招股说明书（申报稿）》，详见中国证监会网站。

[2] 参见中国证监会网站《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》，载http：//www.csrc.gov.cn/pub/newsite/fxjgb/scgkfxfkyj/201506/t20150623_279567.html，2018年4月15日最后访问。

[3] 优塾注：这一大段话的意思是：如果某单位是做文化创意和设计服务的，而且这块地是以划拨方式取得的，就算他用的地规划用途不是这个也没关系，照样使用。

[4] 参见中国证监会网站《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》，载http：//www.csrc.gov.cn/pub/newsite/fxjgb/scgkfxfkyj/201506/t20150623_279567.html，2018年4月15日最后访问。

[5] 参见中国证监会网站《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》，载http：//www.csrc.gov.cn/pub/newsite/fxjgb/scgkfxfkyj/201506/t20150623_279567.html，2018年4月15日最后访问。

[6] 参见中国证监会网站《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》，载http：//www.csrc.gov.cn/pub/newsite/fxjgb/scgkfxfkyj/201506/t20150623_279567.html，2018年4月15日最后访问。

[7] 参见中国证监会网站《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》，载http：//www.csrc.gov.cn/pub/newsite/fxjgb/scgkfxfkyj/201506/t20150623_279567.html，2018年4月15日最后访问。