第15章 在无特殊约定的前提下，判断房子是否为夫妻共同财产以房屋登记日期为准

婚前全额交了房款，婚后才拿到房产证，证上只有一个人的名字，这算婚前的房还是婚后的房？很多人遇到这个问题，估计会理所当然地回答：“签购房合同那天呗！”或者是说“房产证上的那天”。这两个答案都是错误的。其实这个问题涉及判断房子是婚前财产还是婚后财产的依据。而这个重要的问题往往被大多数人所忽略。

现实困惑

王某和郑某于2013年4月相识，两人婚前都没有买房，各自租房子居住。恋爱一年多后，两人在2014年6月决定结婚。

王某与郑某在领结婚证之前，常在周末外出看房，希望能买一套好一点的房子婚后居住。2014年6月5日，两人看中了一套市区内的两居室，非常喜欢，于是当天就与卖家签订了购房合同。房屋由王某一人出钱购买，登记在王某个人的名下。签订购房合同的第二天，两人在婚姻登记处办理结婚登记。2014年6月20日，两人与卖家一起到房管局办理过户手续。

2014年7月10日，房管局为王某和郑某新购买的房屋下发了房产证。房产证上显示，登记日期为2014年6月20日，发证日期为2014年7月10日。

2015年4月29日，王某与郑某因感情不和，协商离婚。对于2014年购买的房屋的权属问题，两人存在争议。王某认为签订购房合同的时候两人还没有办理结婚登记，房子属于婚前财产。而郑某则认为房产证发证是2014年7月10日，两人已是夫妻，因此房子应是夫妻共同财产。

秘密提示

房子产权开始的那一天，通俗地说，也就是房子的“诞生日”，而这个“诞生日”并不是签订购房合同的日期，也不是房管局发放房产证的日期，而是房管局“登记”的那一天。根据《物权法》第9条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经过登记后才发生法律效力。各位读者可以翻开自己的房产证看一下，有发证日期，还有“登记日期”，法院是通过看登记日期来判断房产到底属于婚前财产还是婚后财产的。

破解办法

如果买房的时间正好跟结婚登记的时间重叠，就会遇到像案例中类似的困惑。案中王某和郑某在婚前签了买房协议，但是房管局给他们的新房办登记的时间在他们领取结婚证之后，根据《物权法》的规定，房屋的权利从登记之日起开始发生法律效力。所以案中的房子，应算是王某和郑某的夫妻共同财产。

要避免这种纠纷的发生，笔者建议双方可以在买房签订合同之前，先签订一个房屋权属协议，约定该房屋究竟属于个人财产还是共同财产，有了这份协议，日后有纠纷的时候确权就会相对方便。另外，读者需要明白的是，房屋所有权的生效日是房管局的登记日期，因此当事人在结婚买房的时候，应该要对这个日期引起重视。在没有协议作出具体约定的情况下，房屋登记日前办理婚姻登记的，房子就是婚后财产，反之则属于婚前财产。

证据及材料指引

1.房屋权属协议：证明房屋是个人财产还是夫妻共同财产。

当事人双方如果签订了房屋权属协议，就可以突破以房屋登记日作为判断房屋是否为夫妻共同财产的依据。当事人对房屋的权属有特殊约定的，法院会支持当事人双方的约定。

2.房产证：证明房屋登记日期。

在没有特殊约定的情况下，房产证上的“登记日期”，是法院判断是否为夫妻共同财产的依据。

【法律运用】

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

……

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。