房地产建筑企业财税难题解答
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2.6 房地产企业对开发的小区如何缴纳土地使用税

问 房地产开发企业对于已经竣工正在销售中的小区,有些房已经售出,有的完工待售,如何缴纳土地使用税?

答 本书在对《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)和《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)的文件解读中,对于土地使用税缴纳的起止时间已经讲清楚了。可以得出如下结论:房地产企业销售房地产在第一套商品房交付之前,按占地总面积缴纳土地使用税;已确认销售的,在销售确认的次月不再计算土地使用税。

从第一套商品房交付的次月起,按月计提土地使用税,按税务机关规定期限(半年或者季度)申报纳税。计算公式如下:

本月应纳税额=本月剩余占地面积×每平方米月税额

每平方米月税额=每平方米年税额÷12

本月剩余占地面积=占地总面积-已售房产占地面积

已售房产占地面积=占地总面积×(已出售建筑面积÷可售建筑总面积)

例2-1 丁房地产公司开发的平安小区,占地面积100000平方米,建筑商住两用房,经规划部门批准的可售面积为250000平方米。2016年7月开始预售,2017年11月已经验收合格,验收报告已经报有关部门,取得有关部门出具的认可文件和准许使用文件,12月开始交房。截止到12月31日,累计交房面积140000平方米,当地政府规定,该地段土地使用税每平方米年税额为24元。请计算2017年12月应缴土地使用税额。

[案例分析]

每平方米月税额=每平方米年税额÷12=24÷12=2(元)

已售房产占地面积=100000×(140000÷250000)=56000(平方米)

12月剩余占地面积=100000-56000=44000(平方米)

2017年11月应缴土地使用税=2×44000=88000(元)