二、商品房销售
5开发商变更建设工程规划设计是否违约
——陆某发诉广西平南县月亮湾房地产有限公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区贵港市中级人民法院(2017)桂08民终1201号民事判决书
2.案由:商品房买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陆某发
被告(被上诉人):广西平南县月亮湾房地产有限公司(以下简称月亮湾公司)
【基本案情】
月亮湾公司以出让方式取得位于平南县平南镇乌江村月亮湾面积为426642.66平方米的土地使用权,用于平南县月亮湾城市花园项目建设,其2005年取得平南县建设局批准的广西平南县月亮湾规划总平面图后,开始分期投资建设平南县月亮湾城市花园小区,并陆续销售商品房等物业。陆某发于2007年5月22日与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》,购买月亮湾公司在上述项目中的雅苑1座××号房一套。合同第一条“项目建设依据”第三款的内容为“……建设工程规划许可证号为平建2005012”,第十条“规划、设计变更的约定”第一款的内容为“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品质量或使用功能的,甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面告知乙方:(1)该商品房结构形式、户型、间隔、朝向”,第十八条的内容为“乙方的房屋……除合同及其附件另有规定外,乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。陆某发于2007年12月10日领取上述商品房。
2010年3月10日,月亮湾公司为了解决小区小学生入学难问题,向平南县建设局提出关于“修改平南县月亮湾城市花园项目建设总体规划的请示”。2010年3月17日,平南县人民政府作出《关于同意修改月亮湾城市花园项目建设总体规划的批复》,同意对月亮湾小区项目建设总体规划进行修改。2010年11月17日,平南县人民政府十四届第46期常务会议同意变更规划方案的部分经济技术指标,即由2005年容积率为1.7,建筑密度为32%,绿地率为45%,变更为容积率2.106,建筑密度32.7%,绿地率36%。2010年12月29日,平南县住建委员会批准被告月亮湾公司变更平南县月亮湾规划总平面图。之后月亮湾公司按上述变更后的方案实施月亮湾城市花园后期项目建设。
【案件焦点】
月亮湾公司变更建设规划,增加建筑密度,提高容积率,降低绿化率,是否违约的问题。
【法院裁判要旨】
原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。该合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更。建设工程规划许可证不等同于建设工程规划,虽然双方在合同中明确了工程项目建设依据的建设工程规划许可证号,但未将经过许可实施的2005年广西平南县月亮湾建筑工程规划载入商品房买卖合同,原告也未能提供证据证实该规划应视为合同内容。在合同中,双方对容积率、建筑密度、绿地率没有明确约定,虽然对影响到原告方所购商品质量或使用功能的商品房结构形式、户型、间隔、朝向的规划变更被告的书面告知义务和被告不得擅自变更与所购商品房有关的公共部位和设施的使用性质进行约定,但对其他规划内容如容积率、建筑密度、绿地率等能否变更没有明确约定。故原告主张被告于2010年变更2005年月亮湾规划、提高容积率、增加建筑密度、降低绿地率等属于违约没有事实依据,依法不予采信。
广西壮族自治区贵港市平南县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十七条,《中华人民共和国物权法》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条,《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条的规定,判决如下:
驳回原告的诉讼请求。
原告不服一审判决,向广西壮族自治区贵港市中级人民法院提出上诉。
广西壮族自治区贵港市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
在商品房价格大幅上涨,利润空间增大的市场环境下,开发商可能会出现变更建设工程规划、设计以提高容积率、增加建筑密度、降低绿地率等来增加商品房开发量的情形,从而引发业主与开发商之间的纠纷。在此类案件中,争议焦点主要有(1)开发商变更规划、设计是否构成违约;(2)若开发商变更规划、设计通过规划部门的批准,业主能否要求开发商承担违约责任的问题。
第一,关于开发商变更规划、设计是否构成违约的问题。依据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此关于建设工程规划、设计变更在合同里有明确约定的,如合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,房地产开发商违反约定,擅自变更规划、设计应承担违约责任。具体到本案而言,《商品房买卖合同》第十条“规划、设计变更的约定”第一款的内容为“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品质量或使用功能的,甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面告知乙方:(1)该商品房结构形式、户型、间隔、朝向;”月亮湾公司为了在小区内兴建小学解决小区内学生入学难的问题,在项目建设用地中拿出30亩作为兴建月亮湾小学的用地因而变更建设工程规划,并不涉及商品房结构形式、户型、间隔、朝向的设计变更或影响商品房的使用功能,也就是说,月亮湾公司并没有违反合同约定。另外,《商品房买卖合同》对容积率、建设密度、绿地率等指标亦没有明确约定,故月亮湾公司并没有违反约定,陆某发诉请不应得到支持。
第二,关于开发商变更建设工程规划、设计通过规划部门的批准,业主能否要求开发商承担违约责任的问题。在此情形下只能免除开发商的行政责任,不能免除其相应的民事责任。行政法律责任与民事法律责任是两种不同的法律关系,开发商变更建设工程规划、设计符合行政法上的规定,与是否承担民事责任虽然有关联,但系属不同,不能将开发商是否遵守行政机关的行政管理与是否承担违约责任等同起来。规划部门批准开发商变更建设工程规划、设计,是作为行政主体对开发商作出的具体行政行为,这一行政法律关系的效力仅发生在行政主体与相对人即开发商之间,与业主所诉因开发商变更建设工程规划、设计违反合同约定构成违约的民事责任是两种不同的法律关系,不能混为一谈。故开发商变更建设工程规划、设计即使通过规划部门的批准,如果违反合同约定侵害业主的合法权益造成损失的,开发商也应当承担违约责任。
编写人:广西壮族自治区贵港市平南县人民法院 李芑汕