二、对物权行使的限制
根据《物权法》第7条，物权的行使必须合法。物权人所享有的物权并不是绝对的、不受限制的权利，相反，现代民法对于物权的内容及其行使已设置了越来越多的限制，尤其在物权行使方面，不仅物权法，而且有关的特别法尤其是公法（如环境保护法、城市规划法、土地法等），都对物权的行使作出了一系列的限制。
对物权的行使的限制旨在维护社会公共利益，维护经济和生活秩序，保护资源和环境。在我国，有关的法律法规对物权的限制较多，但在物权法中不可能对这些限制一一列举，而只能作出一些原则性的概括规定。这些原则主要包括：
（一）物权的行使必须符合国家法律和社会公共利益的要求
物权的行使首先必须遵守法律。此处所说的法律不仅包括物权法，还包括其他民事法律以及各种行政法律、法规。权利意味着在法律规定范围内的主体的意志自由，但这种自由是有一定的限度的。人们必须在法律规定的限度内行使自己的权利，只有在这个限度内，人们才可能依自己的意志从事一定的行为。法律并不允许权利人以任何方式随心所欲地行使自己的权利，物权亦不例外。现代物权法的意义就在于，“它必须解决所有权中自由与约束的紧张关系”。所有权的行使，必须兼顾社会共同利益。[2]例如，根据我国《物权法》第136条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。此处所说的土地的地表、地上和地下的权利，必须是在规划的范围内才能享有。在城市规划确定以后，规划本身就具有了法律的效力，不动产权利人必须在规划的范围内行使权利。物权的行使不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。例如，物权人利用自己的房屋从事色情服务，或者将房屋出租给他人从事非法赌博活动，都是违法行使物权的行为。虽然从事这些行为不一定导致其所有权的丧失，但应当承担相应的法律责任。
物权的行使必须符合社会公共利益的要求。在罗马法上即对所有权设有各种限制，因为“是项所有权之限制，均以尊重公益并承认公益之价值较私益重要为理由也”[3]。物权人行使物权要注重保护生态环境，不得滥用权利，破坏生态环境。保护环境，实行可持续发展，是我国的一项基本国策。随着我国经济的高速发展，新的问题也产生了，即自然资源的掠夺式开发和生态的破坏，河流、湖泊受到严重污染，草场、湿地退化，空气污染严重，噪声、辐射、电磁波等各种不可量物引发了居民的各类疾病，水土流失频发，森林和其他植被遭受破坏，等等。解决这些问题就必须强化环境保护，要求物权人特别是不动产的物权人必须尊重环境、保护生态，这是基于公共利益所确定的一项基本义务。例如，建设用地使用权人不得将土地严重抛荒，甚至对土地上的林木滥砍滥伐。海域使用权人也不能毫无限制地利用海域，甚至造成海域的严重污染。
（二）物权的行使必须尊重社会公德
社会公共道德也称为善良风俗，它是指由社会全体成员所普遍认许、遵循的道德准则。曾世雄指出：“作为或不作为脱序，而强行法又苦无强制或禁止之规定可用时，公序良俗之规定，方始发生补充之功能。……但公序良俗并非当然适用，唯在法律明文揭示适用下，始见功能，因而其为法源之特质已被法律规定吸收，因致常被忽略。”[4]社会公德是基本的商业道德，也是信用经济的基础。我国《物权法》第7条明确规定，物权的行使必须符合国家法律和社会公共利益的要求，这实际上是确认了诚实信用原则。所谓诚实信用原则，是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使权利与履行义务，不得滥用权利或规避法律、合同规定的义务。在大陆法系国家，它常常被称为债法中的最高指导原则或“帝王规则”（König Lihenorm）[5]。德国学者Hedemann指出，“诚信原则之作用力，世罕其匹，为一般条项之首位”[6]。诚实信用原则并非仅仅是合同法的基本原则，更是我国民法的基本原则。它不仅应当适用于合同关系，而且还适用于物权的设立、变更和行使等各种法律关系。
《物权法》要求物权的行使必须遵守社会公德，一方面是因为法律不可能详细地规定物权行使的具体方式，法律不可能为各种物权规定其行使的具体标准，所以在很多情况下，物权的行使必须要符合社会公德的要求，从而使权利的行使与社会利益相协调，不至于出现权利的滥用。例如，建设用地使用权人不得在自己的土地上任意挖掘，危及邻人的房屋；不得在自己的土地上放养危险动物，危及他人的安全；不得在夜间制造噪音，影响他人休息；等等。[7]另一方面，强调物权的行使必须符合社会公德，这对于维护人与人之间的和谐十分重要，尤其是在物权的行使方面，只有严格遵循诚信原则，物权人才能正当地行使物权，从而建立和睦的经济生活秩序，保障财产流转的正常进行。
（三）物权的行使不得损害他人的合法权益
物权人行使物权，不得损害他人的利益，这实际上是指权利人不得滥用权利。[8]禁止权利滥用与诚实信用原则一样，都对物权的行使作出了限制和规范。然而，对于何为滥用权利，各国法律规定的认定标准并不一致，主要存在着如下标准：即故意致他人损害、缺乏正当的利益、选择有害的方式行使权利、损害大于所取得的利益、不顾权利存在的目的、违反侵权法的一般原则等六个标准。[9]我国《物权法》中虽然没有明确规定禁止滥用权利的规则，但从《物权法》第7条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定来看，实际已经承认了禁止权利人滥用权利的规则。任何物权人以加害他人为目的采用不正当的方式行使物权并造成他人的损害，将构成滥用权利，并应当承担相应的民事责任。例如，专有部分的所有人不得在自己的房间内非法装修或安装具有较大噪音的设施严重影响邻人的休息，否则构成对物权的滥用。
由于物权是基本财产权，因而对物权行使的限制必须慎重。为了充分保证权利人享有和行使物权，保护权利主体的利益，防止行政机关对物权的行使作出不正当、不合理的干预，有必要通过物权法和其他法律对于物权作出限制，但是对物权的限制必须符合一定的条件：第一，对物权的限制必须有合法的依据，也就是说对涉及公民基本财产的限制应当由法律作出明确规定，而不能通过行政规章等规范性文件随意限制。因为公民、法人享有的物权是基本的民事权利，不能由行政机关通过规章，甚至是红头文件来对公民享有的财产权任意作出限制。即便是法律、行政法规基于公共利益而对物权的行使设置限制，也必须有明确充分的理由，且不得违反宪法中对财产权保护的基本精神。第二，要遵循法定的权限和程序，例如对违章建筑的拆除和没收只能由法定机关依据法定程序来进行。第三，要采取合理的措施来进行限制。在行政机关依法对公民的财产权利作出限制时，要遵循比例原则。[10]例如，暴发了重大传染病等突发事件，需要关闭一些商店等公共场所。有关机关在作出上述决定时，应当采取尽可能减少对公民财产权造成损失的措施。
注释：
[1]［德］曼弗雷德·沃尔夫著，吴越、李大雪译：《物权法》，11页，北京，法律出版社，2002。
[2]参见［德］曼弗雷德·沃尔夫著，吴越、李大雪译：《物权法》，12页，北京，法律出版社，2002。
[3]陈朝璧：《罗马法原理》，255页，北京，法律出版社，2006。
[4]曾世雄：《民法总则之现在与未来》，28页，北京，中国政法大学出版社，2001。
[5]［日］森田三男：《债权法总论》，28页，东京，学阳书房，1978。诚实信用，以拉丁文表达为Bona Fide，在法文中为Bonne Foi，在英文中为Good Faith，英文直译为“善意”，在德文中表达为“忠诚和相信（Treu und Glauben）”，在日本法中称为“信义诚实”原则。
[6]转引自杨仁寿：《法学方法论》，171页，台北，三民书局，1995。
[7]参见［德］曼弗雷德·沃尔夫著，吴越、李大雪译：《物权法》，34页，北京，法律出版社，2002。
[8]参见刘得宽：《民法总则》，171页，北京，中国政法大学出版社，2006。
[9]See J.Limpens，International Encyclopedia of Comparative Law，Torts，Liability for One's Own Act，J.C.B.Mohr（Paul Siebeck）Tübingen，1974，pp.105-109.
[10]参见王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，67页，北京，中国政法大学出版社，2001。