五、房地产泡沫：房地产的虚假繁荣

泡沫是指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在此时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

美国著名经济学家查尔斯·P.金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。泡沫，简单说，就是资产价格中不能由实体经济解释的部分。

什么是泡沫经济？《辞海》（1999年版）泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。

泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”（Foam Economy）。

泡沫经济的两大特征如下。

房地产泡沫是泡沫经济的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

房地产泡沫产生原因如下。

1.土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础

“居者有其屋”是一个社会最基本的福利要求。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

2.投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

对房地产出于投机目的的需求，人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫就会随之产生。

3.金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂

没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下，银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

房地产泡沫会产生严重的后果如下：

1　经济和社会结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。

2　金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。

一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的埋单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。银行的倒闭不仅是一家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应。

3　引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，社会动荡不安。

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。

一边是一线城市勒紧楼市政策，另一边是部分城市仍面临库存压力。2016年开年以来，作为居民消费的“大头”，楼市的一举一动无不牵动人心。对于房价走势，发展改革委员会表态，房价将在2016年保持明显上涨态势。

随着多重利好政策效应的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。此外，劳动力、土地价格刚性上涨，价格改革加快推进等因素也将导致居住价格上涨。

发改委预计，以北、上、深为代表的一线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能。

事实也确实如此。一份数据显示，全国15个二线城市2016年3月新建商品住宅成交面积环比增长160％。其中，杭州环比增幅最高，超过300％。天津市新建商品住宅成交套数、成交金额和成交单价也同时刷新历史纪录。

中国香港房地产市场就是全球楼市中的一个“传奇”，1100平方公里的土地，上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。自第二次世界大战以后，70多年时间内，共计爆发了7次楼市狂潮。

一位“港漂”在微信中对于在香港买房的感叹：“我常常开玩笑，买了房，却卖掉了两个人30年的青春。”香港房价冠绝亚洲各大城市，香港城市空间小、楼价高、房租贵，众人皆知。在香港，平均房价达10万港币每平方米，一些区位较好的房子更是达到每平方米20万港元。有统计数据显示，香港私人住宅超过一半的使用面积小于50平方米，香港人均居住面积只有约16平方米，100平方米以上的房子都称为豪宅。

2015年博鳌论坛上，原香港财政司司长梁锦松曾表示，香港的房价是平均工资水平的16倍，全球最高，美国也才3.5倍。如果房价没有和经济发展的速度和结构配合起来，会出大问题。

美国物业顾问公司Demographia发布最新的《国际住房可负担性调查》报告显示，截至2015年第三季度，香港房价中值是家庭平均税前收入的19倍，创下12年以来的新高，连续第六年蝉联全球房价最难负担的城市。在这份报告中，排名前十的城市依次为中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、墨尔本、圣何塞、旧金山、伦敦、圣迭戈与洛杉矶。不过，这项调查不涉及中国内地城市。

房价暴涨让投机者盆满钵满，让持房者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，更是让市场观望者大跌眼镜。

知乎者说

知友问：中国房价高的根本原因是什么？

答：吴铭（地产营销从业者，知乎人气名人，粉丝量已近12000个）

我对中国的房价现象（我用的是现象，不是“高”，高不高且听分解）的看法是：这是中国社会和经济发展的必然结果。

1.严重的货币超发+资金流动渠道匮乏

货币超发的原因就不在这里展开了，单用数据说说货币超发严重到什么程度。2012年底，中国广义货币M2余额为接近100万亿元，比1990年增长了65倍，甩出GDP涨幅八条街，同期的美国M2折合人民币也不超过60万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6～0.7，中国则高达1.87。

这么多热钱流向哪里？中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况：没有好的投资渠道。尤其是近十年汇率从8一路跌到6，以及2008年来的经济波动，让很多出口企业、实业都遭到重创，创业环境不理想，创业信心不足，通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的一个最大渠道。

事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的“消化池”，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。面对老百姓来讲，无非是一个直观的选择题——房子一年涨一倍和超市所有商品一年涨六倍你选择哪个？

2.贫富差距扩大+财富向能源和资源型阶层集中

首先贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。但这不是全部，和上一条一样，财富进入这些人手中，仍然面临的是流向问题。上一条说了选项的局限性，这一条要说的是选择者本身的局限性。

由于特殊的市场结构和经济现状，正常的努力创业致富所占的比例无法和完全的市场经济国家相比。我们都知道，在中国最容易致富的基本是两类：能源和资源。能源指的是矿产，资源指的是靠渠道的。他们的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，会迅速积累现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。

有些人有了钱能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界买奢侈品、艺术品、豪车，赌场一夜千金等，但和买房子比起来，这些还是小钱。大宗的资金，最终主要还是流入了房地产。事实上，如果你关注艺术品市场的话，你会发现其涨幅远远甩开房价，归根到底都是一样的原因，只不过体量小又不关系国计民生，所以注意不到罢了。

3.人口红利+经济结构转型

人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产也是当中最大的一个获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年刚需市场里买房的80后，有多少是靠自己打工挣出来的？

这当中不能不涉及的是中国经济结构的转型，这使得我们父母一代这辈子基本没有类似于买房这样的大宗消费支出，才得以为下一代提供资金。同时，独生子女政策又保证父母可以用全部财力帮助一个孩子，父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源……总之，人口结构+经济结构的变化，为近十年的房地产发展提供了坚实的大市场。

人口红利还能吃多久？唱衰房地产的人估计是3～5年，但我相对乐观的估计是8～10年，因为接下来走入社会的90后依然有类似的状况，并且比80后更具优势——他们有积累更丰厚的父母——60后。

在我看来，60后是新中国成立以来最幸运的一代：三年自然灾害时期和文革时还小，上学时学校已逐步复课，考大学时高考恢复，毕业了赶上改革开放，工作几年迎来中国经济第一个活跃期和充满不可复制的财富积累机会的20世纪90年代。这也可以解释为什么“富二代”现象更多地出现在90后身上。所以，我判断8～10年之间，90后在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个巨大繁荣的行业。

4.可怕的传统置业观念+物质社会下的不安全感+残疾的租房市场建设

讨论上一条的时候，我们忽略了一件事情：父母一代积累的财富用在孩子身上，为什么一定或者首先是买房子呢？在第1、第2两条里，我们说热钱去买房是因为没有其他理想的、大宗的投资渠道及掌握热钱阶层的局限性，但对于80、90后来说，恐怕花钱的方向还有很多。所以我们不得不面对本条标题这三个原因。

作为一个上千年以农立国的国家，中国人自古以来就有着狂热的土地和家产崇拜思维，“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，经商挣了钱首先一定是买房买田。而中国经济发展到今天，文化已经严重落后而无法和经济匹配，整个国家奢侈化、物质化，女性的自我认知商品化，老百姓要靠一套房子带给自己最基本的生存安全感，终于导致了今天“没房子=没老婆”、“房子=人生成功标尺”等观念自主不自主地成为全社会的共识，构成刚需市场如此巨大的一个重要理论基础，也使中国成为年轻人最热衷买房的国家。有兴趣的可以查一查各国首次置业的年龄调查，我记得2007年看过的一个数据，美国居然是42岁，欧洲也普遍在30岁以上。

这时一定有人会说，我也想以后买房，我能顶得住父母和社会舆论的压力，但某些租房住的品质实在太低（四处搬家、随意涨价、没有归属和安全感），这就要说到本条的第三项了。政府对租房市场的培育、建设和管理力度不够（仅仅是廉租房完全不够，需要着眼于不同财富阶段、不同价位和品质的所有租房细分市场）。

置业观念不是不可以改变的，改变的前提是有足够稳定的租房环境。发达国家的政府实际上在这一方面都做得比较到位，保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰。我曾经在回答“全面征收房产税是否会导致房价大跌？”这个问题中也提到过：

一个价格合理、信息充分、管理有序的租房市场，其实是最有效减少刚需客群的大水池，将从很大程度上调节地产市场的供需关系。

一个成熟的租房市场对中国社会面貌的改变会是难以估量的：年轻人的财富和消费能力得到巨大的释放，不再承受着巨大的生存压力，用更多的金钱和精力去追求更多非物质的生活，对财富、工作、生活的认识，甚至整个世界观都会发生改变。

5.投资拉动型经济+城镇化+有中国特色的政府职能

说说卖地的问题。

其一，中国经济三驾马车，投资、消费和出口中，消费的增长比较给力但没有什么质变，出口这几年是最受影响的，应该说始终还是大量依赖于投资这一项。而城镇化则是能够拉动巨大投资的行为，其中房地产是主力部队，其上下游整个产业链巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以政府卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产可以养活的人太多了。

其二，我们说两税制以后政府缺钱，卖地才能提高财政收入。问题来了——为什么政府要收那么多钱？因为花钱的地方多——为什么花钱的地方多？这其实进入一个更大的命题了：充分的市场经济甚至现代文明下政府应该扮演怎样的角色？我们羡慕很多“小政府”国家，因为人家的政府基本只提供必要的服务，以及管理一些国计民生的产业，大部分都交给企业来做，不仅市场运转效率高，政府需要花的钱也少，相对也更加清廉。而我们的政府肩负太多的职责，触角广且深。

回到文章最初，我之所以用“中国房价现象”而不是用“中国房价高”，是因为这从来不是个孤立的问题，是中国经济走到今天这一步一个必然的结果，这背后是中国的经济发展方式、特色的市场经济、文化和社会观念、政府职能定位等一些基本要素共同结果的一个现象而已。