4.1　概述

4.1.1　建筑面积的概念及其组成

（1）建筑面积及其组成

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。

（2）使用面积、辅助面积和结构面积

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，如居住建筑中的卧室、客厅等。

辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，如居住建筑中的走道、厕所、厨房等。

结构面积是指建筑物各层平面中结构构件所占的面积总和，如居住建筑中的墙、柱等结构所占的面积。

4.1.2　成套房屋的建筑面积

（1）成套房屋的建筑面积及其组成

成套房屋的建筑面积是指房屋权利人所有的总建筑面积，也是房屋在权属登记时的一大要素。其组成为：

成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

（2）套内建筑面积及其组成

房屋的套内建筑面积是指房屋权利人单独占有使用的建筑面积。其组成为：

套内建筑面积=套内房屋有效面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

1）套内房屋有效面积　套内房屋有效面积是指套内直接或辅助为生活服务的净面积之和，包括使用面积和辅助面积两部分。

2）套内墙体面积　套内墙体面积是指应该计算到套内建筑面积中的墙体所占的面积，包括非共用墙和共用墙两部分。

非共用墙是指套内部各房间之间的隔墙，如客厅与卧室之间、卧室与书房之间、卧室与卫生间之间的隔墙，非共用墙均按其投影面积计算。

共用墙是指各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间的分隔墙和外墙，共用墙均按其投影面积的一半计算。

3）套内阳台建筑面积　套内阳台建筑面积按照阳台建筑面积计算规则计算即可。

（3）分摊的共有公用建筑面积

分摊的共有公用建筑面积是指房屋权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积。包括以下几部分：

第一部分为电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

第二部分为套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）公共墙，其建筑面积为水平投影面积的一半。

提示：独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。

1）共有公用建筑面积的处理原则

①产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

②无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

2）每套应该分摊的共有公用建筑面积　计算每套应该分摊的共有公用建筑面积时，应该按以下三个步骤进行。

①计算共有公用建筑面积：

共有公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积-各套套内建筑面积之和-作为独立使用空间出售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

②计算共有公用建筑面积分摊系数：

③计算每套应该分摊的共有公用建筑面积：

每套应该分摊的共有公用建筑面积=共有公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

4.1.3　建筑面积的作用

建筑面积主要有以下几个作用：

①建筑面积是确定建设规划的重要指标；

②建筑面积是确定各项技术经济指标的基础；

③建筑面积是计算有关分项工程量的依据；

④建筑面积是选择概算指标和编制概算的主要依据。