1.3　城镇住宅小区发展现状及存在的问题

改革开放三十多年来的城镇住宅小区建设，在标准、数量、规模、建设体制等方面，都取得了很大的成绩，住宅建筑面积每年均数以亿计，形成一定规模和建设标准的住宅小区也有相当的数量；但一分为二地看，我国大部分城镇住宅小区还存在着居住条件落后、小区功能不完善、公共服务设施配套水平低、基础设施残缺不全、居住质量和环境质量差等方面的问题与不足。城镇在社会经济迅速发展的同时，既带来了住宅小区建设高速发展的契机，也暴露出了居住环境上的重大隐患，出现了诸多问题，亟待研究解决。

1.3.1　城镇住宅小区的现状 

（1）住宅建设由追求“量”的增加转变为对“质”的提高

城镇住宅建设经过数量上的急剧扩张后，现已趋于平缓，居民对住房的要求由“量”的增加转变为对“质”的提高，开始注重住宅的平面布局、使用功能和建设质量；住宅的设计和建造水平有了显著提高；多层公寓式住宅节约用地，配套齐全、安全卫生、私密性较强的特点逐渐为城镇居民所认同并接纳，使一些农民在走出“土地”的同时，也走出了独门独院的居住方式。

（2）住宅小区规模扩大，设施配套有所提高

随着我国城镇化进程的加快，乡镇和农村居民进一步向城镇聚集。现代化的镇区环境、配套的公共服务设施、较为丰富的文化生活、高质量的教学水平吸引着大批的农民，他们中有一定经商和务工能力的农民选择在城镇定居下来，因此住宅小区的规模进一步扩大，住宅的建设量进一步增加，相应的设施配套水平也有所提高。

（3）住宅小区由自建为主向统一开发的方向发展

过去分散的、以自建为主的传统建设方式已经开始被摒弃，住宅小区建设向成片集中、统一开发、统一规划、统一建设、统一配套、统一管理的方向发展，将零星分散的建设投资，逐步纳入综合开发，配套建设的轨道上来。在许多城镇，综合开发和建设商品房已成为主流。这种开发建设住宅小区的方式使许多城镇彻底改变了过去毫无规划的混乱状况，同时也改善了住宅的设计及施工质量，城镇居民的居住环境和生活方式发生了根本的改变。

（4）开始注重住宅小区的规划水平与建设质量

加强了对住宅小区的规划设计研究，在小区的规划布局、设施配套和小区特色等方面有了很大的提高。由国家科委和建设部共同组织策划的“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”现已部分进入实施阶段，一批示范小区相继建成，并投入使用，如河北恒利庄园、宜兴市高腾镇小区、温州市永中镇小区等，这些小区在规划设计、住宅建设、施工安装和物业管理等方面做出了示范性和先导性的探索，强调新技术、新材料和新工艺的运用，对于推动住宅产业的发展，提高居住环境质量、功能质量、工程质量和服务质量，把我国城镇住宅小区的规划和建设提高到一个新的水平，具有积极而重大的意义。

1.3.2　城镇住宅小区存在的主要问题

（1）居住条件发展极不平衡，经济欠发达地区居住条件落后

自改革开放以来，全国的城镇兴起了大规模的住宅建设热潮，发展速度令世界刮目。但大部分城镇（包括村镇）的居住条件至今还比较落后，而且发达地区与贫困地区的发展极不平衡，差距越来越大。经济比较富裕的城镇居民住房面积大，居住环境尚佳，设施配套相对较好。许多经济欠发达地区由于经济形态的落后和传统习惯的根深蒂固，加上建筑材料的一成不变，使得居民住宅区无论是规划布局、建筑设计、施工技术还是装修标准，几乎没有任何改变，更谈不上新技术和新材料的应用，居住环境十分恶劣。

（2）住宅小区建设缺乏规划，功能不完善

就我国城镇住宅小区的整体水平来看，大部分住宅布局是单调划一的“排排座”。有些地区重视住宅单体却忽视了住宅区规划的科学价值；有些地区，特别是经济落后地区的规划意识普遍淡薄，传统的落后思想认为规划无用；有些地区即使有了建设规划，但规划起不到“龙头”的作用，自建行为和长官意志比较强。由于上述的盲目建设导致大部分城镇住宅小区的生活功能和生产功能相混杂，住宅楼栋之间的关系混乱，缺乏必要的功能分区和层次结构，小区的可识别性差；道路系统不分等级，没有必要的生活服务设施，绿化和公共空间缺乏，更谈不上有完整的居住功能，与当前城镇社会经济的快速发展和居民生活水平的日益提高严重脱节。

（3）建筑空间布局单调，建筑缺乏特色

就我国城镇住宅小区的整体水平来看，住宅多以行列式布置，建筑形式、高度都一模一样，小区内部围合空间过于闭塞；即便是新开发的小区，也存在住区的建筑形式和色彩等方面极为相似的“雷同版”，建筑缺乏地区特征，很难体现城镇发展的文脉或地方特色，也缺少亲切感和归属感。

（4）公共服务设施薄弱，基础设施配套不足

许多城镇新建的住宅小区缺乏市政设施依托，除供电情况稍好外，给水、排水、通讯、有线电视等存在许多欠缺的方面，尤其是污水处理和垃圾处理设施几乎还是空白；一些设备良好的卫生间和厨房，由于没有排污系统，使卫生设备和厨房设施不能很好发挥作用。国家“小康住宅示范小区规划设计优化研究”进行的实态调查表明，采暖地区有90%以上的小区无集中供暖设施；60%以上的地区系雨污合流且无污水处理设备；25%以上的村镇住宅区道路铺装率较低。

（5）公共绿地严重缺乏，环境质量差

城镇住宅小区的户外空间缺少统一的规划与建设，一般无公共绿地供居民使用，除必要的建筑和道路外，其他所谓的花园或花坛都是杂草丛生或是被居民们开垦为菜地，还有垃圾乱堆乱放的现象。一些虽然也进行了小区绿化，但绿化缺乏系统的规划设计，后期管理又不到位，导致花草树木、建筑雕塑、山水池泉等景观要素无法发挥景观生态效应和美感，限制了居民日常行为、活动和交往。

（6）公寓式住宅照搬大城市的模式，使用不方便

有些地区在城镇住宅小区多层公寓式住宅的建设中，一方面，不考虑城镇居民实际的生活特点，没有将居民对这类住宅的特殊要求如建筑层数、院落、储藏空间等问题予以重视并解决，而是盲目照搬大城市的建设模式，套用城市住宅的设计图纸，过分追求“高”与“大”，片面讲究“洋”与“阔”，把城镇与城市相等同，脱离了城镇的实际情况，结果建了一批不适合城镇居民生活特点的住宅，由于生活习惯和使用要求上的差别，给生活带来了很大不便。另一方面，一张图纸只经过简单修改，被重复使用，造成城镇住宅千镇同面、百城同貌，毫无地方特色可言，从而直接影响了整个住宅小区的景观环境建设。

在我国城镇繁荣发展时期，应该认真对待城镇住宅小区建设中存在的问题。如何合理地利用我国的建设资源，科学地组织和引导全国城镇的住宅建设，大力提高其规划、设计、施工质量和科技含量，促进我国住宅建设的可持续发展是全社会的共同责任，这要求我们在总结近二十多年工作的基础上，采取科学、正确、果断的措施予以综合解决。