2.2 商业综合体的类型划分

城市商业综合体有多种分类方式，合理的类型划分有助于在概念抽象的基础上进一步加深对商业综合体的认识。根据空间布局模式，商业综合体类型可以划分为核心区型、副中心型和成长区域型。其中，核心区型商业综合体位于交通便利的城市中心区，商业环境成熟，区域内商业设施往往高度密集，且具有最高的商业等级和辐射半径，能够服务整个城市甚至超城市的范围，是城市的地标性建筑；副中心型商业综合体一般位于交通可达性较高城市副中心位置，区域发展相对成熟且具有稳定的消费需求，综合体主要服务于区域内人口，并能够通过核心客户形成消费族群；成长区域型商业综合体则位于远离市中心但具有发展潜力的城市外围区域，一般为城市规划的新兴城区，区域内消费客源有待开发，需要通过差异化、特色化的业态设计吸引区域外部的客流。

根据建筑规模和商业定位的差异，商业综合体可以划分为城市型、区域型以及社区型。参照《零售业态分类》国家标准对于购物中心的等级划分标准，城市型商业综合体营业规模在10万平方米以上，商圈半径则超过30公里；区域型商业综合体建筑面积一般在10万平方米以内，商圈半径为10-20公里；社区型商业综合体建筑面积一般在5万平方米以内，商圈服务半径为5-10公里。这种划分的标准并不绝对，综合体的实际开发规模和服务等级往往需要根据区域消费需求、经营内容、所处区位等多种因素决定。

根据建筑形态的差异，商业综合体则主要可分为街道式综合体、广场式商业综合体以及复合式商业综合体三种类型。街道式商业综合体接近于传统步行商业街，有室内和室外之分，典型案例如万达金街、星光大道等。相比于传统步行商业街，街道式商业综合体功能和业态更为丰富，除购物和餐饮外，还包括电影院、健身房、游乐场等多种商业设施。此外，街道式商业综合体在行人通道两侧的建筑规模也更大，可由多层线型或环型商业空间构成（如图2-5），并由开发企业进行统一招商和物业管理。

图2-5 杭州滨江星光大道

广场式商业综合体一般由多个风格统一的单体建筑排列构成，主要表现为平面布局形态，并拥有较大规模的开敞空间。此类商业综合体往往建筑高度较低，单体建筑规模也较小，由众多商店、餐厅、娱乐设施等相互联系组成散落型或以开敞式广场为核心的合围型商业空间（如图2-6）。由于需要占用规模较大的土地资源，广场式商业综合体多位于城市外围，典型案例如各类奥特莱斯购物中心、城市购物广场等。相比于其他类型，广场式商业综合体能够提供充足的休憩空间和设施，开敞的设计也利于建筑与外部景观的协调互动，尤其是与周边河流、绿地等自然景观的融合。

图2-6 杭州运河天地广场

相比于街道式和广场式商业综合体，复合式商业综合体则充分利用了地上、地下空间，是出现频率最高的商业综合体类型（如图2-7）。形态结构的立体化是该类商业综合体的主要特征，能够通过城市地下、地表和空中三层基面的综合开发形成高度集约的土地利用方式。由于超大的体量和高度集中的商业功能，复合式商业综合体常被喻为“城中之城”，多为位于城市中心区的高层或超高层建筑。在空间设置上，低层购物中心与高层商务办公楼或酒店式公寓相结合是此类商业综合体的主要特点，部分规模较小的商业综合体则以多层的购物中心为主，且多设有室内或室外的开敞中庭作为枢纽把众多商店、休闲设施联系起来（张亮，2006）。

图2-7 杭州城西银泰城