第1章 环境管理总述

1.1 环境管理内涵

1.1.1 物业环境的定义

物业环境是城市环境的一部分，它是指物业如居住小区、写字楼、购物中心、酒店等所在区域内的情况和条件。物业环境按用途的不同可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。

1.1.2 环境管理的内容

环境管理是指从环境整体出发，为保持和改善物业区域环境质量而进行的各种管理工作。本书所涉及的环境管理包括物业内的绿化管理、清洁管理、噪声管理等内容。物业内的绿化管理和清洁管理将在本书的第二章以及第三章中详细讲述，由于噪声管理涉及的内容较少，在本章后有详细讲述。

本书所涉及的绿化管理包括绿化管理人员的管理、绿化管理规定、绿化管理方案，绿化植物的种类介绍、种植方法，以及种植后的养护等。

本书所涉及的清洁管理包括公共地方的清洁、共用部位的清洁、垃圾的处理、四害的消杀，以及清洁工具的使用与管理。

1.1.3 环境管理的原则

（1）环境，具有价值的原则 环境管理属于资源管理，要求环境管理者实施谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原则。

环境具有价值这一原则，有助于建立各种指标体系，把环境管理工作定量化、科学化，有助于把环境管理通过物业环境管理真正落实到各项具体工作中去。环境具有价值原则是物业环境管理的基础和前提。

（2）全局和整体效益最优的原则 物业环境管理要遵循全局和整体效益最优的原则。这一原则表明了物业环境管理必须遵循生态规律，可从以下三个方面来说明：

1）既要把物业环境问题作为城市和社会经济建设中的一个有机组成部分，又要把环境问题作为一个有机联系的整体，正确处理全局与局部、局部与局部之间的关系，以取得最大的全局和整体效益。

2）在制订物业环境方案和组织实施方案时，要对物业区域内的各组成要素或功能性群体进行定性和定量分析，把不同层次、不同部门的管理工作有机联系和协调起来，避免决策失误和管理不善等情况的发生，促进环境管理的整体效益与全面效益不断提高。

3）加强物业环境规划和物业区域内的综合治理工作，实现物业环境管理的最佳整体效益。

（3）综合平衡的原则 环境管理具有生态经济属性，环境管理必须遵循生态经济规律，力求做到生态与经济的协调与平衡。在物业环境管理中，遵循综合平衡原则具体表现为：

1）把物业区域内的生态保护和环境管理纳入城市经济和社会发展计划，来协调和综合平衡城市社会经济发展与环境保护的关系，在整个城市，乃至整个社会发展的基础上搞好物业区域内的环境管理。

2）物业环境管理要有预见性和长远性，要开展物业环境评价和环境预测工作，尤其要开展经济建设中的环境影响评价工作，并使之制度化和规范化。

3）要制定和实施综合、有效的制度、条例和规范，强化物业环境管理。在制定环境管理制度与措施时，既要考虑诸如大气、水体、土壤、生物和非生物等之类的环境因素，又要考虑社会、政治、经济、文化、科学技术、法律等方面的情况，并对这些情况进行综合考虑，统一决策，分工协作，协调发展。

（4）可持续发展的原则 可持续发展要以提高人类生活质量为目标，同社会进步和发展相适应。

对于居住类物业来说，环境管理的最终目的是为居民创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境，并在此基础上为用户创造一种从物质到精神，既具有现代风貌，又具有个性特征的生活方式。与社会服务相结合的、功能完善的物业管理是以“物业”为中心的一个“微型社会”，通过良好的环境管理形成一个“陶冶情操，净化心灵，提升精神”的小社会。因此，良好的物业环境管理能够在充分保障用户的合法权益的同时，增强用户的睦邻友好意识，创造互相尊重、和乐共处的氛围，从而达到居住环境和社会关系、社会发展的和谐统一和协调发展。从这个意义上来说，物业管理不仅是改善市民居住条件、提高居住水平的物质基础，而且也是人类居住区可持续发展的重要前提。

（5）用户参与的原则 在环境管理中，要通过宣传教育的方式引导物业用户提高环境管理意识，注意物业的清洁，不乱丢垃圾、不随意乱画，爱护物业的绿化等。