第3章 房地产项目投资环境分析

3.1 房地产项目市场调查总论

开发商和投资策划分析人员通过对房地产市场进行调查，可以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析房地产项目建设的可行性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。

房地产项目市场调查是房地产项目定位的基础，是预测项目价格和销售收入情况的依据，当然也是房地产项目可行性研究的基础。

房地产项目的市场调查包含了对市场调查结果的分析和预测，只有具备深刻的分析能力和保持前瞻的眼光才能把握市场的发展动向，为房地产项目开发指引方向。

1.房地产开发项目的类型

房地产市场调查的内容和方法，应根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况而确定。按照用途可将房地产项目主要分为下列类型：

1）居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

2）商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

3）办公用途的房地产项目，包括商务办公楼（写字楼）等。

4）旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

5）餐饮用途的房地产项目，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

6）娱乐用途的房地产项目，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。

7）工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。

8）特殊用途的房地产项目，包括停车楼等。

9）土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。

2.房地产市场调查的内容

房地产市场调查包括房地产投资环境的调查和房地产市场状况的调查。

（1）房地产投资环境的调查

房地产投资环境的调查应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。其主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响要作出充分的了解和估计。

（2）房地产市场状况的调查

房地产市场状况的调查应在房地产投资环境调查的基础上进行，主要内容包括：

1）供求状况，包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

2）房地产商品的价格、租金和经营收入。

3）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。

3.房地产市场调查方法

房地产市场调查要根据调查的对象和内容，采用适当的方法。通常采用的方法有普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。其中，普查法的工作量太大，而间接调查法的可信度不高，所以直接调查法和抽样调查法较常用。

4.房地产市场预测的类型

房地产市场调查需要进行必要的市场预测。市场预测一般分为定性预测和定量预测。

定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。

定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

5.房地产市场预测的方法

房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：

1）直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。

2）历史引申法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

3）因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。

其中，历史引申法和直观判断法由于其操作简单所以经常被用于市场状况的预测中。