2.3 房地产项目的产生背景和建设必要性
1.房地产项目的产生背景
房地产项目的产生背景主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况做系统地叙述，说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。同时也可说明国家或行业发展规划，说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。
优秀案例一：某购物中心项目可行性研究的项目产生背景
参考点评：本案例通过对SHOPPINGMALL这一商业业态的描述并以人均GDP为指标引出了本项目的产生背景及条件，体现了该项目的决策正确性。
大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔（Mall）”是近年引人注目的商界现象。大型购物中心的英文名称是SHOPPINGMALL，又简称MALL，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20%以上。亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源：一是20世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等。
本项目，××SHOPPINGMALL同样希望建成为一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，代表着未来生活的发展方向。根据MALL设立的条件，本市2013年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2014年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。可以说，本市已步入SHOPPINGMALL时代，而××SHOPPINGMALL的建立，必将引导这一时代的潮流。
××国际商城位于雨花区境内，与芙蓉区交界，即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是本市商贸批发市场的中心，是本市商贸市场发展的重点区域，也是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3km的区域内，有本市常住人口约30万。这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是连接本市五大商圈的核心区域，是本市五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出本市最快捷的交通要道。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的“扎堆效应”，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。项目周边是收入水平较高的居民居住小区。
优秀案例二：某专业市场项目可行性研究的项目产生背景
参考点评：本案例从钢材的强大需求、该市钢材市场的区位优势、缺乏大型交易中心和良好的发展趋势四个方面说明项目产生的背景，全面而细致，逻辑性强。
（1）临沂钢材市场现状分析
临沂钢材市场规模庞大，交易额高，在全国占重要地位。经过近几年的发展，临沂日渐成为华东和华北的区域性钢材物流交易中心。据专家测算分析，临沂钢材市场流通量已达1000万t，市值近300亿元。其中年加工销售平板100万t，钢结构材料200万t。辐射能力覆盖鲁、苏、豫、皖、浙等省，直至全国大部分省市。
（2）临沂钢材市场发展优势分析
临沂具有发展钢材物流加工分拨中心得天独厚的优势。第一，临沂跨接环渤海经济圈、长三角经济圈与山东半岛制造中心融合。第二，临沂批发市场已成为全国重要的物流中心，具有雄厚的物流基础与完善的配送中心，是全国发展现代物流的最佳地点之一。第三，临沂现代物流产业链已形成，与此相互促进，相得益彰的会展产业链正在酝酿。第四，在生产资料大市场提升过程中，生产要素大市场正在崛起。
（3）临沂钢材市场发展趋势分析
依然存在档次低、问题多、效益差的缺点，信息不充分。
临沂钢材市场由于具有分散性的特点，各类钢材公司遍布临沂市三区，各自为政，缺乏集约效应。目前急需一个集信息、交易、结算、加工、分拨、物流于一体的大型钢材交易中心园区。建设这样一个大型钢材加工分拨中心，可以最大限度地发挥钢材企业生产、加工、运输、销售的群集效应，提高各企业的效率，降低社会成本，最大限度地提高效益。
（4）临沂经济开发区情况
临沂市现已成立临沂市经济技术开发区筹建处，目前筹建及招商引资等工作已全面展开，部分拆迁道路建设已完成。
目前国家大力提倡发展物流业，临沂市举办了“临沂市现代物流座谈会”，邀请相关专家来临沂市考察调研并参加座谈会，会上提出了“临沂市是中国现代物流的最佳地点之一”，“现代物流可以作为临沂市的城市核心竞争力”的重要观点。
优秀案例三：某鞋类专业市场项目可行性研究的项目产生背景
参考点评：本案例以鞋类在生活中的必需性开篇，介绍了项目所在地鞋业批发一条街的形成历史，引出目前存在的问题，有力地证明了鞋类商品有市场，项目建设有历史背景支撑及提升档次改造的重要意义。案例适用于成熟专业市场升级改造可行性研究的背景阐述。
鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元，目前，这个数字已经达到180元（在国内发达地区人均消费已经达到320元）。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿双、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。
××路鞋业批发一条街始建于1993年8月，当时由在××路从事鞋类批发经营活动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长的带动下自发组织筹资，创办了本市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了××路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在本地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，辐射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，××路地区鞋业批发市场群与武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐显现出来。主要表现在：
（1）市场硬件设施差，安全隐患严重
××路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。
（2）市场缺乏发展现代商业、物流业的空间
现在××路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售辐射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m3，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，致使一些外省的经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年××路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。
（3）影响城市环境卫生，治安形势严峻
××路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力；同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响着市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。
（4）市场散乱，缺乏统一管理
现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。
（5）经营成本较高，经营效益受影响
老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上开发商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。
（6）拆迁在即，现在的市场将面临消失
根据现行的城市发展规划，该地区是本市重点拆迁区域之一，现有的市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的《武汉市商品交易市场管理条例》，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的发展。
（7）类似问题普遍存在于区内其他鞋类、鞋料批发市场
通过对××街、××路为代表的武汉其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其他13个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步拓展困难等诸多问题，与××路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持鞋业、鞋料批发零售的龙头地位。
针对上述问题，江汉区个协鞋业协会经过充分调研，形成兴建“××鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该项目的意义。并获得了市及区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目选址等提供了支持。
2.房地产项目的建设必要性
房地产项目的建设必要性即投资的必要性，一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济和社会发展所产生的影响两方面来说明。
优秀案例一：某住宅项目可行性研究的项目建设必要性
参考点评：本案例由于是递交给政府进行项目审批，所以案例中强调了项目建设对当地城市发展、经济进步、落实城市战略目标及促进城市房地产行业发展等方面的作用，语言上比较正规正面。
一是贯彻实施《××市近期建设规划》和城市发展的需要。按照本市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把本市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市。本市××项目房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求。其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应本市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。
二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。从本市实际出发提出的“崛起三部曲”，体现全市上下加快发展、争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇”。“突出中心”，就是要突出做大做美本市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特”的原则，充分结合本市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕”的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。按本市国民经济和社会发展“十五”规划指标，国内生产总值增长10%左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1亿～1.2亿元，能有效地促进本市的经济发展，同时还可以增加就业机会。
三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，本市的经济飞速发展，居民的收入随之增长。居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一。建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。本项目的建设可促进城北赣新大道区域的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升本市住宅的品位。同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展。信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；项目的建设对集聚城北赣新大道区域的人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动本市房地产开发的蓬勃健康发展。
四是本市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”“十五”期间，本市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等方面都尚有较大的差距，目前本市城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多，市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。以本项目开发建设项目为契机，通过引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水平。
优秀案例二：某鞋类专业市场项目可行性研究的项目建设必要性
参考点评：本案例是商业地产项目中的专业市场建设必要性的阐述。案例从项目对城市国际地位的影响、实现商业化改造的需要、发展第三产业的要求及适应发展趋势四方面强调建设的必要性。区别于住宅类项目关注社会人文的要求，专业市场可行性研究的项目建设必要性强调产业发展、经济等方面对商业地产的影响，尤其是提到与其密切相关的物流业。
（1）进一步加快××市建设国际性大城市的需要
某地区鞋业批发市场群位于“二江四岸”改造的重点区域，根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游观光、娱乐休闲、大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单一、附加值低、人流物流大，市场布局和经营混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品位。
（2）××区实现城市新区商业化改造的需要
本项目建设拟选址在城乡结合部内，该地区为市区城中村，按本区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造、建设成商业区，由于该区域民居密度高、拆迁量大，区域内还有12家集体企业，濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地区的改造费用，一般项目无法承受其土地开发成本，致使这一地区的城市改造问题迟迟不能推行。本项目的建设为这一地区的拆迁改造和企业改革提供了契机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满足城市管理和发展的需要，综合效益明显。
（3）××区乃至××市加快发展第三产业的需要
加快发展第三产业，改善第三产业结构是××市“十五”计划的重点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动其经济快速发展的重要举措之一。商贸业是××区的支柱产业，根据区政府加快发展第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态的要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目置业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买商铺、住宅，把家安在这，把事业基础留在这，并以商引商，加快引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资20多亿元。同时，吸纳××路地区鞋业批发市场群以外的鞋类、鞋料经营户入驻。使××鞋业商贸城真正成为立足于本市，辐射周边地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场，增加市场集聚及辐射能力，大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促使××市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品位，高位发展，吸引更多的企业特别是有实力的知名企业入市经营，使××市真正成为该地区鞋类商品的集散地，进一步巩固和提高××市在的鞋业物流龙头地位，推动整个××市鞋业市场的可持续发展。
（4）适应现代商业、物流业发展趋势的需要
鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，××市鞋类、鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不足100户发展到2600余户，这些市场集中了来自温州、广东、江苏、上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理、总经销。这些市场立足于××市，辐射湖北全省及周边6个省市，年销售额约为20亿元人民币。成为了该地区最大的鞋类商品销售集散中心。同时，也成为××市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，市内鞋业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到85亿元，成为××市最具潜力的商品交易市场。但现代商业、物流业要求商品的交易市场同时具有商品展示、批发零售、专卖营销、区域连锁、仓储配送、办公服务、游购娱配套等“七位一体”的综合服务功能，现有××路地区鞋业批发市场以及其他鞋业市场的经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功能完全不能适应今后本市鞋业市场发展的需要。
综上所述，建设该项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是进一步调整市场布局，加速发展城市经济，改善城市面貌的重要举措，建设是十分必要的。