1.8 房地产项目可行性研究的内容

项目可行性研究主要的内容可以分为三大部分：一是项目的社会可行性，也就是市场研究，包括产品的市场调查和预测研究，解决项目的必要性问题；二是研究项目的技术可行性；三是项目的经济可行性，也就是分析项目的效益问题，主要是项目的经济分析和评论。

虽然不同的房地产项目有不一样的条件、环境、目的和阅读对象，但是通常来说，房地产项目可行性研究主要包括下列九个方面的内容，其中又以市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要。

1.项目概况分析

项目概况分析包括项目基本情况介绍、项目开发企业介绍、项目的产生背景和建设必要性介绍等。具体来说，可以有项目的名称、性质、宗地位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等基本情况，介绍项目合作单位、承担可行性研究的单位和各项经济技术指标，并尽量详细介绍项目开发企业的情况，最后说明项目产生的背景和开发建设的必要性，特别是对实现城市总体规划、发展地区经济的意义。

2.市场调查分析

项目市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分析、项目客户群分析、项目SWOT分析和项目定位。每一项具体的调查分析内容如下：

（1）项目投资环境分析

包括全国和城市的政策环境分析、全国和城市的经济环境分析、城市社会文化分析（包括自然地理、历史文化和人口情况）、宗地现状分析（包括用地情况、周边环境、地上和地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及基础设施分析）。

（2）项目市场状况分析

包括全国和城市的房地产市场分析、板块竞争对手分析和楼盘竞争对手分析。

（3）项目客户群分析

包括客户群购买能力分析、客户群消费动机分析、客户群年龄结构分析、客户群家庭人口因素分析、客户群教育水平分析和客户群考虑因素分析。

（4）项目SWOT分析

包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析和项目威胁分析。

（5）项目定位

包括项目客户定位、项目产品定位和项目价格定位。

3.项目规划设计建议与进度安排

项目规划设计建议与进度安排就是对房地产项目产品的规划设计提出建议，对各项技术方案提出说明，并对项目的开发进度、施工进度和销售进度作出安排。规划要体现项目定位的要求。具体来说：

1）项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、建筑立面建议、户型设计建议、景观设计建议、消防与人防设计建议和配套设施配置建议。

2）项目技术方案说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给水排水设计说明、强弱电设计说明、燃气设计说明、暖通空调设计说明、消防设计说明和建筑节能设计说明。

3）项目开发进度安排可包括建设周期安排、施工进度安排和销售周期安排。

4.项目费用估算

项目费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算，以及开发期经营税费的估算，并编写投资成本费用估算表，具体来说：

1）项目开发成本估算包括土地费用的估算、建筑安装工程费用的估算、前期工程费用的估算、基础设施建设费用的估算、公共配套设施建设费用的估算、项目开发相关税费的估算、其他费用的估算和不可预见费用的估算。

2）项目开发费用估算包括管理费用的估算、财务费用的估算和销售费用的估算。

3）开发期经营税费的估算包括与交易有关的税费估算、土地增值税的估算和企业所得税的估算，可编写与交易有关的税费表。

5.项目资金筹措

项目资金筹措主要是对资金来源的计算和对资金运用的分析。

项目的资金来源主要由三部分组成，即资本金、预租售收入及借贷资金。这部分需要编写与收入估算有关的表格，如销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表和自营收入与经营税金及附加估算表。

项目资金的运用分析主要是编写资金来源与运用表和投资计划与资金筹措表。

如果在资金来源中涉及借款，那么就需要对借款的偿还制订一个计划，这就是借款偿还计划。与借款偿还相关的表格就是借款偿还表或称为借款还本付息表。

最后，视企业的需要还可以对资金使用的管理进行研究。

根据项目的规划列出项目的投资，一般情况下，自有资金达到开发需要资金的30%就可以建设。对于开发需要资金主要考虑到销售回款前的投资需要资金。

6.项目财务评价

项目财务评价是在房地产市场调查与分析、项目策划、费用估算、资金筹措（尤其是收入估算）等基本资料和数据的基础上，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。

项目财务评价首先根据实际需要在各种财务评价指标中选择适当的指标。项目财务评价主要包括项目盈利能力分析、项目清偿能力分析和项目资金平衡分析等。其中最重要的就是项目盈利能力分析。

项目盈利能力分析分为静态盈利能力分析和动态盈利能力分析。

静态盈利能力分析需要编制损益表（或称利润表），特别需要对利润总额、投资利润率、投资净利率、资本金利润率、销售净利率、销售毛利率、启动资金获利倍数、成本利润率、静态投资回收期等财务评价指标进行计算。

动态盈利能力分析需要编制现金流量表（包括全部投资财务现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表），特别需要对财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、动态投资回收期等财务评价指标进行计算。

项目清偿能力分析需要编制资产负债表，特别需要对借款利息、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等财务评价指标进行计算。

项目资金平衡分析需要编制资金来源与运用表和投资计划与资金筹措表，来考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。

7.项目风险分析

项目风险分析包括定量分析和定性分析。

定量分析即不确定性分析，主要是通过数学方法来计量风险的情况，它主要包括敏感性分析、临界点分析及概率分析三大部分。其中主要是对最低销售价格和最高土地价格的敏感性分析和临界点分析。

定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险等。

8.项目社会评价

项目社会评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析，在开发商递交给政府部门审批的可行性研究报告中较常见。

9.结论与建议

项目可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。