1.6 房地产项目可行性研究承担机构与人员

开发商或投资商需要委托机构或个人进行项目可行性研究。如何正确选择有实力的适当的研究机构或个人，关系到该份研究报告的质量。房地产项目可行性研究的委托者需要对研究机构的选择、研究人员的构成和研究人员的素质三个方面有所了解。

1.6.1 房地产项目可行性研究机构的选择

房地产项目开发商根据自身需要委托社会个人或者房地产咨询顾问公司、工程顾问公司等专业公司对项目进行可行性研究分析工作。当然，有时开发商也会直接启用本公司的财务部门会同策划、市场、工程等部门进行可行性研究分析。

能否组建一支业务能力强、专业知识合理搭配、工作效率高、实事求是的研究队伍是可行性研究分析是否成功、有效的关键。

1.开发商委托社会个人

有些开发商出于节约资金或其他目的，把可行性研究工作委托给咨询公司、研究机构、高等院校或其他单位的一些个人。一项可行性研究工作由一两个人完成。这些个人参照委托方提供的资料，凭借个人的业务能力、掌握的第二手资料和经验数据来进行可行性研究工作。这种组织形式主要是为委托方的决策设想论证，较少地开展市场调查和市场分析工作，而一般只是按照委托方提供的方案进行分析，以符合政府的审批要求为标准，以获得政府的投资计划指标为目的。

2.开发商委托专业机构

目前，国内专业从事房地产项目可行性研究的机构较多，这类机构可以称之为专业顾问或咨询公司。这些公司内部的职能进行横向分工和层次划分，还聘任专业的研究人员和专家，以使得人员专业结构合理。专业顾问机构一般以合同契约的方式接受开发商的委托，根据项目特点组建可行性研究项目小组，以书面的形式向委托方提交研究工作计划、阶段工作目标，评估以“项目是否可行”为研究目的，独立、公正地对委托方负责。例如，广州鹏起房地产代理有限公司就是一家拥有众多学历高、专业精的研究人员的研究机构，由于能对委托方所委托的项目进行深入的市场调查分析和客观务实的研究，所以往往得出的结论能够客观、全面、细致地反映项目开发的各项盈利能力和抗风险能力，得到国内众多开发商的青睐。

一般的专业咨询机构的企业组织结构为矩阵式的组织结构，见图1-1。

图1-1 专业顾问机构的矩阵式组织结构图

3.开发商委托内部员工

一些房地产开发企业，企业内部会专门设置研究部门，负责市场调查、市场分析、项目策划和可行性研究等工作。研究部门以公司内部专业人员为主，在缺少专业人员时，从社会上临时聘请专业人员，组成可行性研究项目小组。他们会根据决策层的公司发展战略和开发设想，进行开发项目的论证工作。项目小组的工作一般是以通过董事会和政府的审批以及获得企业内部的投资额度和政府的开发投资计划为目的的，其企业内部研究的组织结构见图1-2。

图1-2 企业内部研究的组织结构

1.6.2 房地产项目可行性研究人员的构成

根据房地产项目可行性研究的任务、内容和要求，房地产项目可行性研究涉及经济学、管理学、建筑学、结构学、投资学、给水排水、电气、设备等专业学科，需要经济分析专家、市场调研分析专家、社会和环境学专家、房地产策划师和估价师、工程师（包括规划设计师、土建工程师、水电工程师、造价工程师和环保工程师等）及其他专业人员。这些人员在可行性研究中有不同的任务和分工。

1.经济分析专家

经济分析专家主要进行两方面的分析：一是宏观经济、微观经济的形势分析和预测；二是全国、地方和开发项目所在区域房地产市场的分析与预测。他们主要是从宏观上对拟开发项目在开发周期内的宏观经济发展趋势进行分析，避免发生重大的偏差，如分析未来2～3年内是否会发生大的通货膨胀，房地产市场的供求关系走势如何，政府是否出台有利于或限制本行业或本类物业发展的政策或法规等，同时分析开发项目所在地区房地产市场的现状和发展趋势，结合市场调查资料，作出科学的预测。

2.市场调研分析专家

在确定的某个竞争区域的调查范围内，市场调研人员采用适当的方法，以相同或类似的新建、在建房地产项目及有关联的二手房为调查对象，掌握、了解拟开发房地产项目在过去和现在的供需情况，调查分析如开发规模、规划指标、建设标准、售价、租金、租售率、空置率、供应量及成交等情况。调查分析要以数据采集为主。在此基础上分析和判断房地产市场的状况，并协助经济分析专家预测未来发展趋势。

3.社会和环境学家

在对旧城改造和成片开发的房地产项目进行可行性研究分析时，社会和环境学专家常常会参与项目的研究和论证，从社会学的角度，对开发项目进行分析和论证。社会和环境学专家的工作，主要从以下几方面进行：是否引起城市空洞化；社会阶层的分化与集聚产生的社会影响；拆迁对就业机会和就业交通成本的影响；开发项目对自然环境的影响分析和评价；开发项目可能产生的环境污染的分析和评价；总体社会效益评估等。

4.房地产策划师和估价师

房地产策划师和估价师是房地产项目可行性研究的主要力量，是研究机构人员的核心。房地产策划师和估价师不仅熟悉房地产专业知识，而且掌握财务管理和工程技术方面的知识，是复合型的专业人员。房地产策划师和估价师在研究小组中的任务是与经济分析专家等一起参与对未来市场的分析，并负责归纳其他专业人员所完成的研究工作，综合运用营销、工程、技术经济和财务管理的有关知识，对项目进行计算、分析和评价，编制可行性报告。

5.工程师

可行性研究分析中参与的工程师包括规划设计师、土建工程师、水电工程师、造价工程师和环保工程师等专业工程师。工程师的任务是参与可行性研究的分析和论证工作，对委托方提供的开发思路或规划设计方案进行分析、优化和技术评价，提出修改意见，对开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等进行估算，并结合项目策划思路提出开发模式和开发计划（含分期滚动开发计划）的意见，进而编制项目进度表。

6.其他专业人员

其他专业人员是研究工作中需要的其他人员，如制作人员，主要负责报告的打印、核对及装帧等工作。

1.6.3 房地产项目可行性研究人员的素质

房地产项目可行性研究工作是一项复杂的活动，对研究人员的素质有一定的要求。研究分析人员应具备相关的基本素质。

1.熟悉有关房地产开发的政策与法规

了解和掌握国家和地方政府公布的法律、法规。这些法律、法规涉及房地产开发公司的设立、土地使用权的取得、拆迁管理、建设管理、房地产经营管理、商品房销售管理、物业管理等房地产开发过程中的各项具体工作。研究人员应该熟悉这些法律、法规中的主要条款，以此指导研究工作，保证开发方案的制订与分析、市场分析与预测、技术分析和论证工作的顺利进行。有关这方面的知识读者可以参考阅读我们编写的《问鼎房地产》一书。

2.具备丰富的房地产专业理论知识和实践经验

在知识结构上，具有丰富的房地产专业理论知识是房地产项目可行性研究人员必备的基本素质。它要求研究人员系统地掌握房地产专业的相关知识，在研究工作中能正确地运用这些专业知识，了解房地产开发的基本规律。同时，研究人员应有一定的实践经验，特别要注意积累房地产项目可行性研究案例，善于分析和总结项目投资的成功经验或失败教训。在进行可行性研究时，应结合实际情况，创造性地引用和借鉴成功经验，规避不利因素，提高研究水平，确保房地产项目可行性研究结果的可操作性和适用性。

3.具备基本的建筑工程知识

从某个角度讲，房地产开发就是建筑工程的建设，其核心就是土建、安装和水电等工程的施工建设活动。如果研究人员不掌握基本的建筑工程知识，就无法对规划方案进行分析、论证，无法进行准确的功能定位和产品定位，无法对项目投资和成本进行估算，无法进行项目进度的策划和安排。因此，具备基本的建筑工程知识，是研究人员的基本素质要求。

4.具有一定的投资技巧

对房地产项目进行分析和论证时，研究人员是否掌握投资技巧直接影响到可行性研究的质量。在研究工作中，采用国内外先进的理论、方法和运作方式，对收集的历史数据进行分析、处理，确定投资规模、投资时机、目标利润率、资金筹措和租售计划等方案或参数，可以使可行性研究的分析和论证更为确切，降低投资风险，减少投资成本，提高投资回报。

5.具有较强的市场意识

研究人员是否具备较强的市场意识是可行性研究的关键。一切资料和数据应来自于市场，可行性研究的结果或结论必须由市场来检验。研究人员应该了解全国、地区和开发项目所在区域的房地产市场供求状况，科学、准确地预测房地产市场的发展趋势，从市场的角度来分析、论证，构建企业的核心竞争力，保证市场竞争优势，使得开发计划顺利实施。

6.具有一定的协调能力和创新能力

研究人员具有敢于创新的精神、超前的市场竞争意识和优秀的协调能力，可以使可行性研究不落于俗套，分析和论证不走过场而流于形式。这就要求研究人员要善于抓住市场需求和发展趋势，洞察市场和项目潜在的风险，敢于在产品定位、规划设计、设施、环境等方面大胆创新，创建或引进先进的开发理念和开发模式，提高可行性研究的水平。