第二节 房地产法的概念和调整范围

一、房地产法的概念和特点

房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法有形式意义上的房地产法与实质意义上的房地产法、广义的房地产法与狭义的房地产法之分。

形式意义上的房地产法是指以“房地产法”命名的法律，如我国《城市房地产管理法》；实质意义上的房地产法是指所有调整房地产关系的法律规范，包括宪法、法律、行政法规、地方法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。在房地产法研究上，一般是以实质意义上的房地产法为对象，而不限于形式意义上的房地产法。

广义的房地产法是指调整所有房地产关系的法律规范，既包括城市房地产关系，也包括农村房地产关系；狭义的房地产法是指调整城市房地产关系的法律规范，不包括调整农村房地产关系的法律规范。我国的《城市房地产管理法》是狭义的房地产法。我国学者多以狭义的房地产法为研究对象，但我们认为，农村房地产关系也是房地产法的重要内容之一，因此，研究房地产法，应以广义的房地产法为对象，既要研究城市房地产关系，也要研究农村房地产关系。

从实质意义和广义的房地产法来看，房地产法具有如下特点：

（一）参与主体具有多元性

房地产法的参与主体也就是房地产法律关系主体，即房地产法律关系的参加者。从法理角度而言，法律关系的主体包括国家、法人、非法人组织、自然人。这些主体虽然都可以成为房地产法律关系的主体，但其在房地产法律关系中所起的作用是不同的，从而显示出房地产法参与主体的多元性。概括地说，房地产法律关系的主体包括：（1）房地产管理主体，包括国土资源管理部门、房产管理部门、规划管理部门、建设管理部门等。（2）房地产所有权和使用权主体，包括国家土地所有权人、集体土地所有权人、房屋所有权人、建设用地使用权人、土地承包经营权人等。（3）房地产开发主体，包括房地产开发企业、建筑施工企业等。（4）房地产交易主体，包括房地产出卖方、买受方等。（5）房地产服务主体，包括房地产经纪人、房地产交易行、房地产金融和保险机构、房地产估价机构、物业服务公司等。

（二）规范内容具有综合性

房地产法规范内容的综合性主要体现在如下两个方面：一方面，房地产法律规范的属性具有综合性。调整房地产关系的法律规范涉及众多的法律部门，如民法、行政法、经济法等，因此，房地产法律规范既包括单纯的民事法律规范（如物权法、合同法）、行政法律规范（如城乡规划法）、经济法律规范（如房地产税法），还包括综合性的法律规范，而且这种法律规范在房地产法占有核心的地位，如城市房地产管理法、土地管理法等。另一方面，房地产法律关系的性质具有综合性。从整体上说，房地产法律关系并不是单纯的民事法律关系，也不是单纯的行政法律关系或经济法律关系，而是具有综合性质的法律关系。当然，就某一具体的房地产法律关系而言，其应属于具有特定性质的法律关系。例如，房地产买卖关系就属于民事法律关系，房地产开发用地管理关系就属于行政法律关系，房地产税收关系就属于经济法律关系。

正是由于房地产法的规范内容具有综合性，因此，房地产法具有特殊的性质和地位。从房地产法的性质上说，房地产法既不属于私法，也不属于公法，而是兼有私法与公法双重属性，属于跨民法、经济法、行政法等诸多学科的法律规范，属于综合性的法律规范。因此，我们应当从民法、经济法、行政法等多学科的角度理解和掌握房地产法。从房地产法的地位上说，房地产法既不是一个独立的法律部门，也不隶属于某一个法律部门，而是跨不同法律部门的法律学科。因此，我们应当从相关法律部门的调整对象上认识房地产法，运用相关法律部门的调整方法来处理房地产关系。

（三）调整范围具有广泛性

房地产法以房地产关系为规范对象，而房地产关系涉及的范围相当广泛，因而房地产法的调整范围亦具有广泛性。房地产法的调整范围主要包括：房地产所有关系、房地产使用关系、房地产开发关系、房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系、房地产中介服务关系、房地产金融关系、房地产税收关系、房地产物业管理关系、房地产规划管理关系、房地产市场管理关系、涉外房地产关系等。随着我国房地产业及房地产市场的发展，房地产法的调整范围还将不断扩大。在这些房地产关系中，每一种房地产关系都包括了众多具体的房地产关系。例如，房地产所有关系包括土地所有权关系、房屋所有权关系、房地产共有关系、房地产相邻关系等；房地产开发关系包括房地产开发用地关系、房地产开发企业管理关系、施工项目管理关系等；房地产转让关系包括房地产买卖关系、房地产互换关系、房地产赠与关系等。

（四）调整手段具有国家干预性

房地产是人类生存和发展必不可少的物质资料，是人们从事各种活动的物质基础条件，它关系到经济的发展和社会的稳定。基于房地产的特殊性及其在社会经济生活的重要作用，国家对房地产关系进行严格监督，从而体现了房地产法在调整手段上的国家干预性。为此，国家设置了专门的房地产管理部门，行使对房地产关系监督管理的职能。国家对房地产关系的监督管理体现在房地产关系的各个方面、各个领域。例如，房地产税收关系、房地产规划关系、房地产市场管理关系等本身就体现了一种管理与被管理的关系，国家干预性体现的最为直接和明显。而对于房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系等，国家虽然不进行直接干预，但国家通过实行登记制度，亦实现了对这类房地产关系的监督管理。国家对房地产关系进行监督管理的意义在于，一方面有利于调控房地产市场，促进房地产市场健康有序发展；另一方面有利于维护房地产权利人的利益，满足人们的基本生活需求。

二、房地产法的调整范围

房地产法的调整范围，也就是房地产法的规范事项。房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。因此，房地产法的调整范围就是房地产关系。所谓房地产关系，是指在房地产所有、开发、使用、管理等过程中所形成的房地产权属、开发、经营、使用、交易、服务、管理等与房地产相关的各种社会关系。

房地产关系的种类繁多，性质各异。对此，有学者将房地产关系划分为房地产民事关系、房地产经济行政关系、房地产社会保障关系。也有学者将房地产关系划分为房地产民事关系、房地产行政关系、房地产经济关系、房地产社会保障关系。我们认为，根据房地产关系的主体地位不同，基本上可以将房地产关系分为平等主体之间的房地产关系和非平等主体之间的房地产关系。当然，由于房地产关系的复杂性，社会生活中也存在着上述两种房地产关系相交叉的一些房地产关系，如房地产权属登记关系、房屋征收与补偿关系等。

（一）平等主体之间的房地产关系

平等主体之间的房地产关系体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调整。这类房地产关系具有如下特点：第一，主体平等。所谓平等，是指当事人之间的地位平等，相互间没有隶属关系、管理与被管理的关系、权力服从关系。房地产关系的主体相互间没有经济利益上的隶属性，各自都是独立的，对其房地产有自主决定的权利。第二，主要存在于自然人、法人、非法人组织之间，国家只是在特殊情况下，才能作为平等主体参与房地产关系。第三，一般是由当事人自己的意志决定的。房地产关系与当事人有着直接的经济利益，一般是由当事人根据自己的利益需要自主确定的，不受他人意志的支配。

平等主体之间的房地产关系主要包括：房地产权属关系、房地产相邻关系、房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系、房地产中介服务关系、房地产物业管理关系等。房地产法调整的上述房地产关系形成了两种基本的房地产民事法律关系，即房地产物权关系和房地产债权关系。

（二）非平等主体之间的房地产关系

非平等主体之间的房地产关系体现为行政性质的房地产关系，受行政法或经济法规则的调整。这类房地产关系具有如下特点：第一，主体不平等，即房地产关系的主体之间存在着管理与被管理的关系、权力服从关系。第二，国家是主要的房地产关系主体。在非平等主体之间的房地产关系中，国家是监督者，行使着对房地产关系的监督管理职能，因此，房地产关系的主体一方是国家，另一方则是自然人、法人或其他非法人组织。第三，国家意志起决定性作用。在非平等主体之间的房地产关系中，这类房地产关系能否发生、如何发生以及发生何种法律后果，往往是由国家所决定的，因此，国家意志起着决定性的作用。例如，建设用地使用权划拨关系就是非平等主体之间的房地产关系。在这种关系中，是否划拨建设用地使用权完全是由国家所决定的，使用权人不能与国家进行协商。

非平等主体之间的房地产关系主要包括：房地产建设项目管理关系、房地产建设用地规划管理关系、房地产开发建设审批关系、土地征收关系、房地产市场主体管理关系、房地产市场秩序管理关系、房地产税费关系、房地产质量与价格管理关系等。房地产法调整的上述房地产关系，即形成了房地产行政法律关系。