前言

上海，世界大都市，当今中国人口最多的城市。

20世纪30年代，上海已经成为东亚最大的工商业城市，为世界所瞩目。

20世纪50年代开始，一直到2017年，在67年漫长的岁月中，上海经历了经济体制转变的曲折，经历了经济发展的起伏，但是始终保持发展，也取得了不俗的成就。以城市经济总量而言，长期位于中国前列，保持着中国经济体量最大城市的地位。上海，对于中国、对于世界的吸引力一直没有减退。

在上海的经济发展中，房地产发展是一个突出的方面，尤其是在改革开放后的几十年中。多年来，上海不仅房地产实物量和价值总量居全国城市之首，以至于在全国房地产市场调控中占有很重要的地位，更由于不断地解放思想、开拓新路，上海在房地产发展、改革、创新的诸多方面令人关注。比如，早在1979年底，上海学者陈敏之先生就撰文认为：必须老老实实并且理直气壮地把住房当作商品来经营管理，按照它的本来真面目来经营管理。该文为推动住房商品化观念在全国的传播起到重要作用。1981年，全国首家房地产研究机构——上海市房产经济学会成立，长期以来成为上海乃至中国房地产新思想、新观点的重要发源地。1986年，上海创办了全国第一个住宅合作社，推行住宅联建公助和合作建房，对缓解上海多年的居住困难发挥了作用。20世纪80年代中后期，上海率先探索土地批租制度，并于1988年在虹桥开发区规范化出让一宗商业用地。1988年，上海成立了全国第一家股份制房地产企业——上海兴业房地产股份有限公司。1991年，上海实行“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会”的“上海模式”，大力推动住房改革，后来其内容大部分在全国推行。同年，上海第一家、全国领先的专业物业公司沪港合资的上海安居乐物业管理公司成立。1992年，上海第一家、全国领先的房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立。1995年，上海创办全国首个房地产高等教育机构——华东师范大学东方房地产学院。1996年，上海率先实施把直管公房资产授权大中型国有企业经营管理的政策，探索政企分开、搞活国有资产的新路。1997年至1998年，上海率先实行已售公房提前上市政策，并提出公有住房租赁权具有市场价值的观点，推动不可售公房上市交易。新世纪初，上海率先试行廉租房制度，后来被推广为全国性制度。2007年，上海学者率先提出廉租房制度应该以实物为主，被国家管理部门接受。同年，上海民营企业——易居中国作为中国首个房地产轻资产公司成功登陆美国纽约证券交易所。20世纪初，上海成功地将经济适用房制度转变为共有产权房制度，至2016年该措施受到全国热切关注以至被仿效。2013年，上海混合所有制房地产企业——绿地集团成为中国唯一以房地产为主业跻身世界500强的企业。2008年至2017年，上海学者连续9年向国家建议住房公积金增值余额应该归公积金缴交者所有，终于得到国务院法制办肯定……

上海房地产未来需要继续发展。要继续发展，就要对走过的道路有所回顾和总结，从中汲取经验和教训。同时，上海是中国乃至世界的一个特大型城市，上海房地产发展的历程和未来，也是公众所关心的。作为上海这个城市的一员，作为具有社会影响力的上海社会科学院房地产研究团队，也希望通过此书让国内外人士进一步了解上海，给上海提出批评和建议。这就是我们撰写本书的目的。

本书除了前言之外，还有三个部分。“导言”重点阐述习近平的金句“房子是用来住的，不是用来炒的”，作为全书的指导思想。上篇“市场篇”包含六方面内容：上海房地产制度、上海房地产经济、上海房地产开发行业、上海房地产服务行业、上海房地产金融、上海房地产市场调控。下篇“住房篇”包含五方面内容：上海住房保障制度、上海住房保障经济支撑、上海城市居住区形态和功能、上海住房保障金融、上海外来人口住房。

张泓铭