前言

“有土斯有财”，这是我们中国人长久以来的观念。房地产在我们社会基本上和财富直接画上等号。看看今天我们国家前50名富豪都和房地产或多或少有关联就可见一斑。房地产研究于是就等同利用房地产致富的研究。这本书也可以称为“另类房地产研究”，顾名思义，我们想讲的是，所谓房地产研究其实可以超越这个框框。

间接刺激我开始写这本书的其中一个原因，是很多年前，我们大学新来了位副校长。这位副校长到每一个系去访问，去了解各个系的研究成果。当这位副校长到我们系的时候，他对我们说：“我是个科学方面的学者，老实讲，我不知道什么是房地产研究，但我很奇怪，为什么房地产研究会在建筑学院，而不是商学院？”他的这番话，对我来说，有点像当头棒喝。我觉得这个问题太有趣了，当天我就翻查了各中外字典，看看到底应该怎么给“房地产”一个定义。我发觉“房地产”这个词，无论中文或英文“Real Estate”，其实都是指土地和建筑物的利用，当中没有牵涉商业投资的意义。我猛然醒觉，社会上很多人觉得房地产就是房地产投资，不会有其他。于是，房地产的研究就一定是商科，关于“钱”的研究。我觉得这种看法，只是房地产研究范围内的一种概念，但不可以看成全部，不然的话，对“房地产”的定义很不公平。事实上，假如我们可以认同“房地产”就是关于土地和建筑物的利用，那么尽管我们从来没有买卖过楼房，从来没有投机和投资性拥有物业，在城市里我们很多生活起居的活动就一定和“房地产”有着不可分割的关系。我们小孩的学校建在某一区，我们家园附近有没有公园、街市和商场，我们的居所是否容许我们觉得“安居乐业”，这些看来是一些社会问题，但当中总是牵涉某些房地产的考虑、决定和结果。

我必须强调，我完全同意房地产有非常重的商业元素，因此，财务/投资分析肯定是房地产研究的一个主要部分。但假如说研究房地产就一定要从这个观点出发，我很希望可以通过这本书的一些例子说明，其实不一定的。

李宁衍

2014年4月于香港