第一部分 房屋买卖纠纷处理法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释·理解与适用
（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日最高人民法院公告公布 自2003年6月1日起施行法释〔2003〕7号）
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 
【司法解释的适用范围】本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
▲我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及广大人民群众的切身利益，因此，本《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。
▲商品房在我国是具有独特含义的，绝不能简单地认为只要是进入市场交易的房屋就是商品房，更不是商品与房屋的简单相加。商品房买卖合同有以下特征：
（1）出卖人具有法定性、特定性。出卖人只能是房地产开发企业，设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。
（2）标的物的非现实存在。商品房买卖包括商品房现售和商品房预售，商品房预售是典型的以非现存的、将来建造的房屋进行出卖的合同。
（3）出售行为的社会化、公开化。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。
第二条 【商品房预售合同的效力】出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
▲买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益之保护，而且关涉市场经济的健康发展。针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，维持交易秩序，确保市场交易顺畅，推动市场经济更加健康有序地发展。
▲商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
▲商品房预售许可依下列程序办理：
（一）受理。开发企业按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第三条 【销售广告视为合同要约的条件】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
▲要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（1）内容具体确定；
（2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
▲本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等等。
“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：
（1）某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；
（2）对商品房美观性质量的陈述；
（3）对商品房使用功能质量的陈述；
（4）对商品房环境性质量的陈述；
（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。
▲商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，可视为要约：
（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；
（2）对房屋的说明和允诺具体确定；
（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要该说明和允诺具体明确，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，如果出卖人交付的房屋及相关设施与广告和宣传具体确定的说明和允诺不符，就应承担违约责任。即清楚明白的广告许诺具有不可撤销的形式拘束力。开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。
▲本条所说的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施。对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条的规定，要求出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。
第四条 【认购协议中定金的处理】出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
▲商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。如双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
第五条 【预约合同与本约合同的认定】商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
▲出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这是当前商品房买卖的通常形式。
订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件：
第一，该协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“（一）当事人的名称或者姓名住所；（二）商品房的基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方法；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
第二，开发商已经按照约定收取购房款。
第六条 【登记备案与预售合同的效力】当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
▲商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展。本《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。本《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场目前的实际情况，本《解释》第2条还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同的严肃性，确保当事人合同权利的实现。
▲《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，从而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
▲从我国现行的有关不动产登记的法律规定看，商品房预售合同的登记备案在目前是房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件。
对商品房预售来说，由于销售时该商品房尚未建成，此时因标的物不存在，则于其上也不可能成立所有权或其他物权，不可能产生现实的物权变动问题，但是该商品房终究会竣工，那时其所有权或其他物权也均会实现。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预先登记。预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利：（1）优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。（2）期待权。即通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。
登记并非请求权成立、生效的要件，只要当事人之间达成合意，合同便得以成立，请求权也随即在当事人之间产生。商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。
如果双方当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件，由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应当从其约定，尊重当事人的意思自治。
▲按照当事人的约定处理是总的原则，但也有例外的情况，即一方当事人已经履行合同主要义务、对方当事人也已经接受这种情况。一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由，主张预售合同未生效，是不能得到法院支持的。
另外，预售人为自己的利益不正当阻止条件成就时，应当视为条件已成就。
第七条 【拆迁补偿安置协议的优先权】拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条 【出卖人恶意违约与惩罚性赔偿】具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
▲惩罚性赔偿是要求不法行为人承担超出补偿性赔偿数额的赔偿责任制度，因此与补偿性赔偿具有密切联系。以《合同法》第113条、《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿原则为依据，本解释明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即本解释第8条、第9条中的规定。采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
▲本条规定了应当适用惩罚性赔偿责任的两种恶意违约行为，即出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约情形。
[先卖后抵]
先卖后抵是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。
抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而买受人因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。
出卖人将出卖给买受人的房屋另行抵押给第三人，往往会导致买受人无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了买受人的合法权益。这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁。
[一房数卖]
一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。
无论签订合同的时间先后，数个买卖合同均为有效，所以，先办理登记手续的买受人取得标的物的所有权，在出卖人尚未办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院提起诉讼时，人民法院应将房屋判决交付给先行订立买卖合同的买受人。
第九条 【出卖人的欺诈行为与惩罚性赔偿】出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
▲本条列举了三种可以适用惩罚性赔偿责任的情形。
一是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为。鉴于我国目前房地产市场的客观实际情况，出卖人没有取得预售许可证明即与买受人签订的商品房预售合同并非全部无效，本解释第2条规定，如出卖人在起诉前采取补救措施取得预售许可证明的，可以认定商品房预售合同有效。
二是故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为。在商品房买卖合同的出卖人出卖已经办理抵押登记的房屋时，应通知抵押权人，告知买受人房屋已经抵押的情况，以便买受人决定其是否购买负担有抵押权的房屋，否则，商品房买卖行为无效。
三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
▲因本条规定的情形中既存在有出卖人的欺诈行为，也有因出卖人无法履约导致合同目的无法实现的违约行为，所以，对买卖合同的法律后果，买受人可有权选择请求撤销合同或者解除合同。只要因出卖人故意隐瞒所售房屋已与他人签订买卖合同或者为拆迁补偿房屋的事实，导致买卖合同被撤销或者解除的，均可适用惩罚性赔偿。
第十条 【恶意串通导致合同无效】买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条 【房屋的转移占有及风险转移】对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
▲不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。在现实生活中，当事人之间虽然订有买卖合同，但没有登记，标的物的所有权当然没有移转，但是买受人通常已经占有了该标的物。对于这种状态是买受人基于当事人之间债的关系而享有的有权占有，这种债的关系表现为当事人之间订立的相应的买卖合同。而这种有权占有，买受人可以随时要求出卖人到相应的房屋管理部门进行登记。
▲对不可归责于双方当事人原因造成的房屋毁损、灭失的风险明确规定由占有人承担。如果其中一方当事人过错造成相应的风险，应由过错方承担风险，也就是说如果出卖人过错造成房屋毁损、灭失，在没有登记的情况下承担的是一种损失由其自负的责任，而不是一种侵权责任，买受人这时实际上可以要求出卖人恢复标的物的原状，也可以就此解除与出卖人之间的关于标的物的买卖合同。但是，如果已经进行了登记，所有权已经移转，原出卖人的行为对房屋造成了毁损、灭失，那么对于原出卖人而言只是作为侵权人存在，买受人只得对侵权人提出侵权之诉。
第十二条 【房屋主体结构质量不合格】因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
▲本条中所称的“房屋主体结构”应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。
▲对出卖人交付不合格房屋的，买受人根据不同的情况可采取不同的救济措施：（1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，但通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。（2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，其难以通过修复办法解决，买受人请求解除合同的，人民法院应予准许。（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。（4）违约责任。根据《合同法》的规定，房屋买卖的买受人，还可以向出卖人主张违约责任。
第十三条 【房屋质量瑕疵】因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
▲本条规定中所称的房屋质量问题应包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
▲对交付的房屋出现质量问题的，依据本条规定可采取以下措施：
（1）因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，退房的条件比较严格，只有主体结构质量不合格才可以退房，并且强调是“确属”。由于商品房价值较大，业主可能花掉大半生的积蓄才能购买一套商品房，如果房屋质量存在重大问题仍要接受，对业主来说既不公平也不合理。但房屋存在一般质量问题，便准许买受人退房，也不利于房地产业的健康发展。由于商品房不同于一般商品，应尽可能维护交易稳定，商品房出现一般的质量瑕疵仍应当继续履行合同。因此本条规定“因房屋质量问题，严重影响正常居住使用”的，买受人可以请求解除合同及赔偿损失。该条规定进一步保护了买受人的合法权益，规定如果存在质量问题，即使不属于主体结构方面的问题，但对正常居住使用有严重影响的，买受人也可以要求退房。
（2）房屋交付后，出现质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
第十四条 【面积误差纠纷】出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
▲一般讲，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：“本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。”在实践中以产权登记面积作为确定交付商品房面积的依据，缺乏可操作性。因此常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。
▲商品房面积差异的处理原则：（1）按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。当套内建筑面积与合同约定不符时，应当按本解释确立的一般原则处理。（2）买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。共有建筑面积不是买受人自己单独使用，但共摊面积减少将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时减少买受人的产权登记面积。双方在合同中对共摊面积有约定，从其约定，未约定的依照本条解释规定原则处理。（3）按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。在此种情况下，应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。（4）因设计变更造成面积差异适用本条规定的原则。因规划、设计变更引起建筑面积的变化，还会引起户型、朝向、层高等各种变化，与单一的面积误差有本质的区别，不宜适用本条规定的面积误差处理原则处理，双方不解除商品房买卖合同的，应当签订补充协议。
第十五条 【合同解除权的行使和期限】根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
▲本条中的3个月和1年这两个期间，均属于除斥期间，也就是不变期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。但是如果对方当事人在解除权发生之日起1年内进行催告，仍应再延长3个月，解除权人未行使解除权的，解除权消灭。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
第十六条 【违约金数额的调整】当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
▲当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。
第十七条 【违约金数额的确定】商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 【办理房屋权属证书迟延的责任】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
▲房地产产权登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：
（1）产权确认功能，经过登记的房地产权利受法律确认，由国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害；
（2）公示功能，这是为了维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈，另一方面可以公示房地产已经设立的相关权利，防止以隐瞒权利瑕疵进行交易的情况；
（3）管理功能，是指房地产产权登记所具有的实施国家管理意图的功能。
商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。
▲在实务操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。而买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂，分析起来可能有以下几种原因：（1）土地使用手续不合法；（2）房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金；（3）房地产开发企业违章建房，违章的部分就无法办证；（4）房地产开发企业不能提供规定的资料；（5）其他原因。
▲由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。为了确保受让人权利早日实现，法律上也有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。本条对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
第十九条 【买卖人请求解除合同的情况】商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
▲房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。买受人应会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税，领取房产证。如果因为出卖人一方的原因（不包括买受人方面的原因），在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的期限届满后1年内，导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让等，买受人可以请求解除合同以及赔偿损失。
第二十条 【商品房包销合同的性质】出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
▲房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。“另有约定”，是指开发商与包销商在包销合同中明确约定包销期满包销商将剩余房屋退还开发商的情况。
▲包销是从香港、台湾地区引进内地的一种商品房销售方式。内地法律、行政法规对此都没有明确的规定，理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，首先，根据《合同法》第7条、第8条、第124条规定的原则，《解释》将包销合同定性为无名合同。其次，根据《合同法》的规定和包销的实际做法，《解释》对当事人违反包销合同的责任予以明确。《解释》第20条规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。《解释》第21条规定，如果出卖人违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。第三，根据《民事诉讼法》的规定，《解释》对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确。
第二十一条 【包销合同的卖方违约责任】出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
▲包销期限内，开发商根据包销合同的约定将一定数量的商品房交由包销人销售，取得一定的包销价，把销售价与包销价之间的差价利益和风险同时转移给包销人。包销关系一旦成立，所涉包销商品房的销售权就归属包销人所有，这就意味着开发商因此丧失了将包销商品房再自行销售处分的权利，同时也丧失了再行委托他人代理、中介销售的权利和再行转让他人包销的权利。如果开发商在包销期限内，又自行销售、处分已建立包销关系的商品房，属于开发商违约，应由其承担违约责任。
“当事人另有约定的除外”，是指开发商与包销人之间就开发商可否销售由包销人包销的房屋的约定。如果开发商自行销售包销人包销的房屋系经包销人同意的，开发商无需承担责任。
第二十二条 【包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位】对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
▲在商品房包销中，存在着内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的包销关系，如果开发商与包销人之间产生纠纷，可以通过他们之间的包销合同予以调整。外部关系即开发商和包销人与买受人之间的关系，其中包括：（1）开发商与买受人之间的买卖关系；（2）包销人与买受人之间的法律关系。
▲如果买受人因为买卖合同发生纠纷，只将开发商作为被告提起诉讼，也是允许的，但根据本条的规定，人民法院应当通知包销人参加诉讼。“通知”包销人参加诉讼，是将包销人作为无独立请求权的第三人，而非有独立请求权的第三人。无独立请求权的第三人是指对当事人争议的诉讼标的虽然没有独立的请求权，但案件的处理结果同其有法律上的利害关系，因而参加到已经开始的诉讼中来的人。
在买卖合同中，开发商、包销人与买受人对于合同履行过程中因开发商违约所产生的责任由谁承担的不同约定，会导致当事人不同的诉讼地位：（1）开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商方面违约，所产生的一切责任由开发商承担，当买受人的合同权利受到侵害时，买受人应将开发商作为被告提起诉讼，同时根据开发商、包销人与买受人的约定，不需通知包销人作为第三人参加诉讼。（2）开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商方面违约，所产生的责任由包销人承担，当买受人的合同权利受到侵害时，买受人提起诉讼会出现两种情况：一是买受人将开发商和包销人作为共同被告；二是买受人只将包销人作为被告提起诉讼。（3）开发商、包销人与买受人在买卖合同中约定，合同履行过程中如因开发商违约，所产生一切责任由开发商和包销人共同承担，当买受人的合同权利受到侵害时，买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。
第二十三条 【按揭中商品房买卖合同的解除权】商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 【担保贷款合同的解除权】因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 【担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理】以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
▲本条规定了如果担保权人不告则不理。
▲有独立请求权第三人参加本诉，应当具备以下三个条件：（1）本诉正在进行；（2）对本诉双方当事人的诉讼标的的全部或部分具有独立的实体权利；（3）须以本诉的双方当事人为共同被告。第三人参加诉讼必须以本诉双方当事人为被告，自己处于原告的地位，享有原告的诉讼权利，负担原告的诉讼义务。
第二十六条 【出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加人】买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
▲本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款，且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下，如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 【出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人】买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
▲如果保证合同（或保证条款）明确约定，开发商仅在自贷款合同签订之日起至买受人取得房产权属证明，办妥抵押登记并将有关凭证交银行收执之日止，对买受人所欠银行债务承担保证责任，开发商之保证责任因保证期间经过而免除。此时，人民法院不应追加开发商为共同被告。
第二十八条 【施行时期】本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。