设有抵押的房屋翻盖后卖给他人，还存在抵押权吗？

现实困惑

2012年，小陈向阿东借了30万元钱，双方约定2012年年底偿还，而且小陈用自己的一套房子作为抵押。在抵押期间，小梁看上了小陈的房子，小陈和小梁商量把房子翻新后卖给小梁，小梁给了小陈35万元的经济补偿。过了很久，小陈都没有还阿东钱，于是阿东就决定就房屋行使抵押权来维护自己的权益，但是遭到了小梁的拒绝。小梁认为房子翻新后卖给了自己，抵押权已经不存在了。请问，设有抵押的房屋翻盖后卖给他人，还存在抵押权吗？

律师答疑

阿东不能就房屋行使抵押权，但他可以就小陈的35万元补偿金优先受偿。根据我国《最高法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条的规定，抵押物因附合、混合或者加工而使其所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。本案中，原房子被翻盖后即为《物权法》中所说的“加工”，房子出卖后其所有权为小梁所有，这时原来房子的抵押权消灭，阿东可以就小陈所得的补偿金优先受偿，但不能要求对房子行使抵押权。如果本案中翻盖的房子还属于小陈所有，则阿东可以就房子主张抵押权。

法条连接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

法律解读

抵押物是指债务人（抵押人）为担保某项义务的履行而移转给债权人（抵押权人）的担保物。抵押物可以是有形财产，也可为登记无形财产，如地上权、政府公债、人寿保险等。抵押物的所有权发生转移时，抵押权也随之转移。我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》就对抵押物的所有权发生变动后的抵押权效力作出了具体规定。受让人也享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。