第二节 获取土地的税务处理

房地产开发企业在获取土地阶段涉及的税收主要有：土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。

一、土地使用税

土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上的城市征收，因此也称城镇土地使用税。

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额缴纳。计算公式为：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

（1）房地产开发企业按规定计算应交的土地使用税时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地使用税

（2）缴纳土地使用税时：

借：应交税费——应交土地使用税

贷：银行存款

二、耕地占用税

如果房地产开发企业购置的是耕地，则需要缴纳耕地占用税。耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

【例2-4】合华房地产公司购置一宗5万平方米的土地使用权，该土地属于耕地，应缴纳耕地占用税，税额为30元/平方米。

三、契税

契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税一般不通过“应交税费”科目核算，视取得土地使用权的用途记入不同的会计科目。

房地产开发企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接记入“开发成本”科目。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接记入“无形资产”科目。

【例2-5】某公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金1亿元，缴纳契税400万元（假设契税税率为4%）。支付契税时，该公司应依据契税完税凭证：

四、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。印花税因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率是万分之五。

【例2-6】某公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金1亿元。在缴纳印花税时，该公司应依据印花税完税凭证：