第一节 投资性房地产的定义、特征及范围

考情分析：本节内容的考查重点是投资性房地产的定义及范围，在考试中主要以单选题、多选题和判断题的形式出现，题量约为1道。房地产根据用途、状态、目的等不同可确认为存货、固定资产和投资性房地产，考试中可能会重点考查对三者的区分和理解。

学习建议：理解投资性房地产的定义，牢记投资性房地产的范围。

一、投资性房地产的定义与特征

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（二）投资性房地产的特征

投资性房地产具有以下两个特征。

1．投资性房地产是一种经营性活动

作为企业从事的经营性活动，投资性房地产的形式主要有以下两种。

（1）出租建筑物、出租土地使用权

建筑物、土地使用权的出租实质上属于一种让渡资产使用权的行为，企业收取的租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

企业持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是“待价而沽”，通过转让以赚取增值收益。

2．投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，可区别于自用的厂房、办公楼等房地产（作为固定资产或无形资产）和已建完工商品房（作为存货），这样可以更加清楚地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

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企业取得的土地使用权，应区分以下情况处理：①房地产开发企业用于在建商品房的土地使用权应作为企业的存货核算；②持有并准备增值后转让的土地使用权，应当按照投资性房地产进行会计处理；③其他一般情况应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。

二、投资性房地产的范围

在实务中，需分清投资性房地产与非投资性房地产，即明确投资性房地产的范围。

（一）属于投资性房地产的项目

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物3种。

1．已出租的土地使用权

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2．持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3．已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当注意如下几点。

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

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出租方提供的相关辅助服务在整个协议中“不重大”，其判断标准是提供这些服务的主要目的是否为赚取租金。如果是为了获取包括租金在内的整个劳务收入，此时被出租的房屋应当视为一般经营场所，作为自用房屋。例如，企业拥有并自行经营的旅店、饭店，其出租客房的同时，还需向住店客人提供一整套完整的客房服务等服务，且这些服务在整个出租业务中占有相当重要的地位，因此该旅店、饭店不确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

下列房地产不属于投资性房地产。

1．自用房地产

自用房地产包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产），企业持有此类房地产的目的是生产商品、提供劳务或者进行经营管理。

2．作为存货的房地产

作为存货的房地产，是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，反之，则不确认为投资性房地产。该项房地产自用的，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。

【2013年真题·判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（　）

【答案】×

【解析】本题考核投资性房地产的范围。以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位，不能确认为投资性房地产。

【2015年真题·多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（　）。

A．已出租的土地使用权

B．以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C．持有并准备增值后转让的土地使用权

D．出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【答案】AC

【解析】本题考核投资性房地产的核算范围。选项B，以经营租赁方式租入再转租的建筑物，其所有权不属于承租方，不是承租方资产，不能确认为投资性房地产。选项D，出租给职工的自建宿舍楼，其属于间接为企业生产经营服务，应作为固定资产核算，不属于投资性房地产。