财富的主要表现形式

历史风云莫测，储值工具变迁；

虽说形态迥异，逻辑一脉相连。

前面我们看到，即便是白银，它的购买力也会随着时间的推移而逐渐下降，更不用说其他更易于腐败的介质，如粮食、果实之类的了。那么，在人类发展的历史长河中，财富的永续是如何保持的呢？

农耕文明与工商文明的财富表现形式

在中国，我们的祖先，更多的是采用土地以及附属于土地的相关工具，辅之以黄金白银等贵金属，对财富进行长期储存。

究其原因，中国传统的农耕文明，就是建立在对土地的拥有和支配之上的。在中国漫长的封建社会中，土地的劳动生产力提升缓慢，所以在一定时期内，除非战争和天灾人祸等原因，单位土地的产出基本恒定。只要勤劳耕作，就会有一定的收获。因此，土地作为财富的承载物，具有产出较为恒定的重要特点，也就被认为是一种能够使价值较为恒久地保持的重要储值工具。在农耕社会，那些土地上有多余产出的人，往往首先把多余的产出转换成金银等贵金属，暂时存储，比如挖一个地窖藏起来。等到这种暂时存储的财富（比如银元宝）积累到一定的数目，再用它来购买更多的土地，之后再在土地上加建住宅等。因为土地的产出相对恒定，其对应的实物资产的价值也相对恒定，所以我们的祖先可以通过这种方式实现财富的较为恒久的传承。

这种以土地及其附属物为基础，辅以贵金属的财富积累和传承方式，从个体层面上看不失为一种非常合乎逻辑的做法。但是，我们无法回避一个问题，那就是中国整体层面上的可耕种土地面积是有限的。因此，土地的转让兼并从社会整体的角度来看基本上是一个零和游戏：除了少量因为开荒增加的耕地以外，社会的土地总量并未发生大幅度改变。随着大量的土地向少数财富家庭积聚，大地主豪强连阡累陌，不断失去土地的农民则逐渐变得无立锥之地。随着大量原先的自耕农逐渐变为没有土地的佃农，再变成流民，最后变成吃不饱饭的暴民，尖锐的阶级矛盾形成。最终，这一矛盾彻底激化，暴民的起义推翻一个朝代，带来一个新的王朝。新王朝诞生之初，往往是土地在人口间的分配相对来说最为平均的阶段。随着时间的推移和财富向少数家庭的积聚，贫富差距会再次拉开。纵观历史，中国封建朝代更迭的周期，在本质上和中国社会土地兼并程度的脉动是相连的。

同时，中国百姓个体拥有的财富总和主要来自土地产出的结余，其总量受当时的科技水平、土地的肥沃程度、天气状况以及人口结构等因素影响。所以，在一定时期内，中国社会总财富的规模基本是以线性方式缓慢增长。

反观欧洲，自中世纪以后，财富的传承和储存就选取了一条和中国截然不同的路径——对工商企业的投资。

在黑暗的中世纪，欧洲大陆战乱横行，纷争不断。宗教之争、民族争端、王权和神权之间的斗争、大小封建公国王国之间的争斗使这片大陆动荡不安，也使得以土地兼并为主的财富积累方式不断受到战乱的冲击。试想一块土地，今天划归这个国家，明天可能又要划归另一个国家。无恒产，当然不靠谱。在这样的大背景下，若要积累财富，必须另辟蹊径。

于是，进入文艺复兴时代之后，欧洲选择了一条工商文明的道路。意大利城邦国家，汉萨同盟等开始在欧洲大陆上兴盛起来。各个小国之间虽然战乱频仍，但是商业往来却未被禁止。这促使欧洲的工商业得以长足发展，财富管理也找到了新的储值工具，那就是针对这些工商企业的投资。这带来的好处出乎意料。老百姓把当期多余的购买力存在银行或者直接拿去进行工商业投资。相较于对土地的投资，对于工商业的投资可能风险更高，但从长期来看，其平均的年化回报率更高。更加值得注意的是，与对土地的投资不同，对于工商业的投资不是简单的零和游戏，即工商业活动不受土地总供给数量的限制。换言之，对于工商业的投资不存在财富增长的天花板，而是会随着时间不断增加。

在这种情况下，社会总财富的积累和增长不会必然引发王朝的更替，而且不会因为王朝的交替而进行一次又一次的清零和再分配。在这样一种模式下，财富的长期积累不太容易被打断，实际上会呈现一种指数级的增长。财富的不断投入和回收，再投入和再回收，形成了一种利上加利的良性循环，使得财富本身可以获得滚动式的快速积累。而这种积累的速度在较长的历史周期里终将超过线性的财富积累（比如总量固定的土地上每年产出的结余），更远胜于把财富埋在地下不增长的静态储存方式。据传，爱因斯坦曾经说过：“复利是宇宙间最强大的法则。”让我们来看一个极端的例子：假设在欧洲，有一枚金币被投资到工商企业，每年获取10%的投资回报（在资金相对紧张的中世纪欧洲，这样的投资机会比比皆是），并且把利息和本金不断地再投资到工商企业的经营活动中，那么100年后最终的本金和利息之和将超过1万枚金币（1.1100≈13780.61）。而在中国，如果把这枚金币装入一个瓮中埋入地下，100年以后再挖出来，它依然只是一枚金币。西方的工商文明自诞生以后渐渐形成气候，许多国家的国力得以持续地并且越来越快地提升，这与它们积累财富的模式（利上滚利的投入和产出方式）密切相关。这样看来，在封建时代后期的中国（明清），其经济总量的增长速度逐渐慢于同时代的西方社会，似乎就不仅仅是一种偶然了。

在财富储值工具上的不同选择，至今仍然深刻地影响着东西方财富管理的实践。

当代财富的主要表现形式——投资性房地产

在过去的几十年里，中国涌现了一大批积累了可观财富的人群。其中大部分人要么通过经营自己的企业发家致富，要么通过投资，特别是对房地产的投资，实现财富的积累。自己的企业和投资性房地产也因此成为大多数中国富裕人群比较熟悉的财富储值方式。随着中国经济转型升级，进入新常态以后，传统的实体经济企业的增长速度放缓，赢利能力总体下降，经营风险逐渐上升。同时，房地产市场在全国范围内也出现分化：部分一线城市房价的持续上涨和不少三四线城市房价的下滑并存。投资性房地产（而非自住型房地产）在价格波动的压力面前首当其冲。我们观察到原先作为财富储值的主要手段和工具的企业和投资性房地产，已经逐渐受到外部环境的影响和制约。为了适应新的形势，新的财富管理工具不断被挖掘出来，新的商业模式正在试验之中。

投资性房地产已经成为中国家庭重要的财富储值手段

我们在前文中提到，在农耕社会中，我们的祖先使用的主要财富储值工具是土地和土地上的附属物，而这一点大大不同于当时西方的工商文明。时至今日，这种农耕社会留下的基因印记，仍然影响着东西方财富管理的实践。中华人民共和国成立以后，土地的所有权已经收归国有。但即使今天，土地上的附属建筑物，也就是房地产，仍然被大量中国家庭广泛持有，并且是很多家庭单项价值最大的储值工具。

从传统意义上说，大部分的金融机构以及金融监管部门，并不把房地产的管理，包括投资性房地产的管理，纳入自己的业务范围。其中一个重要的原因是房地产兼具投资和消费的双重属性。在实际操作中，人们对于中国的房地产是否应该归为一种财富储值方式，也仍然持有不同的意见。作者无意卷入这些争论之中。但是我们认为，不管如何定义自住性房地产，至少，保守地说，投资性房地产应该被认定为一种重要的财富储值工具，从而归到财富管理的实践中来，因此也应该成为本书的研究对象之一。

那么，投资性房地产是不是一种优质的财富储值工具呢？

根据经济日报社中国经济趋势研究院于2016年4月29日发布的《中国家庭财富调查报告》，目前中国家庭财富由金融资产、房产净值、动产与耐用消费品、生产经营性资产、非住房负债以及土地等六大部分组成。其中，房产净值是家庭财富最重要的组成部分。2015年，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%；在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值所占的比重分别为67.62%和57.60%。

从这个惊人而又有些在意料之中的数据，我们可以看到房地产在中国城市家庭财富中的占比已逼近7成这一不争的事实。中国人对于土地附属建筑的执念，由此可见一斑。当下很多中国财富家庭认为最优的财富储值工具就是投资性房地产，以致很多家庭在过往形成的习惯是，只要储存到足够数量的多余财富，就会去购买第二套、第三套乃至第N套房产。从中国经济的总体状况来看，这样的做法使得中国民间持有的房地产的价值，在过去的二十多年里快速增长。按照某些统计标准，这部分房地产的价值已经高达中国GDP的3—4倍，甚至更高。但是，这些房地产，除了能给中国居民提供居住的使用价值以外，其本身并不像工商企业一样能够增加中国经济的实际产能。

成熟市场对房地产投资的定位

在以北京、上海、广州、深圳为代表的中国一线城市，一套核心区的100平方米的房子目前的价格很可能超过1000万人民币（略高于150万美元）。而2016年美国芝加哥市独栋别墅的房价中位数为每栋22万美元左右。看上去，如果卖了北京的房子，不但可以在美国买大房子，还能依靠剩下的钱跻身富人之列。那么问题来了，为什么美国的房价没有像中国这样涨势凶猛、价格奇高呢？

反观欧洲和北美社会，虽然同样提倡居者有其屋，而且在很多西方国家社会中，房地产净值也是大多数家庭最重要的一项财富项目，但事实上，对于中等收入阶层的大多数人而言，这些房地产大多是自住性房地产，而非投资性房地产。即便是位于财富金字塔最顶端的高净值家庭，它们在房地产中的投资也基本不超过自身总财富的20%。另外，随着自身财富的增加，这一比例还会快速下降。

根据统计，美国家庭净资产超过100万美元的所谓高净值人群，他们所拥有的针对股票债券等的投资性资产在全部资产中的占比超过6成。而且，拥有越多家庭净资产的人，其在住宅［包括自用住宅、商业地产以及REITs（房地产信托投资基金）等在证券市场可以交易的房地产投资基金］上面的投资比例越低，而在住宅以外的其他资产上投资的比例越高。

在家庭净资产100万—500万美元的人群中，住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的62%。在家庭净资产500万—2500万美元的人群中，住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的68%。在家庭净资产2500万美元以上的人群中，住宅以外的其他可投资性资产占全部资产的69%。

将美国高净值家庭持有的自住和投资性房地产（包括商业地产、自用住宅以及REITs等）占比相加，其总和不超过净资产的21%，而且随着家庭总资产的增加，这一比例快速下降。这与中国财富家庭将近70%的净资产投资于房地产之上的理念相差甚远。同时，我们可以明显看出美国的财富家庭更青睐股票、基金等金融产品，因为他们认为这些投资是长久的财富积累方式。

同时，欧美国家的投资性房地产大多持有在机构投资者手中，被视作机构的一个重要的资产组合类型，而且投资性房地产在专业投资者手里能够得到更好的风险和流动性管理。单个的财富家庭更多是将房地产看作耐用消费品（自住性房地产），而不是投资。对于欧美财富家庭来说，他们管理和储存财富时更多地使用的是投资性房地产以外的其他金融工具。这其中的原因很多，而重要的原因之一，是房地产作为一种财富储值工具有一些不好的属性，譬如说，由于物理的磨损以及式样的过时，房地产的使用价值通常只会随着时间减少，而不会增加。

再回到中国，之所以还有那么多的财富家庭仍然把投资性房地产作为自己财富储值的最重要工具之一，归根结底，是因为中国的老百姓在过去的十几年中，观察到投资性房地产的历史回报几乎高于中国老百姓可以接触到的任何其他储值工具，包括银行存款，也包括股票、债券等有价证券。这是一个可悲的现象：由于过去中国的资产种类不够丰富，中国的资本市场发展缓慢，很多老百姓只能选择把绝大多数未来的购买力存储在自己比较熟悉的房地产上。至少这是祖祖辈辈都使用的，也是看得见摸得着的储值方式。但从宏观层面来分析，中国经济和中国民间对投资性房地产行业的过度依赖，减少了社会资金对于实体工商业的支持，导致了社会总生产力的极大浪费，也使得中国生产力的提升速度可能远低于其潜在可能。根据贝恩资本和招商银行的调查统计，到2015年，中国的民间财富大约为120万亿元人民币，相当于GDP的2倍左右，其中50%以上仍然投放在现金和投资性房地产上。现金的平均收益率很低，而投资性房地产未来价格波动的风险很大。这种低效的选择是中国资本市场相对不发达的一种表现。

中国的房地产热

在中国，房地产市场的热度常年不减，“房地产”三个字也一直牵动着中国百姓的心弦。当初思考“买还是不买，这是一个问题”；如今只能扼腕哀叹，哀于北上广深令人咋舌的房价，叹于自己囊中羞涩、望尘莫及。2016年网友评出的“十大败家行为”之首赫然是“卖房创业”，对于鼓励创新创业和希望抑制房价的政府来说，这又何尝不是一种无奈的回应。对于很多刚刚毕业、月收入几千元的大学毕业生来说，若想在一线城市买套房，首先需要辛苦工作一辈子，然后还要“向天再借500年”。更有人调侃道，人生最大的三个错觉就是“他（她）还爱我，股市会涨，房价会跌”。然而，大众对房地产如此趋之若鹜，这样真的好吗？

大量家庭直接持有投资性房地产，会使中国在财富管理市场上存在巨大的风险敞口。在中国的城市人口中，大量的有房人群，包括不少的工薪阶层，拥有两套或者更多的房产，其中相当一部分是作为投资房存在。与此同时，又有相当一批人租房度日。受金融经济政策、宏观经济形势、货币市场环境以及微观环境的影响，未来这两批人都存在巨大的风险敞口，而这种敞口本来是可以对冲掉的。可是，长期以来，财富管理市场欠发达、金融工具尚不完备、对于财富家庭的教育不足，这一切都阻碍了此种风险对冲机制的形成。反观西方成熟国家，自住房实则并无过大的风险敞口，因为其自身产生的需求和供给基本吻合，相当于一种自然状态的对冲。

房地产具有耐用消费品的属性，一旦建成并投入使用，其使用价值便会随时间的推移而衰减。这既包括物理性的磨损，也包括样式陈旧、功能过时带来的宜居程度的下降。就算在繁华喧闹的上海弄堂，人们也会抱怨老房子的逼仄设计；即使是在寸土寸金的北京胡同，人们也会不满平房的老旧失修。这使得房地产作为储值工具的长期保值增值能力变得可疑，除非单位使用价值对应的房价不断增高。而后面我们会讲到，那可能是泡沫的表征。从另一个角度来看，即便房地产在单个家庭层面是一种很好的长期储值工具，其在整体上的储值作用仍然会受到质疑。

假定今天所有人持有的房地产的面积都增加一倍，或者所有人所持房地产的价格都增加了一倍，这是否会使他们储存的未来购买力得到提升呢？并没有，因为除非未来的社会经济产能总量发生改变，否则未来社会能够提供的消费总量以实物为单位的计算结果并不会发生变化。所以在这一假设条件下，每个价格单位的房地产未来能够换取的实际消费能力会打一个对折。这就好像中国古代社会储存的白银数量大大增加，但是对应的其他可以用来消费的实物资产并没有改变，最终结果就只是白银价格相对于其他实物资产的下跌。所以站在全社会的角度，投资性房地产的大量积累，及其价格的快速上升，并没有真正带来社会总财富的增多。至少从一个国家的整体层面来看，房地产并不是良好的财富储值工具。相比之下，工商文明下开店设厂的财富储值方式，会在国家整体层面上增加未来产能，带来社会总财富的增多。

但是，为什么尽管有诸多弊端，中国的财富家庭仍然会选择房地产作为主要的投资工具呢？因为在过去若干年，从财富家庭个体角度来看，房地产价格总体上升较快，从而能够较好地实现财富的保值增值。下面，让我们仔细分析这一现象。

房地产价格的升高有两种可能的原因：一种是像企业技术革新一样，通过自身改造使未来的潜在产能不断提升。比如原先一年能生产1000台冰箱的工厂，在技术革新后，一年可以生产1万台冰箱。这是一种由基本面价值的提升带来的价格增加。

另外一种是，尽管基本面的价值没有变，或者说提供给消费者的基本效用没有变，但是其货币化的价格却在增长，而且增长的唯一原因（既然使用价值没有增加）就是大家都预期未来的货币化的价格会继续增长。中国不少大城市的房屋租金严重低于专业人士所计算的长期均衡租金，但是仍然有不少家庭持有出租物业，甚至空置房屋。究其原因，是很多人认为房价还会大涨，给定投资的房地产的总回报是租金和资本利得之和，所以只要房价上涨得足够快，即便租金低或者没有租金，仍然合算。

第一种情况我们认为是好事，因为这时候价格的增加反映了真实价值的增加。第二种情况我们需要担心，因为它是一种泡沫。到了泡沫的后期，价格继续增长的唯一原因就是人们认为未来价格还会继续上涨。泡沫的可怕，不在于它早期带来的价格持续上涨，而在于当价格持续上涨的预期维持不住时，价格可能发生的可怕的崩盘。泡沫带来的另一个问题是公平性问题。在泡沫膨胀的过程中，往往只有一部分人获益，但是泡沫的破灭以及随后需要的救市，则往往要由全社会埋单。

在过去的十几年里，中国的房地产价格增长速度大概超过了市面上任何一种理财产品。甚至有相当多的人士至今认为，这种情况在未来5—10年也不太可能发生变化。但是时至今日，在部分地区房地产市场一路高歌猛进的同时，也有不少业内人士忧心忡忡，认为市场已经走到了危险的边缘。

抛开经济学家们的争论不谈，在现实的经济生活中，有大量的中国高净值家庭，事实上在过去的10—15年中对投资性房地产进行了大量的投资。甚至不少的高净值家庭致富的最根本原因，正是这种投资。但是风向似乎正在悄然转变：在大量无房少房的“刚需购房者”继续冲进房地产市场的同时，不少持有多套房产的房主也在悄然退出房地产市场。商业机构的统计数据显示，作为一个整体的中国高净值人群，正在逐渐将其财富从投资性房地产转向其他资产。其中一个重要原因当然可能是过往快速上涨的房地产价格使得这部分人的投资组合中投资性房地产的比例过高，所以他们需要减少部分投资性房地产从而对投资组合进行再平衡。但是另外一个可能的原因是，高净值人群作为一个整体，对于未来的投资性房地产市场集体不看好，特别是不看好它作为财富储值工具。热衷于“吹泡泡”的富人相继撤离，那么谁会成为最后的“接盘侠”呢？结果不得而知。

总体说来，中国资本市场的发展时间有限，即便大家耳熟能详的公开上市股权市场，也只不过有二十多年的历史。相当多的金融工具还没有被开发出来和广泛使用。未来，随着各种工具的推广使用，大量中国民间财富集中于投资性房地产这一问题，相信可以得到有效的解决。归根结底，正如习近平总书记所说，房子是用来住的，不是用来炒的！

除了投资性房地产以外，目前在中国的社会中，可以被用来存储财富的工具，或者说资产，从大类上看，还包括银行存款、银行理财产品、股票、债券、信托、P2P、公募基金、阳光私募、PE（私募股权投资）、VC（风险投资）、保险、外汇及海外资产、商品（黄金白银等，也包括古玩字画）、供应链金融等。在接下来的章节中，我们会择其重点分别加以介绍。