第三节　二三线城市购物中心发展机遇与挑战

随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响，越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市，甚至四线城市，为二三线城市购物中心的发展带来机遇的同时也使其面临着挑战。

一、二三线城市购物中心发展空间大

二三线城市购物中心发展空间大主要体现在四点，见图1-5。

1.购物中心在各城市分布不均

在中国内地，购物中心从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级紧密相连。中国内地购物中心在各个城市经历了层级化的发展过程，兴起和发展初期主要集中于北上广深等一线城市。2009年以前，购物中心开发商和投资商对一线城市的开发热情高涨，这与一线城市经济发展水平、消费力以及零售品牌较为注重在这些城市的拓展有直接关系。根据中国购物中心发展报告显示截止到2011年年底，北上广深这四个一线强城市的购物中心数量高达699家，占全国总量的四分之一。而我国30多个二三线城市购物中心数量占比不足四分之三，一定程度上显示出中国内地购物中心存在城市分布不均衡的现象。

2.一线城市投资放缓

随着2012年经济增速放缓，2012年房地产投资及商业地产投资增幅明显回落，特别是一线城市投资有所放缓。《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》统计数据显示，我国内地一线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米。虽然一线城市购物中心投资增速有所放缓，但二线与三线城市仍保持较快增长，尤其像唐山、嘉兴等三线城市进入快速增长期。开发商和投资商们纷纷将未来购物中心的拓展转向二三线城市。

3.购物中心开发类型在二三线城市存有空缺

追求相对高端定位是中国内地购物中心存在的较大弊端，购物中心的生活化特征在中国内地尤其是二三线城市没有得到充分的体现。一方面，个性化、多元化的消费需求要求商业业态多样化和丰富化；另一方面，随着城市化进程的不断加快，将需要有相当数量的购物中心项目面向社区和郊区拓宽各项服务功能。然而，大众化、社区型的购物中心和郊区购物中心在二三线城市发展不充分，存量比较低。由此也预示出作为与生活方式和社区服务联系紧密的购物中心，在二三线城市的发展空间巨大。

4.二三线城市消费潜力大

购物中心发展的空间和前景，是与它所在的城市或地区的消费水平息息相关的。目前，我国的城镇化率已经突破50%，以消费为倾向的驱动力不断增强，未来购物中心发展一定离不开居民的消费水平。

据中购联研究部数据显示，目前二三线城市的消费率明显高于一线城市，汕头、温州等城市的消费水平甚至是上海、北京这类一线城市的两倍。近年来，一线城市的经济增长速度明显放缓，许多二三线城市迅速崛起，人民生活水平不断提高，其巨大的消费潜力也不断显现。作为购物中心消费主力的“中产”人群数量在二三线城市大幅度上升，这一趋势使得对购物中心的开发热情迅速向二三线城市蔓延。随着一线城市购物中心发展成熟和二三线城市的消费水平提升及各项配套设施逐步完备，二三线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻，为二三线城市购物中心的发展提供了巨大的空间。

二、二三线城市购物中心发展面临的挑战

1.盲目开发，空置率上升

健康的房地产业的发展，应该是与当地经济的发展、城市化的进程同步。近年来二三线城市的面貌不断更新，经济发展迅速，房地产业的发展不但不慢，甚至有点超前。2009年后商业地产开发逆市崛起，很多发展商看到了投资二三线城市购物中心的大好机会，一线城市购物中心的发展模式纷纷被二三线城市效仿。其开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，造成购物中心面临空置率高、租金下滑的困境。

这使得一些购物中心在二三线城市开发后空置率上升，逐渐面临着运营的失败。

2.电商的挤压

随着信息技术的不断发展与人们消费方式的不断升级，网上购物已经成为人们生活不可或缺的一部分。由此，电商凭借着低成本的优势，逐渐抢占传统零售市场的份额，呈现出蓬勃发展的态势。面对电子商务的挤压，购物中心的零售商不得不改变传统的经营模式，采用线上和线下相结合的模式，开办网上商城，然而其效果却不尽如人意。2012年第四季度，淘宝天猫电商零售销售额首次突破1万亿元，对实体店的销售额造成了巨大的威胁，电商对购物中心尤其是二三线城市购物中心的冲击越来越大。

除了以上两个大问题，对于外来开发商来说，进入二三线城市开发购物中心还存在着许多难题。如何判断二三线城市的潜在市场规模？如何抓住或引导当地消费者的需求特征？如何与当地政府快速建立关系？如何迅速融入当地文化？这些都是值得人们很好思考的。

越来越多的二三线城市开发商已经开始主动分析面临的机遇和挑战，在充分预见二三线城市发展前景的基础上，充分整合资源，借鉴相关实践经验，并结合本地特征，以打造生命力持久的购物中心。