第二章　房产类型

购房前搞清楚房产的不同类型是非常必要的。在房屋买卖中会涉及很多专业知识，普通的购房者很难一下子了解熟悉这些问题。因此，为了减少风险，购房者最好提前对房产类型的相关知识进行了解。

050　什么是商品房？

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

051　什么是公有房？

公有房简称为公房，也被称为公有住房、国有住宅，在国外也被称为公共住宅或公营住宅。它是我国特殊体制下遗留的产物，具体是指由国家或国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权（包括拥有权、占有权、处分权、收益权）都归国家所有。

公有住宅由当地政府负责建设，主要向本城市的居民出租出售；由企业出资建设的住宅，企业向自己的职工出租出售。公房出售之后也就变成了私房。

目前，我国城市居民租用的公有住宅按照房改政策分为两大类，一类是可以出售的公有住宅，一类是不能出售的公有住宅。这两类房子都属于使用权房，也就是居住者只有使用权，没有所有权。

052　什么是廉租房？

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

053　廉租房的申请条件是什么？

申请廉租房具体需要什么条件？相信很多人都关心这个问题。下面以北京市为例，简单介绍2014年北京市的廉租房的申请条件。

①户籍限制：廉租房申请人户籍登记地在本区，取得本市户籍满5年的方可申请。也就是说外地人必须取得北京户籍并满5年才能申请廉租房。

②年龄限制：在申请人为单身的情况下，要求符合晚婚年龄；已经离异的单身申请人要求离异满3年后方能提出申请。

③家庭年收入限制：申请廉租房的家庭上年月收入人均低于580元（连续一年）；家庭人数为1人的，年收入要求低于6960元、家庭人数为2人的要求年收入低于13920元，申请家庭每增加1人，按增加6960元计算，依此类推。

④家庭总资产限制：申请廉租房的家庭人数为1人时要求家庭总资产低于15万元、家庭人数为2人时低于23万元、为3人时低于30万元、为4人时低于38万元、家庭总人数为5人及以上的，要求总资产低于40万元方可申请。

⑤家庭住房使用面积限制：无房户或者拥有私有住房和承租公有住房的，家庭住房人均使用面积应低于7.5平方米、且申请人和家庭成员5年内未出售或者转让过房产。

⑥特殊情况：被拆迁、有特殊病人员、重残人员、年龄在60岁及以上人员、居住市政府确定的解危排险范围内房屋的居民。

⑦其他：申请楼房配租的家庭人口应当在两人以上。

054　廉租房的申请流程是什么？

下面以北京市为例，简单介绍一下廉租房的申请流程。

①提出申请：由北京廉租房申请人（户主）持上有关文件到户籍所在地街道办事处提出北京廉租房申请。

②受理、配租

a.由北京廉租房申请人户籍所在地的街道办事处受理申请，领取填写《北京市城市居民廉租住房家庭情况核定表》，相关单位盖章。

b.街道办事处受理申请（5日内），并对申请家庭入户调查，进行评议。

c.街道组织在申请人户口所在地、居住地、工作单位初审公示（10日），街道乡镇提初审意见、配售方案（2个工作日）。

d.区县复审申请资料、确定配售方案（5个工作日），公示（5日）。

e.市住房保障部门备案（2个工作日）。

f.符合条件，进行摇号配租配售。

g.摇中，进行配租北京廉租房；未摇中，继续轮候或取消资格。

③审核配租管理

a.租房补贴

已确定为租房补贴的家庭应在6个月内落实租赁房屋，并与房屋出租人签订《北京市城市廉租住房租赁合同——租房补贴协议》，报住保办备案后，区（县）住房保障管理部门向房屋出租人发放《北京市廉租住房租房补贴发放通知单》，房屋出租人持通知单和身份证件到住房办指定的地点按月领取北京廉租房补贴资金。

b.实物配租

区（县）住房保障管理部门确定配租家庭数量，根据配租住房面积（户型）将申请家庭分成不同组别，并根据申请家庭的住房困难程度等因素进行排队，确定参加摇号的家庭范围。区（县）住房保障管理部门向选中家庭发放《北京市廉租住房实物配租摇号结果通知单》。申请家庭选房确认后，区（县）住房保障管理部门为选房家庭发放《北京市廉租住房实物配租通知单》。

055　什么是房改房？

房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，属于部分产权。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。

056　房改房上市证的办理流程是什么？

通常出售给职工的房改房要在居住若干年之后才能上市交易，而且还必须符合某些规定的条件，例如补交相关差价和税费。

房改房要想上市交易就必须办理上市证，在办理上市证时有一套固定的流程，具体如下：

①申请人到户口所在地的房管局的房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》并如实填写相关内容。

②申请人填写好申请表后，要到房子的原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》以及《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》。

③持单位盖章的相关申请表到市房产局公房科盖章，这个阶段大约需要10个工作日左右的时间。

④完成后，带着上面所说的三张表以及房改房的相关资料回到房改办办理《房改房上市交易备案表》，也就是我们平常所说的上市证。

057　什么是集资房？

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

058　什么是回迁房？

回迁房就是发展商征收土地时，补偿给回迁居民的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没有房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。回迁房都比商品房要便宜，相比来说，买回迁房比较划算。

059　什么是平价房？

平价房是指以成本加上3％的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。

平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

060　什么是限价房？

限价房又被称为限房价、限地价的“两限”商品房，这种商品房还限制户型。它是国家为了解决中等收入家庭的住房困难并限制目前的高房价而推出的一种临时性举措，它并不属于经济适用房。

061　哪些家庭可以优先购买限价房？

①解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目所涉及的北京市被征地、拆迁家庭可以优先购买。

②已经取得经济适用房购买资格的家庭如果放弃购买资格，则可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”。

③家庭成员中有60周岁（含60周岁）以上的老人、身患严重残疾的人、患有大病或是做过重大手术的人、或有优抚对象的家庭可以优先购买。

062　什么人能购买限价房？

全国各个城市购买限价房的标准不太一样。根据《北京市人民政府关于印发<北京市限价商品住房管理办法（试行）>的通知》的有关规定，申请购买限价商品住房的家庭准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例如下：

①北京市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合以下标准：

②购买限价商品住房的准入标准实行动态管理，根据居民收入、住房及房价等情况对准入标准进行调整并公布。各远郊区县可参照通知，结合各区县实际情况制定相应的准入标准。

③已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35％。

063　申请限价房的具体程序是什么？

有很多人都希望能申请一套限价房，不用花大价钱也能解决自己的住房问题，但是很多人都不了解限价房申请程序。以北京市为例，简单介绍一下申请限价房的具体程序。

①基本要求：申请限价房的家庭凭如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》（一式三份）向自己户口所在地的街道办事处或是乡镇人民政府提出申请。申请时应该同时提交以下材料的原件和复印件（复印件一式两份）：

a.户口本和家庭成员身份证；

b.家庭成员婚姻状况证明；

c.现住房产权证明或租赁合同；

d.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明；

e.其他需要提交的证明材料。

②初审：街道办事处或是乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见。

③复审：区县住房保障管理部门对申请家庭的情况进行复审，符合条件的申请家庭的情况将会被公示。

④备案：市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭的情况进行备案。

064　限价房可以买卖吗？

限价房也是一种商品房，只要是商品房就是可以出售的。但是按照国家的相关规定，限价房的买卖是有一定限制条件的。以北京市为例，限价房在购买之后的5年之内不能转让，5年之后才可以上市交易，而且这所谓的五年必须是取得房产证或是契税完税证明满5年。此外，限价房只能买卖，不能继承和赠与。

除此之外，房主在出售限价房时，如果获得这套房子还不满5年，但是又确实需要转让房子，那就必须向自己所在地的房屋保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。满5年转让限价房，要按照当时同地段普通商品房和限价房差价的一定比例，向国家缴纳土地收益价款，目前规定缴纳的收益金比例为35％。

065　什么是经济适用住房？

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。

066　申购经适房需要满足什么条件？

经济适用房比较便宜，因此申请购买经济适用房需要符合一定的条件。由于全国的情况不同，具体条件也不同，以申请北京市经济适用房条件为例：

①申请主体：具有本市城镇户籍时间满3年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。

②申请标准：

067　购买经适房需要哪些申请材料？

①基本材料：按照国家相关法律法规的要求，根据个人的实际情况填写的《个人购买经济适用住房申请审批表》以及身份证、户口本、结婚证，丧偶的需要提供相关证明，已经离婚的需要提供离婚证以及未成年子女抚养证明。

②住宅材料：申请人要提供自己户籍所在地以及实际居住地的现有住房情况的证明、与申请人合并计算年收入以及人均住房建筑面积的直系亲属所拥有的其他房产证明，有工作单位的还要提供单位是否分配住房的证明。

③收入材料：申请人提供自己以及与自己合并计算年收入和人均住房建筑面积的直系亲属上一个年度的收入证明（这里所说的收入应该包含基本工资、各类补贴或是其他收入）。收入证明应该由申请人和直系亲属所在的工作单位提供；如果没有工作单位，则需要到户口所在地的社区居委会和街道办事处去办理书面证明；上一年度个人所得税纳税证明或是工作单位代扣代缴凭证；没有就业的，提供失业证或其他相关证明；个体工商户需要提供营业执照、上一年度个人所得税及相关税收缴纳凭证。

068　申购经适房的具体流程是什么？

以北京市为例，简单介绍一下申请购买经济适用房的具体流程：

①申请：经济适用房申请者持本人及配偶身份证、户口本、结婚证原件及复印件向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请，领取并填写《经济适用住房申请审批表》。

②初审：街道办或乡镇政府对经济适用房申请者的家庭情况进行评估和审核。

③复审：市房管局按照规定对经济适用房申请人的申请材料进行复审和评分后，公示15天。

④批准：市房管局根据对申请人的评分情况，依次批准购房申请。

069　出售经适房需要注意什么？

业主想出售已经购买的经济适用房时，通常按以下两种情况来处理：

①出售住满5年的经济适用房

首先，住满5年是以购房的家庭取得契税完税凭证的时间或是以经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

业主出售经济适用房时，可以按照房子的市场价出售，但是房子出售后业主需要按房子成交额的10％向国家补交综合地价款。

比如一套80平方米的经济适用房，买的时候是4000元1平方米，卖的时候是5000元1平方米，这个时候业主需要补交的综合地价款就是5000元×80平方米×10％=40000元。

②出售未住满5年的经济适用房

国家相关政策规定，出售未住满5年的经济适用房时，不能按市场价格出售，因此出售这类经济适用房的业主只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭，或是由政府相关部门收购。

070　如何购买二手经济适用房？

购买二手经济适用房时通常有两种情况，一种是购买已经住满5年的经济适用房，另一种是购买还没有住满5年的经济适用房。

①购买已经住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5％的契税、5％的印花税外，不需要再缴纳成交价3％的土地出让金。

②购买未住满5年的经济适用房

以北京市为例，购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即购买者必须具备北京市常住户口，家庭年收入在人民币6万元以下。符合此购买条件的购房人还需要办理经济适用住房购买资格审核手续。

若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10％的综合地价款并且所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

若购房人所购买的房价已超过了审核的购房标准，超出部分则需要补交10％的综合地价税。

购买人凭补交10％的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

071　什么是安居房？

安居房是国家为了实施“安居（或康居）工程”而建设的住房，属于经济适用房的一类，是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面对广大城镇中低收入家庭，特别是人均居住面积在4平方米以下的特困户以及无房、危房户提供的以成本价为销售价格、由政府补贴的非盈利性住房。

安居房的成本价包括征地和拆迁补偿费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费。符合购买条件的购房者可以直接按安居房的成本价购买，也可以按职工当年配置公房的价格购买，但是其中的差价要由职工所在的单位承担，或是由家庭成员各自的单位一起协商承担。

072　申请安居房有什么条件？

以深圳举例说明，各个城市都有所不同。

深圳安居房申请条件之一：购房申请人必须符合以下要求之一

①购房申请人得具有深圳户籍；结婚后，夫妻双方均具有深圳市常住户籍。

②年满35周岁的单身职工，具有深圳特区常住户籍。

③有深圳特区常住户籍的军人与烈士的配偶。

④有深圳特区常住户籍的单亲家庭的子女。

⑤其他由政府法规规章政策规定的条件。

深圳安居房申请条件二：具备以上其中的一项，在申请深圳安居房时，申请人夫妻双方必须在深圳没有购买过任何住宅房屋，同时在深圳市也没有自建私房或私人住宅用地；没有领取过未购房住房补贴等等。

深圳安居房申请条件三：如购房申请人常住户籍迁入深圳特区应将符合深圳市当时所公开出售安居房申请条件规定的时间。

深圳安居房申请条件四：购房申请人家庭必须年收入不得高于深圳市当时所公开出售安居房申请条件规定的家庭年收入标准。

073　安居房的申请流程是什么？

以深圳市为例，简单介绍一下安居房申请流程：

①提交材料：申请人需要在规定的时间内，持本人身份证向深圳市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》，并提交规定的材料。

②部门反馈：深圳市住房保障部门会同深圳市国土规划、人力资源与社会保障部门，一起在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策的情况、其在本市的住房情况及其缴纳医疗保险的情况进行核查，然后把相关的核查结果反馈给住房保障部门。

③网站公布：通过审核的家庭，由深圳市住房保障部门在市政府网站、本部门的政府网站公示15日。

④信息公布：公示期满没有人提出异议或是异议不成立的，按照安居房申购轮候规则列入轮候册进行轮候，并向社会公示轮候信息。

⑤申请合格：轮候到位的申请人在规定的时间内到住房保障部门选择好安居房后，住房保障部门会向申请人出具审核合格意见，并将审核合格名单抄送深圳市房地产登记机关。

⑥签订合同：申请人持审核合格意见与安居房建设单位签订安居型商品房买卖合同；买卖合同签订后10天内，由安居房的建设单位将合同送到市住房保障部门备案。

⑦办理证件：安居房的建设单位办理完安居型商品房初始登记后，协助已经交过购房款或是办理过按揭贷款手续的申请人办理政策性住房房地产证。

074　安居房可以买卖吗？

凡是已经领取了安居房房地产证的业主都可以在征得原产权单位同意后向市房改办申请取得安居房全部产权，换领市场商品房（红皮）房地产证。办理了这些手续后，安居房即成为市场商品房，可以进入市场交易。

以深圳市为例，介绍关于买卖安居房方面的一些规定。

深圳市的安居房是可以自由买卖的，但必须是获得全部产权的安居房。首先是安居房的买卖合同签订10年之后，安居房的产权所有人才可以在征得原产权单位的同意后，向深圳市房改办申请取得房子的完全产权，换取市场商品房房地产证。办理了这些手续后，安居房就变成了完全的商品房，业主依法享有房子的占有、使用、收益和处分权，该房可以自由地进入市场交易。

如果签订的安居房买卖合同还不满10年，那么其拥有者获得的只是有限产权，是不能进入市场直接交易的。

另外，在10年限制产权期限内，深圳市需要转让的安居房实行的是政府收购制度，有下列情形之一的应当向深圳市住房保障部门申请政府收购自己的安居房：

①已经购买了一居室安居房的单身居民需要结婚，可以申请政府收购自己的安居房，然后再换购一套较大户型的安居房。

②户口迁出深圳市的。

③经济条件好转，想要换房的。

④因人民法院强制执行而需要处置名下的安居房的。

⑤因银行要实现抵押权而处置安居房的。

075　什么是“小产权房”？

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

076　什么是学区房？

学区房从某种意义上来说是我国房地产市场的一个衍生品，同样也是我国现行教育体制下的一个独特的现象。

我国的城市在小学入学政策上采取的是就近免试入学，因此国家对于哪条街道哪栋楼房里的孩子能够进哪一所学校都有一个明确的划分，而那些重点小学划片范围内的房子就受到了广大学生家长的追捧，因为只要有这样一套房子，自己的孩子就能进入重点小学学习，于是大家就想方设法要购买这样一套房子，所以这些重点小学划片范围内的房子的价格就一直上涨，因为这些房子位于某一个学区，所以就被称为学区房。

077　什么是底商？

底商具体指住宅的一层和二层。通常来说，一般住宅特别是高层住宅的第一层和第二层因户型、位置的原因而比较难销售，其价位也较其他层位低。这个时候，开发商就会把它们改成商业性质的房产，因拥有大量稳定的客户和齐全的商业配套设施，所以价格反而会高一些。

底商按照服务对象可以分为以下两类：

078　什么是商铺？

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对业主提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

079　什么是别墅？

别墅通常是一栋独立建筑或由多栋建筑组成的住宅。别墅设有私家花园，占地面积较大。一般人们相信，居住在别墅中，生活悠闲，是赏心乐事。从建筑形式上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。按别墅的建筑形式可以分为：独栋别墅、联排别墅、双排别墅、叠加式别墅、空中别墅。

080　什么是央产房？

央产房的全称是中央在京单位已购公有住房。国家允许上市交易的央产房是指某些中央在京单位的职工按照房改成本价或是标准价购买的央产房，属于国家发证的70年大产权房，中央企事业单位没有回收资格。

此外，职工根据国家的相关政策按照房改成本价或是标准价购买的中央在京单位所建设的安居工程住房和集资合建住房，也被看做是已经购买的公有住房。

081　央产房的交易流程是什么？

以北京为例，央产房的交易流程如下：

①填表：央产房的业主领取并填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，然后将该表上交到央产房交易办公室审核（可以自己办，也可以由指定的经纪公司代办）。

②委托、交易：业主可以自己寻找买家，也可以委托经纪公司寻找买家。

③签合同：出售方与买方签订《北京市房屋买卖合同》。

④办理手续：买方办理银行按揭手续，办理房产评估并缴纳评估费。

⑤签单据：买卖双方自行或是在中介公司的陪同下进行水电、煤气等物业费的交验，同时签订《物业交割单》。

⑥过户：办理权证过户，买方缴纳税费，领取新的房产证。

⑦取款：银行放贷，出售方领取房款。

082　央产房上市的前提是什么？

根据国家的相关规定，央产房是可以上市交易的，但是必须满足以下几个条件：

①建立档案：房子的原产权单位已经建立了住房档案，而且一定要在央产房交易中心建档备案。

②相关证件：房子已经取得了房屋产权证。

③房源要求：房子不属于国家安全、保密单位等特殊部门的住房，不属于党政机关、科研部门以及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区域内的住房。

④超标处理：房子存在超标情况，但是在原产权单位已经做过超标处理。所谓的超标处理，就是超标面积要按4000元/平方米的价格补足差价。

除了符合上面所提到的条件外，在交易央产房的过程中还要注意以下四点：

①出售房子时，出售人应该提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同，没有办法提交合同的可以将房改房的档案资料或是原产权单位出具的证明作为依据。

②房子的原产权单位一定要出具物业费、供暖费结清证明，否则没有办法办理过户手续。

③出售人需要填写《中央在京单位已购公房上市出售表》，产权人签字盖章后，才可以办理过户手续。

④购买央产房时尽量不要一次性付全款，而是在各种房屋转让手续办理结束后再付全款。