第一章　房产术语

许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知。对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行。这既打击了购房者的积极性，也容易让不法销售商钻“术语”的空子。因此，有一些术语是购房者必须了解的。

001　什么是房屋产权？

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权；使用权是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利；收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利；处分权是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

002　什么是产权证书？

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

003　什么是使用权房？

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

004　什么是公房？

公房也称公有住房、国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类住房均为使用权房。

005　什么是已购公房？

已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

006　什么是不可售公房？

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

007　什么是单位产权房？

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。在我国住房制度改革以前，住宅都是由单位建好分给职工作为福利。房产的产权都是单位（机构）而非个人，分配给职工使用的房屋一般会由产权单位（或房管所）发一个使用权证（即公有住房租赁合同），房屋属于使用权性质。有些职工由于工作变动等有换房的需要，则换房双方需要经过产权单位同意。

008　什么是现房？

现房是指业主在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证（房产证和土地使用证）的商品房。业主签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

009　什么是准现房？

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

010　什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得大产证止，在这一期间的商品房称为期房，业主在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

011　期房与现房的优势分别是什么？

012　什么是私房？

私房也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

013　什么是外销房？

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。

014　什么是内销房？

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋。内销商品房可以出售给当地的企事业单位和居民。

015　什么是尾房？

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两极，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

016　什么是烂尾房？

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾情况一般不会发生在房产刚推出销售时，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

017　什么是共有房产？

共有房产指两个或两个以上的人共同享有所有权的同一项房产。在法律上共同拥有房产相关义务和权利的人是房产共有人。

共有房产不外乎两种情况，即共同共有和按份共有。

018　什么是二手房？

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

019　什么是起步价？

起步价是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。

020　什么是房产基价？

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

021　什么是预售价？

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

022　什么是一次性买断价？

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

023　什么是定金？

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

024　什么是违约金？

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

025　什么是建筑面积？

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多层、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

026　什么是使用面积？

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

027　套内使用面积指什么？

套内使用面积俗称“地砖面积”。它是在使用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

028　什么是居住面积？

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平面积的指标。

029　什么是公用面积？

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

030　什么是公摊面积？

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

031　什么是得房率？

得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

032　什么是使用率？

房屋的使用率是房地产市场上的一个约定俗成的参考指标，它是房屋的使用面积和建筑面积之间的百分比，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定的参考价值。

033　什么是实用率？

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

实用率＝套内建筑面积/（套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积）。

034　什么是建筑覆盖率？

建筑覆盖率又被称为建筑密度，具体指项目用地范围内，所有建筑的基底总面积和规划用地面积的百分比，它可以反映出一个住宅小区的空地率和建筑物的密集程度。

035　什么是容积率？

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30％。

036　什么是绿化率？

绿化率准确的用词是“绿化覆盖率”，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律法规依据。法律法规中明确规定，衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。

037　什么是绿地率？

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

038　绿地率与绿化率的区别是什么？

其实，绿化与绿地，二者的区别主要是在“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。

绿化覆盖率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能达到60％以上。

039　什么是建筑小品？

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

040　什么是配建设施？主要有哪些？

配建设施是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

配建设施主要包括以下两类。

①与基本居住有关的各种公用管线以及设施：包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足。

②与家庭生活需求有关的各种公共设施：包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等方面的设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。

041　住宅的层高指什么？

层高是指以“层”为单位计量的住宅的高度，国家在层高设计上有要求。它通常包括上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离。一般住宅的层高宜为2.80米。

042　住宅的净高指什么？

住宅的楼层净高是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离，可理解为下层地板面（或楼板上表面）到上层楼板下表面之间的距离。楼层净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高－楼板厚度。

043　住宅的开间指什么？

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到对面一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0～3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

044　住宅的进深指什么？

进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

045　什么是阳台？

具体来说，阳台是指永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，主要是供居住者进行室外活动、晾晒衣物的空间。它是建筑物室内的延伸，是享受阳光、吸收新鲜空气、进行户外锻炼、观赏景致、纳凉的场所，如果布置得好，还可以成为一个漂亮的小花园，让人足不出户就能欣赏到大自然最美的风景。

046　封闭阳台的优势有哪些？

①安全系数高。房屋又多了一层保护，能够起到安全防范的作用，可以防止歹徒从阳台进入房子。

②保暖、隔音、遮尘。封闭让房子多了一层介质，利于阻挡风沙、雨水、灰尘、噪音的侵袭，可以让与之相邻的居室变得更加安静而且干净。此外，阳台封闭后在冬季能起到保暖作用。

③扩大房子的面积。阳台封闭之后可以开辟为读书写字、健身锻炼、储存物品的空间，当然也可以作为居住的空间。这样等同于扩大了卧室或客厅的使用面积，增加了居室的储物面积。如果房子的结构允许的话，除了保留窗的下半墙外，其余可以全部拆除，这样更有利于房间的布局和设计。

047　封闭阳台的弊端有哪些？

①让房间和外界隔离。阳台原本是一个乘凉、享受阳光的地方，封闭之后就少了直接享受阳光、呼吸新鲜空气、望远、纳凉、种植花草的平台，也给家庭的衣物晾晒带来了不便。

②影响采光。阳台封闭后太阳就不能直接照射房间，而且也不利于室内杀菌。

③不利于空气流通。阳台封闭后，阻挡了空气的对流，夏天室内的热量不容易发散出去，会造成室内闷热，在冬天室内的空气也不容易流通，再加上做饭所产生的生活废气，会对人的身体健康产生不利影响。

048　什么是业主会所？

业主会所就是以所在物业的业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。业主会所应具备的康体设施有：游泳池（最好是室内）、羽毛球场或网球场、保龄球馆、高尔夫练习馆、健身房等娱乐健康场所。除此之外，业主会所还应该有酒吧、中西餐厅、咖啡厅等餐饮与招待客人的社交场所以及阅览室、网吧等其他服务设施。

业主会所可以分为以下两类：

049　什么是物业管理？

建设部1994年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。

住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮活动。