【要点详解】

第一节 建设用地概述

一、建设用地的概念和分类

1．概念

（1）我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。

（2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

（3）建设用地利用的是土地的承载力、操作场地、建筑空间以及地下资源，是把土地作为生产基地、生活场所，而不是以取得生物产品为主要目的。

2．分类（见表3-1-1）

【例】集体建设用地不包括（　）。[2015年真题]

A．农民宅基地

B．乡镇企业用地

C．蔬菜大棚用地

D．乡村公益事业用地

【答案】C

【解析】按建设用地所有权性质，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中的建设用地；集体建设用地是指集体土地中的建设用地，包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地等。C项属于耕地。

【例】按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是（　）。[2013年真题]

A．农作物暖房用地

B．农用水泵房用地

C．农用道路用地

D．农民宅基地

【答案】D

【解析】按建设用地服务的产业类型分为：①农业建设用地，是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。②非农业建设用地，是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地，如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。

二、建设用地的取得方式（见表3-1-2）

【例】关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有（　）。[2014年真题]

A．取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B．除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

C．对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

D．划拨建设用地使用权未经许可不得转让

E．划拨建设用地使用权的出租无需审批

【答案】ACE

【解析】取得划拨建设用地使用权需要支付补偿、安置等费用；除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限；建设竣工后，由城市规划管理部门户土地管理部门核查和实际用地后，有土地管理部门合法土地使用证；划拨建设用地使用权未经许可不得转让；划拨建设用地使用权的出租需办理审批手续。

【例】下列国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让方式的有（　）。[2015年真题]

A．出售

B．互换

C．赠与

D．继承

E．土地入股

【答案】CD

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有以下几种：①建设用地使用权出售；②建设用地使用权互换；③建设用地使用权赠与。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和互换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠与、继承）。

三、建设用地管理（见表3-1-3）

【例】关于建设用地管理原则的说法，错误的是（　）。[2012年真题]

A．节约、合理利用每寸土地

B．强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用

C．实行建设用地有偿使用

D．经济效益优先

【答案】D

【解析】我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持以下原则：①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用；③实行建设用地有偿使用；④社会效益、经济效益和生态效益相统一。

第二节 国有建设用地使用权划拨

一、国有建设用地使用权划拨的范围

1．国有建设用地使用权划拨的范围

国有建设用地使用权又称建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二十四条和国土资源部《划拨土地目录》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。国有建设用地使用权划拨的范围见表3-2-1。

【例】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（　）。[2008年真题]

A．汽车加油站

B．地税局机关

C．城市绿地

D．街心公园

【答案】A

【解析】根据《城市房地产管理法》第二十四条和国土资源部《划拨土地目录》的规定，下列四类建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。A项是商业性经营项目，不能以划拨方式获得建设用地。

【例】下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有（　）。[2012年真题]

A．军事演习场

B．公交站场

C．民用加油站

D．劳教所

E．经营性养老院

【答案】ABD

【解析】建设用地使用权划拨的范围包括：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

二、国有建设用地使用权划拔的程序（见表3-2-2）

三、划拔国有建设用地使用权的管理

（1）划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，除满足以下条件外，划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押：

①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

②领有国有土地使用证；

③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

（2）划拨建设用地使用权的转让

①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

（3）划拨建设用地使用权的出租

房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。

（4）划拨建设用地使用权的抵押

划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金。

（5）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地使用权的单位和个人，政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

第三节 国有建设用地使用权出让

一、国有建设用地使用权出让的方式和特征（见表3-3-1）

【例】下列建设项目用地中，土地使用权年限低于50年的是（　）。[2015年真题]

A．商品住房用地

B．购物中心用地

C．图书馆用地

D．体育馆用地

【答案】B

【解析】国务院规定的建设用地使用权出让的最高年限，按照土地的不同用途，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；②教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。B项，购物中心用地属于商业用地，其使用权年限为40年。

【例】关于国家建设用地使用权出让的说法，错误的是（　）。[2014年真题]

A．国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B．国有建设用地使用权出让的主体可以是国家企事业单位

C．国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D．国家建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

【答案】B

【解析】国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其特征主要有：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。②建设用地使用权是有一定使用期限的。③建设用地使用权出让是有偿的。④建设用地使用权可分别设立。⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。

二、国有建设用地使用权出让金（见表3-3-2）

三、招标、拍卖和挂牌出让方式及其程序

1．招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定（见表3-3-3）

2．受让人的确定程序（见表3-3-4）

【例】下列投标文件中存在的问题中，导致招标文件无效的有（　）。[2014年真题]

A．投标文件未按照招标文件的要求密封

B．投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章

C．投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认

D．投标文件正文字体不一致

E．组成联合投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议

【答案】ABCE

【解析】开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封；②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章；③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认；④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金；⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。

3．建设用地使用权的受让（见表3-3-5）

4．落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措

（1）《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定：

①凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地。

②各地要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。

③对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

④要按照公开公平公正、诚实信用、高效便民的原则，在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式，总结推广成功经验和做法，改进和完善招拍挂制度内容。

（2）《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》规定：

①房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。

②住宅用地容积率不得小于1。

③各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。

④严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。

⑤土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

⑥土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

⑦土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。

四、协议出让方式及其程序

1．协议出让方式概述（见表3-3-6）

2．协议出让的程序

（1）省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。

（2）市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，报同级人民政府批准后，在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。出让计划中包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段及供地时间等内容。

（3）申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于30日。

（4）在公布的地段上，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前面所述的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议出让方式。

（5）对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门制定协议出让土地方案。

（6）市、县人民政府国土资源行政主管部门对拟出让地块的土地价格进行评估并进行集体决策，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应保密，任何单位和个人不得泄露。

（7）协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

（8）市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者签订出让合同，并在签订后的7日内将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

（9）受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

（10）以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者，需要将出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应取得出让人和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的出让金，并依法办理建设用地使用权变更登记手续。

在协议出让过程中，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

①不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的；

②确定出让底价时未经集体决策的；

③泄露出让底价的；

④低于协议出让最低价出让建设用地使用权的；

⑤减免建设用地使用权出让金的。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别（见表3-3-7）

【例】国有建设用地使用权协议出让的最低价不得低于地块所在级别基准地价的（　）。[2015年真题]

A．40%

B．50%

C．70%

D．80%

【答案】C

【解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求，协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

【例】关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是（　）。[2010年真题]

A．两者的适用范围不同

B．两者的出让金形成方式不同

C．两者的最低价确定原则不同

D．两者的出让主体不同

【答案】D

【解析】协议出让与招标、拍卖和挂牌的出让是两类不同的出让方式，存在以下区别：①适用范围不同；②出让金形成方式不同；③最低价确定的原则不同。D项，国有建设用地使用协议出让与挂牌出让的相同点是出让主体都为国家，只有国家才能出让建设用地的使用权。

六、国有建设用地使用权出让合同（见表3-3-8）

【例】国有建设用地使用权的出让人是（　）。[2015年真题]

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府土地管理部门

C．市、县土地储备中心

D．土地一级开发机构

【答案】B

【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。国有建设用地出让合同的特征包括：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议；②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门；③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业；④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

第四节 国有建设用地使用权转让

一、国有建设用地使用权转让的条件和限制

1．国有建设用地使用权转让的条件

（1）以出让方式取得的国有建设用地使用权转让

①《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

【例】根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发投资总额的（　）以上，方可进行转让。[2013年真题]

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

【答案】D

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

②“出让合同约定”是指“出让合同约定的期限和条件”

期限不是指建设用地使用权出让年限，而是指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模。

条件则指各种要求的总和，包括：

a．土地用途。出让合同一般都规定出让的地块用途，土地使用者不得擅自改变土地用途。否则，即使符合其他转让条件，建设用地使用权也不得转让，还必须限期纠正。

b．投资数额。属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上。但是投资总额不含土地使用权出让金。成片开发土地的，由于其投资额较大，《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。

c．土地利用要求。指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。

③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。

（2）以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让

《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

2．国有建设用地使用权转让的限制

（1）转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同时，当建设用地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。

（2）建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

（3）建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

（4）建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

（5）建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

二、国有建设用地使用权转让的方式（见表3-4-1）

【例】关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（　）。[2015年真题]

A．建设用地使用权赠与是一种无偿行为

B．建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同

C．建设用地使用权赠与需要双方达成共识

D．建设用地使用权赠与不改变建设用地使用权人

【答案】D

【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

【例】国有建设用地使用权转让方式不包括（　）。[2012年真题]

A．出售

B．交换

C．赠与

D．出租

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有：①建设用地使用权出售，即建设用地使用权买卖，是指土地使用者将其建设用地使用权转移给他人，他人为此支付建设用地使用权转让金的行为；②建设用地使用权互换，又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为；③建设用地使用权赠与，是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。

三、国有建设用地使用权转让的程序（见表3-4-2）

第五节 国有建设用地使用权出租

一、国有建设用地使用权出租的条件和程序

1．可以出租的国有建设用地使用权

（1）土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。

（2）土地使用者通过各种方式依法取得的划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，可以出租：

①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

②领有国有土地使用证；

③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；

④依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。

2．国有建设用地使用权出租的限制条件

（1）建设用地使用权出租必须签订租赁合同。

（2）未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

（3）建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

3．国有建设用地使用权出租的程序

（1）申请。

（2）审批。经城市政府的土地管理部门审核后，符合出租条件的可以批准出租，发放建设用地使用权出租许可证。

（3）签订合同。

（4）办理登记。

二、国有建设用地使用权租赁合同

建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。其内容见表3-5-1。

【例】关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有（　）。[2012年真题]

A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B．对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务

C．由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务

D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务

E．租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物

【答案】ADE

【解析】BC两项，出租人的义务包括：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

【例】国家建设用地使用权承租人的义务不包括（　）。[2014年真题]

A．合理使用租赁标的物

B．按租赁合同约定交纳租金

C．租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D．赔偿第三方千万的租赁标的物的损失

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权租赁合同中承租人的权利有：①按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。②要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务包括：①保管义务。承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务。承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期缴纳租金。③租赁标的物返还义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。

三、国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别（见表3-5-2）

【例】下列建设用地使用权交易方式中，建设用地使用权人不改变的是（　）。[2015年真题]

A．出让

B．转让

C．出租

D．互换

【答案】C

【解析】建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

第六节 国有建设用地使用权收回和终止

一、国有建设用地使用权收回

1．无论是划拨方式还是出让方式取得的建设用地使用权，都可以收回的情形

（1）社会公共利益的需要

《城市房地产管理法》第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

（2）各级司法部门没收其财产而收回的建设用地使用权。

2．出让方式取得的建设用地使用权，可以收回的情形

（1）建设用地使用权届满。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由于住宅建设用地使用权届满自动续期，所以建设用地使用权届满收回是对非住宅建设用地而言的。《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

【例】根据《物权法》，建设用地使用权期间届满自动续期的是（　）。[2013年真题]

A．商业用地

B．工业用地

C．住宅用地

D．教育用地

【答案】C

【解析】《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

（2）以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

【例】以出让方式取得房地产开发用地，满（　）年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。[2012年真题]

A．0.5

B．1

C．2

D．3

【答案】C

【解析】以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

3．划拨方式取得的建设用地使用权，可以收回的情形

（1）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回建设用地使用权。国家为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以提前收回建设用地使用权。

（2）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用原划拨国有土地的，可以无偿收回划拨建设用地使用权，并可依法予以出让。

（3）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回建设用地使用权。

（4）划拨建设用地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用。

（5）划拨建设用地使用权不按批准用途使用土地。

国家无偿收回划拨建设用地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，城市政府可根据实际情况给予原土地使用者适当补偿。

二、国有建设用地使用权终止（见表3-6）

第七节 闲置国有建设用地处置

一、闲置土地的认定（见表3-7-1）

二、闲置土地的处置方式（见表3-7-2）

【例】对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（　）。[2014年真题]

A．自动延长动工开发期限2年

B．办理有关手续后再开发建设

C．为土地使用者置换其他等价土地

D．确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

【答案】C

【解析】因政府或政府有关部门的行为造成的闲置土地的处置方式包括：①延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。②调整土地用途、规划条件。③由政府安排临时使用。④协议有偿收回国有建设用地使用权。⑤置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

【例】下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是（　）。[2013年真题]

A．未动工开发不满一年的，按土地出让价款的20%征缴土地闲置费

B．双倍追加闲置期间的土地出让金

C．依法收回闲置土地纳入政府土地储备

D．落实项目资金延长动工开发期限

【答案】C

【解析】国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式有：①未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。②动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：a．依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；b．纳入政府土地储备；c．对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

第八节 集体建设用地使用制度

一、集体建设用地的使用范围和原则（见表3-8-1）

【例】关于使用集体建设用地的说法，正确的是（　）。[2010年真题]

A．使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续

B．使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地

C．使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案

D．占用集体所有的农用地，不用办理农用地转用审批手续

【答案】B

【解析】使用集体建设用地应遵守“按规划用地，节约用地，保护耕地”的原则。AD两项，使用集体建设用地必须依法办理审批手续。不论是乡镇企业、公用设施、公用事业用地还是农民宅基地都必须依法取得批准，否则都视为非法占地，必须依法作出处理。C项，使用集体建设用地应按计划用地，不得突破计划控制指标。

二、集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押（见表3-8-2）

三、农村宅基地及其管理

1．农村宅基地的概念

（1）农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。广义上理解，宅基地不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地。

（2）农村宅基地是为保障广大农民的生存利益，由农民集体所有，由本集体农村村民无偿使用用于建造住房及其他附属设施的相关土地。《土地管理法》第八条明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见，农民集体是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。《物权法》第六十条规定了农民集体所有权的行使：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者农村村民委员会代表集体行使所有权；

②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者农村村民小组代表集体行使所有权；

③属于乡镇农民所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”可见，村集体经济组织或者农村村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使宅基地所有权。

2．宅基地的“一户一宅”原则

（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”

（2）《关于加强农村宅基地管理的意见》的要求，必须加强农村宅基地登记发证工作，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。

（3）《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）项规定：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。”

3．农村宅基地使用权的取得和审批程序（见表3-8-3）

【例】集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是（　）。[2012年真题]

A．宅基地面积少于规定的限额标准的

B．因结婚等原因，确需建新房分户的

C．将原有住房租借给他人使用的

D．原住宅影响村镇规划需要搬迁的

【答案】C

【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的。包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

四、农村集体土地制度改革新试点

2015年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我围农村集体土地制度改革进入新的试点阶段。农村集体土地制度改革新试点概述见表3-8-4。