三、国内外相关研究动态
（一）土地集约利用相关理论研究
城市土地集约利用的概念是从农业土地利用的研究中发展起来的。随后，土地经济学、地理学以及城市规划等学科在城市土地方面的研究对城市土地及集约利用有很大的推动作用。
国外研究有关城市土地利用的理论有许多，如在城市地理和土地经济领域产生了城市土地利用的地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬递减理论、门槛理论及空间均衡理论等，在城市规划领域产生了田园城市理论、有机疏散理论、区划理论、混合功能区理论，等等。这些研究城市土地合理利用的理论都有一个共同点就是加强土地的集约利用。对土地集约利用规律研究在德国经济学家杜能的《农业区位论》中就有提及。杜能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低，即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。
最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用。显然地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。
20世纪90年代，国内关于土地集约利用的研究随着国家经济增长方式的转变而受到学术界和国土资源管理部门的重视。
国内关于土地集约利用的理论研究是在借鉴国外相关研究的基础上，如农业区位理论、土地报酬递减规律、田园城市论、有机疏散理论等有关城市规划理论，结合我国国情，探讨与城市土地集约利用相关的理论问题。学者对城市土地资源合理配置问题的研究，认为土地置换是实现土地集约利用的重要手段，并对产业用地置换做了初步研究。土地储备制度的建立与实施，适时进行土地收储与供应是城市土地集约利用的重要手段之一。城市化发展与土地集约化的类型呈现出从劳动力资本型集约到资本技术型集约，再到结构型集约，最后到更高层次的生态型集约的发展过程。有的学者引入城市可持续发展理论，探讨城市土地可持续利用与集约利用关系。研究指出，可持续的土地利用发展观是城市土地集约利用的指导思想与依据，城市土地利用既要求节约用地，追求土地产出效益，又要注重土地潜力的适度挖掘。城市土地集约利用与“公平、效益与环境协调统一”可持续发展是一致的。国土资源部也将土地利用覆盖变化过程及效用，作为2001年科技专项研究计划重点项目。2000年国土资源部也开始实行城市土地集约利用潜力评价工程，并制定了《城市土地集约利用潜力评价技术规程》（试行），以指导城市土地集约利用潜力评价工作。目前，成都、济南等大城市已初步完成城市土地集约利用潜力评价工作，对城市发展和政策制定提供了科学合理的依据。
近几年来，城市土地集约利用专题研究不多，相关的成果有：从理论和实践上认识到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的配置，将城市土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效益结合起来，等等。但这些研究更多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方面定性研究城市土地利用潜力的挖潜，对究竟怎样才是最集约利用城市土地，即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价几乎空白。
（二）与城市土地集约利用相关的指标研究
虽然对城市土地集约利用的直接研究不多，但与城市土地集约利用相关的指标研究有不少。
1．城市人地关系研究
城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系密切，城市建设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城市人地比例实际上是在保护耕地和确定城市土地利用合理集约度之间寻求一种平衡。我国目前使用的城市规划用地标准是1992年颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），此标准由中国城市规划设计院牵头，根据我国222个城市用地统计资料，结合我国土地稀缺的实际制定的。但究竟各个城市的人口与土地的关系怎样为宜，城市人均用地指标、人口密度、城市人口规模、城市用地规模以及城市用地增长弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率）怎样为合理，农业用地与非农用地如何协调等等，一直是研究者研究和关注的问题。
2．建筑规划控制指标
城市土地利用是城市规划的核心内容，建筑规划控制指标中与城市地块集约利用直接相关的主要有建筑层数、建筑密度和建筑容积率等。
（1）建筑层数、建筑密度指标研究。对建筑层数和高度的研究可以说一直贯穿着城市建设的始终。由于工业化和城市化的迅猛发展，城市土地日益紧张，地价飙升，摩天大楼作为城市经济及科技实力的标志一度在西方和亚洲的现在蓬勃兴起。然而这个概念目前已经被西方国家所抛弃。因为高层建筑会影响城市原有的环境尺度和文脉，影响光线、阴影、空气流动、景观视觉通廊、人的心理感觉，还会带来密集人口、局部交通拥挤与空气污染等问题。因此有学者从减少土地耗费、增加城市公共空间、构造城市空间美感、节约材料、能源等方面研究建筑高度和密度；从综合建筑造价（单位面积建筑造价与土地造价之和）最小化的经济角度分析最佳建筑层数；对上海中心城区高楼密集，城市土地利用政策只考虑经济效益而忽视人居环境的舒适性的高强度土地利用提出质疑。有学者提出不宜在小城市建设发展高层住宅，像北京这样的大城市建设高层住宅也是没有必要的；也有学者认为北京住宅应提高密度，改善环境，以高层为主综合运用低、多层大进深住宅；前苏联学者则通过大量的经济成本分析研究了建筑层数的合理性问题，认为高层住宅与五层住宅相比，就用地的经济性而言，九层住宅最经济。
（2）土地容积率指标研究。容积率是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也可以说是反映土地利用集约程度的一个重要指标，目前已对此开展部分研究。有通过综合建筑造价最小化的经济分析研究考察容积率，如研究地价变化对土地容积率的影响、研究建安成本随建筑容积率增高的变化影响、研究综合建筑造价随容积率变化的影响等；有从纯建筑技术角度如建筑进深、建筑层高、建筑层数等来研究地块建筑容积率；有从要素影响角度定性研究容积率；宋启林则提出容积率研究不能就单个地块面积逐一确定，应适应不同规划阶段、分层次确定总平均容积率进行宏观调控的理念；梁鹤年认为城市是人口聚集点，密度越高，活力越强，用地越少，基础建设越划算，因此，城镇土地容积率应定在经济、社会和技术条件所允许的最高限度；建筑以中层高度相连式为主等等。他们均是在某个侧面研究了地块最佳容积率问题，缺少综合各方面因素定量分析区域土地的利用合理强度。
（三）提高土地集约利用程度的策略研究
在提高土地集约利用程度的策略研究方面，国内外学者也做了许多工作。陶黎新指出发达国家的农业大多采用集约经营，集中表现为机械化操作和大量工业物资与能源的投入。这些年来，在寻求农业的持续发展中，又呈现出不同的特点。美国、荷兰、法国的农业发展中有许多宝贵的经验值得我们学习。荷兰由于人多地少，非常注重发展生物技术以提高单位面积产量，发展高效农业并依靠先进的生产加工技术，提高产品的市场竞争力，保持农业持续发展。农业生产集约化、规模化、专业化。荷兰温室农业无论是蔬菜还是花卉，一般都是专业化生产，多品种经营。这种专业市场有利于设施专业化配置、降低生产成本，提高产品质量并形成规模效益。完善的农业科研、教育和推广体系，知识和科技是农业创新的手段。美国通过加强农业教育、科研和推广，进行专业化生产、集约化经营、企业化管理来实现其农业现代化进程。法国则通过增加农业投入，实行优惠的农业政策，实施土地集中的政策，扩大农业经营规模，推进农业机械化，重视农村人力资源开发，提高农民素质等一系列措施提高土地利用效率，促进土地集约高效利用。
阿根廷是世界农牧业大国之一，土地规模化和经营专业化是阿根廷农业优势的来源之一。据阿根廷农业部门的统计，阿根廷农场的平均面积是美国农场的两倍。在阿根廷，100hm2以下的农场一般被认为是小农场，100～500hm2算是中型农场，500hm2以上才算大农场。
庄庆德等在研究日本集约农业的模式时指出，日本与中国的农业发展条件有不少相似之处，历史上都是长期的封建小农经济；在气候上两国都以温带季风气候为主，农作物品种相似；都是人多地少的国家；耕地中粮食作物特别是水稻占较大的比例。但日本通过因地制宜的品种改良，适度的规模经营，制定相关农业政策等一系列措施，不断提高耕地集约利用水平和利用效率，从而使其农业现代化水平也随之提高。
在研究国外土地集约利用先进经验的基础上，国内许多学者针对我国具体国情提出了如何提高我国耕地集约利用水平的建议和意见。
有学者提出建立耕地地力保养和环境保护制度，做到用地和养地结合，依靠科学技术进行土地综合整治，切实加大土地改造投入，依靠科学技术，改变耕地质量日益下降的状况，充分挖掘耕地增产潜力，加强土地整理，依靠科学技术，提高土地的产出率，优化农业用地结构，提高农业土地利用综合效益。何伟等提出科学编制和严格执行土地利用总体规划，规范土地市场，合理配置土地资源。陈宝兰从农业生态可持续——生态农业、农业经济可持续——规模效益农业和农业社会可持续——人本农业角度将三个子系统组合成一个系统整体——现代集约可持续农业，从理论上构建我国农业可持续发展模式，提出了实现现代集约开创性农业的途径。她指出现代集约可持续农业是指在实现社会主义市场经济和农业现代化的过程中，调整结构、优化产业和产品构成；增加投入，提高农业综合生产力；依靠科技增加资源产出率；防止污染，保持农业生态平衡；增加收入，清除贫困，走向共同富裕；逐步建设成为一个资源节约型、经营集约化、生产商品化的现代农业。现代集约可持续农业是中国农业现代化发展中的一个历史阶段和过程。它将随着科学技术和农村工业化过程不断发展而逐步完善。
（四）国内外研究进展评述
综上所述，我国城市土地集约利用研究已取得了重大的成果，主要包括：从理论和实践上，认识到城市土地集约利用的必要性；对城市土地集约利用的内涵进行了深入的探讨；提出了城市土地集约利用潜力评价的一些方法，构建了相对完备的评价指标体系，并进行了实证研究；对促进城市土地集约利用提出了一系列宝贵意见等。总体而言，己有的城市土地集约利用研究有以下特点：
（1）侧重于单学科的研究，较少涉及多学科综合以及系统化的研究。
（2）侧重于宏观尺度的研究，而对中观及微观尺度的城市土地集约利用研究较少。
（3）侧重于城市土地集约利用的内涵、集约利用潜力评价以及城市土地集约利用对策的研究，忽略了城市土地集约利用的影响因素、驱动机制的研究。
（4）城市土地集约利用评价的理论研究尚不系统完整，尤其是评价标准的确定，多针对某一具体研究需要制定，缺乏系统化后的理论基础，不具备可比性。
（5）城市用地合理与最佳集约度的系统化、定量化研究尚为空白。
（6）城市土地集约利用研究未充分考虑到城市化进程的影响。
对处于探索阶段的中国城市土地集约利用研究来说，还有许多方面的问题需要深入：
（1）开展全面、系统科学的城市土地集约利用研究。从已有研究成果来看，城市多侧重从单向、宏观角度的研究，综合性和微观的研究成果较少。今后需要从多学科出发，继续加强对城市土地集约利用系统理论的研究，加强城市土地集约利用的发展变化规律和机制研究，加强对土地粗放利用造成的经济、社会和生态环境的综合效应研究。
（2）积极开展我国城市土地集约利用评价基础理论和方法研究。城市土地集约利用评价是合理配置土地资源、提高土地利用效率的基础，是城市土地集约利用研究领域的重点，国内外学者取得了一定的研究成果，部分成果在实践中得到应用，但这些研究仍处于初期阶段，仍需要进一步研究与完善。一是评价方法一般采用定性与定量相结合及区域对比方法，缺乏系统的评价理论和方法支持。因此应加强符合我国城市发展阶段的土地集约利用评价基础理论和方法，形成统一的土地集约利用评价方法与程序。二是城市土地集约利用的评价指标体系多为单向指标和定性指标，综合性、多因素指标较少，尚未形成统一的指标体系。今后的研究应注重指标的指向性和综合性，体现社会、经济和环境效益的统一，切实增强指标体系的可操作性，形成适合于我国的科学合理的指标体系标准。
（3）进一步探索城市土地集约利用机制研究。目前的城市土地集约利用基本是基于市场和政府宏观调控开展的，基于公众参与机制的相关措施研究，以及集约利用的监督与反馈机制研究少有论及。因此，今后应加强能够协调政府、各利益集团和公众利益的城市土地集约利用综合机制研究，通过公众监督机制与市场机制、政府调控机制相互配合，有效提高城市土地集约利益的程度。