【房贷那些事儿】

贷款大比拼：国内一套，国外一套

//@TS

我一共买过两套房子，国内一套，国外一套，不要以为我很有钱，两个都是贷款，欠了银行好多钱。

在国内，我家算是一个三线城市，而且是在郊区。到2012年底的时候，我把手上的1万欧元和国内的6万人民币凑在一起作为首付给妈妈买了一套商品房，从银行贷款27万人民币，30年期，那时的贷款利率是6.55%，30年算下来利息是本金的一倍多……2013年底拿到钥匙，又花了10万左右装修。

从上学到毕业工作一直在芬兰，在这边租房子时每月800欧元的房租，如果买公司附近的公寓房，物业加上房贷利息每个月差不多是550欧元，想想觉得还是很划算，于是决定买房。

芬兰规定第一套房买主是在18～40岁之间，无须支付房产税。我买的是1971年的房子，厨房和厕所是新装修的，卧室地板也是新换的，卧室里有一个衣帽间。这里阳台不算面积，而且没有公摊。

在芬兰看房子还要注意将来有什么大的维修。一般30~50年一大修，所以我买的这个70年代的房子是要维修的，费用在2.5万欧元左右，维修费用也可以贷款的，贷款还能减税。

其他的物业费用就比较小了，我们家大概是200欧元/月左右，物业费包括暖气和水费，但是电费要自己付。像其他的比如说电线啊，阳台维修啊，物业公司都是包的。不过自己如果想装修室内，需要经过物业公司的同意。

现在总体感觉国外的房子买下来物有所值，服务好、价格也能接受、贷款利率还低，但是现在欧洲经济不好，资产没有多少升值空间。

下面对比一下国内和芬兰存贷款的差别，看看国内外房产投资的不同。

一、存款。

现在欧洲经济始终还是很低迷。希腊，西班牙等的危机，影响了整个欧洲。现在欧元区，只有芬兰还是3A评级，其他国家评级都被下调了。

下图是中国银行和芬兰的OP银行的存款利率：

中国的定存还是可以跑赢CPI的，可是在芬兰即使三年期存款都跑不赢，定存都是赔钱，外加还要付税。在芬兰（至少我接触的）定存、定投，还有买股票，只要有收益就要交30%税。

二、贷款。

中国的银行贷款很简单，超过5年，我贷的时候利率是6.55%，最近降息后是5.4%，我知道国内有的银行还有优惠利率，听说很难拿到。

至于芬兰嘛，可就很复杂了。芬兰基本上银行只会让你最多贷款25年。贷款利率是由两部分组成：margin（保证金）+euribor（欧元银行同业拆借利率）。

margin是银行自己定的，根据你的收入情况，或者抵押；margin还根据经济情况来定，一般情况下，经济好的时候，margin低，经济不好的时候，margin高。2012年我有朋友贷到0.55%的margin，2013年有朋友贷款的margin是1.6%～1.8%之间，2014年我贷款的margin是1.15%。

Margin非常重要，因为这个是不变的。你贷款20年，20年不变，除非有重大变故，银行会根据情况来调整。所以我们贷款的时候主要都是看哪家银行给出的margin最低。

euribor是变化的，每天变化。这个银行无法控制，整个欧元区是统一的。它主要分为一个星期、一个月、三个月、六个月和十二个月。在芬兰银行给你三个选择，三个月、六个月和12个月。也就是说，如果你选择三个月的euribor，那么你的贷款利率就是margin+三个月一变的euribor；如果贷款人选择12个月，那就是每年变化一次利率。

下图是从2013年11月到2014年4月的euribor走势图，可以看出来euribor在涨。

虽然在芬兰的存款利率很低，可是贷款利率也是非常低。我因为选择的三个月的euribor（总的趋势来看，三个月的还是比12个月低），加上我的margin，外加上乱七八糟的手续，当时的利率是1.5%左右。由于euribor最近在涨，所以之后的利率会有小幅上涨。那也比国内低好多。

三、贷款还款方式。

中国银行的还款方式主要是两种：等额本息和等额本金。我在国内的贷款是等额本息，按照最初6.55%的利率算，贷款27万，30年期，最后利息是34万差不多。

在芬兰的贷款如果换算成人民币，大概是110万贷款，等额本金20年期，最后利息是不到20万人民币，好划算啊！

四、提前还款条件。

中国银行必须在满一年后可以申请提前还款，最低还款是1万元，外加上一个月利息。而且要提前一个月告知银行，并且每年只许还一次。

芬兰的贷款随时可以提前还，只要提前告诉当时给我办贷款的人就可以，没有额外的费用。

（编注：小编看完，情不自禁yy了一下在国内投资在欧洲贷款的美好画面。）

巧还房贷，分分钟省下几十万

好规划网

很多买了房的小伙伴表示：为了还高额房贷，不得不勒紧裤腰带过日子。怎么样才能摆脱这种生活？看下文，办法来了！

招数1：为房贷寻新欢

我们在买房还贷时都希望银行能给出贷款优惠，但如果你目前所在的银行不能给你房贷利率优惠，你完全可以尝试办理房贷转按揭，去寻找更实惠的银行。

什么是房贷转按揭？

房贷转按揭是指已经在A银行办理了住房按揭贷款的借款人，可以直接将在A银行办理的按揭转到B银行，以便享受到更优惠的利率。

现在有很多股份制小银行为了争取更多客户，是会愿意提供优惠折扣的。不过要注意的是，转按揭会存在一些不可避免的费用，例如担保费、评估费、抵押费、公证费等，在选择转按揭银行时要尽量选择有费用优惠的银行，例如“低成本转按揭”服务，或减免“担保费”服务，这样一来，剩下需要支付的费用大概千元不到。不然，大额的手续费用支出很可能抵消房贷优惠的金额，那就没必要费这功夫了。

招数2：按月调息

关注财经时事的人一定知道，央妈这个“亲妈”在今年母亲节当天宣布了再次降息的消息。因此，在目前降息趋势下，选择按月调息的还款方式会更加划算。

如果你已经选择了固定利率还贷，不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过，需要提醒大家的是，由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的，所以还请下决定之前仔细咨询银行相关费率，以免出现得不偿失的情况。

招数3：公积金转账还贷

当前各地刺激房地产的政策隔三岔五地出台。这不，自今年5月11日起，北京住房公积金5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%；5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%。

因此，现在再申请购房组合贷款时，应当兼顾到这两方面：一方面，尽量最大限度使用公积金贷款，并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；另一方面，最大程度地缩短商业贷款年限，在保证家庭日常开销和生活质量的前提下，尽可能提高每月商业贷款的还款额。这么做之后，每月还款额的结构会逐渐变化，渐渐就会出现公积金份额少、商业份额多的状态。那么，公积金账户在抵充公积金月供后，剩下的余额就能抵充商业贷款，这样一来能节省不少利息呢。

招数4：双周供更省利息

双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

“双周供”的每个月还款额其实和月供相同，但由于“双周供”缩短了还款周期，较高频率的还款可以加速减少贷款的本金。这也就是说，双周供在整个还款期内所归还的贷款利息，是远远小于按月还款时归还的贷款利息。这不仅缩短了还款周期，也节省了贷款的总支出。

不过，双周贷的还款方式实际上是将每月的还款日期提前，合计下来每年会多还一个月的贷款，所以更适合工作稳定且收入稳定的小伙伴。如果你每月的收入不稳定，资金也不太宽裕，这种高频还款反而会增加你的生活压力。

招数5：等额本息还是本金各有千秋

从利息角度来看，等额本金的确比等额本息的花费更少，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果你是高薪者，又没有好的投资方式，可以采用等额本金还款法，节省利息而且越往后还款越轻松；如果你收入平平，建议采用等额本息还款法，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，你只需每个月还给银行固定金额即可。

钱不仅仅是省出来的，还得学会机智地投资开源。你可以把还款结余下来的钱合理进行投资，例如基金定投、P2P产品等，最大限度享受复利带来的利润，用钱生钱的方式减轻还贷压力。

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计算控：被低估的等额本息还款法

//@乐橙

说到买房还贷，很多人就认为等额本金好，虽然前期还得多，但是利息支出少，很划算。但是今天我给大家带来一种新算法，看看到底怎么还才最划算！

咱们用数字说话。贷款100万，还款30年，下面是用贷款计算器计算出来的每月还款额：

等额本金首期7486.11元，每月递减13.08，利息849854.17；

等额本息每月5772.36元，利息1078048.84；

等额本金节省利息1078048.84 - 849854.17 = 228194.67，约23万。假如，我们的投资年利率是10%，而恰好我们每个月都能省下7486.11元还贷款，扣去还款额，剩下的钱我们拿去投资，30年后又是怎样一番景象呢？

等额本息每月投资额= 7486.11-5772.36=1713.75；

等额本金第一个月投资额为0，每月递增13.08；

因为是按月存钱，年利率10%折合月利率0.8%（1+0.8%）^12=1.10033869。

计算公式如下：

设a为月数，a从0计数到359

等额本金每月到期总数= 13.08×a×（1.008）^（360-a）

等额本息每月到期总数= 1713.75×（1.008）^（360-a）

然后各自计算30年投资下来的本息总额，感谢万恶的程序猿！

两者差额竟然达到76万！！！

所以同胞们，你们还在乎那23万的利息吗？

网友讨论：

@尼基nikii

本质上等额本息的杠杆率高于等额本金，所以如果自己投资收益率大于银行利率，那更多找银行借钱，加大杠杆的方式更划算。

@漪涟悠梦

我就选的是等额本息的。我的理由是：一、通货膨胀率；二、和你的有点类似，就是投资回报率。

@小财迷的守望

强大！一直都没有见人算过这个本金和本息对比差额部分再投资。我的房子是等额本息的，理由是刚买完房不想让自己前期的压力太大，看完这个我想我也可以把这部分差额另外提出来投资，若干年之后也是一笔钱。

@阿素

我们家是等额本金，那时候还不懂理财，所以觉得那样划算。主要我们贷款不多，等额本金一个月只还2800左右。现在觉得自己当初追加5万首付特别后悔，理财知道得晚……

@VV333

看不懂，你还是通俗点讲。

@乐橙

简单地说就是，如果你提前把钱还银行，银行就拿钱放贷吃利息，但是你拿这部分提前要还的钱投资理财，只要收益率大于贷款利率，你就是赚的。

@生姜

楼主太厉害了，佩服佩服！可惜的是我之前没把省下来的钱用于投资呀，悔之晚矣！