第8章 哪些商铺投资能获利(4)
以前，投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外。但如今，相差百米的商铺，租金的价格因为经营业种不同，已经开始出现巨大的差别。例如，以两家餐饮店为例，某甲鱼店与某烧烤店近在咫尺，但一个每天上午10点半之后就订不上台，一个门前总是人少车稀。所以，不禁有投资者感慨：“租、售商铺不看地段，看商机。”
姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经开始考虑黄金地段的商铺是否都能达到预想的回报率。我们进行了几处商铺样本调查，其中既包括了受“哄抢”的黄金商铺也有备受“冷落”的边缘商铺，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。
既然是商铺投资，“商”与“铺”就缺一不可。例如，有的商铺里生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是业主仍不高兴，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的；或者有的商铺的建筑形态看似十分靓丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、花纹雅致得可以，可就是生意做不好。
上述两种情形，留给商铺投资者一个必须作出选择的问题：买商还是买铺？实际上，翻开辞典查查：商，贩卖商品，即商机也。铺，乃（有房地产）实物形态的店铺。看来“铺”只是商铺价值的物质载体，“商”才是商铺投资的价值体现。
商铺投资是一个长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益，又不能只注重商铺的稳定性，选择房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。
12买商铺除了地段还要看消费群体
几乎所有的地产投资者都熟知房地产内一个不变的法则：投资商铺看地段。这个法则是否也适用于商业地产项目呢？未必！其实很多人在购买商铺时都走入了一个误区：过分追求地段而忽视了人群。
投资商铺时，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客户群，毕竟，消费群体的存在才决定了商铺价值。虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。
所以，投资者在投资一处商铺前，首先要对当地的消费者水平和层次进行一个深入的考察，以确定未来经营的方向和主要消费群体。这种考察，其实判断标准很简单，因为每一个投资者本身也是最普通的消费者，你买东西会去什么地方？你的消费习惯是怎样的？这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息。建议投资者可以通过多向亲戚朋友打听他们的习惯，这样可以很便捷地了解到不同年龄层、不同文化背景的人群的消费习惯，这也是投资知识的一个实用小技巧。
对于一般性的投资者来说，如果不想一次性投入太多的资金，可以考虑与普通市民生活最为密切的社区商业。在20世纪国家进行房改之前，我们对于社区商业、住宅底商的概念几乎是空白。但随着房地产业的不断市场化，社区商业成了房地产商开发住宅产品必备的业态。与商场里的商铺相比，社区商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多稳定的客流。而商场里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的一点失误都会直接影响商铺的投资价值。
但有一点要注意的是，社区商业由于和社区有着密切的联系，在投资前一定要考察清楚社区的入住率、业主的收入水平以及和周边同等商铺、商业配套设施的距离等问题。
13商铺规划设计必看四原则
投资者在投资商铺时必须关注商铺的规划设计，一般要求商铺规划设计需要最大限度体现市场概念。如果商铺投资者对商铺规划设计有深入了解，这样将有助于投资选择时甄别好的商铺，下面提出一些商铺规划设计的原则。
（1）“可视性”原则
商铺规划设计的“可视性”原则包括铺面类项目外部“可视性”、铺位类项目外部“可视性”和内部“可视性”。
铺面类项目外部“可视性”指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即“一眼就可以看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标，奔走途中又发现其他魅力商家”。如果铺面类项目外部“可视性”可以达到以上境界，那么说明其“可视性”值得肯定。
铺位类项目外部“可视性”与铺面类项目外部“可视性”的内容相同，其内部“可视性”原则指铺位类项目的设计，应最大限度让消费者在项目里面任何位置都能够最大限度看到尽可能多的商铺。
如果商铺项目的外部“可视性”和内部“可视性”都得到了充分实现，而且项目周边市场条件可行，零售商最终进驻几乎不会有任何悬念。所以，投资者务必要考虑商铺“可视性”的强弱。
（2）设计技术指标广泛适应性原则
商铺投资者在考察商铺项目设计过程中，势必要精打细算，包括对楼板荷载、层高、柱网间距、电梯尺寸、物流系统的规模、消防设备的等级、各种弱电系统的档次等等进行考察，从表面上看来，上述内容只要对相关指标进行控制，就可以达到控制成本的目的，但从远期来看，对上述指标的控制也会影响到商铺的运营、安全以及商铺的增值。投资者对开发商针对这些指标的控制程度也不能忽略。
一般实力可靠并且具有丰富经验的投资商、发展商在商铺项目设计阶段会采用战略眼光来决策项目各项设计指标，而不是为了短期利益忽视了项目长期的竞争力。
当然，我们并非主张浪费，设计指标的确定应该体现合理的经济成本，无疑成本和功能之间是一对矛盾，需要科学判断决策。我们可以想象到，一个面宽、进深、层高、荷载、水、电、排污、煤气等技术条件都具有广泛适应性的商铺，是不是一定好出租，好转手？答案自然是肯定的。
（3）公共空间价值原则
对于大型商业房地产项目来讲，商铺投资者必须明白公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，并非商铺面积越大越好。事实上，商铺面积的价值体现在公共空间的大小和公共空间的规划设计上。没有有效的公共空间进行引导，商铺的价值很难得到充分实现。设计师在设计阶段，必须牢记公共空间的价值原则，并将其充分表达。
商铺投资者在选择投资大型商业房地产项目里面的商铺时，需要关注该项目公共空间的规划设计是否有效提升了商铺的价值。
（1）保守选择新技术原则
商业建筑，其经营必然以服务于大规模客户群体为特点。大规模客户群体对商铺内部环境、温度、湿度、安全都有最基本的要求，如果在某个时间段，发生温度异常、环境失控或安全问题等各种各样的问题，项目的经营马上就会面临整顿乃至停业的情况。一旦发生类似问题，项目的经营损失将难以避免，项目的品牌价值也将会受到一定损失。
14商铺投资理财规划：自营、以租养铺、租赁经营
任何投资都有风险。虽然现在的宣传广告都在宣告社区商铺给投资者带来了新的投资渠道，但并非所有的商业都能给投资者带来回报，投资者在投资之前势必应该先了解社区商业的经营业态，分析各种投资形式的优劣。
投资者要注意了，一般对社区底商的投资也分为三种方式：购买商铺自营、以租养铺、租赁商铺经营。
为了对投资社区商铺全面了解，我们下面以一个社区商铺为例，对三种社区商业底商的投资方式逐一进行分析：
例如，现有一间50平方米的社区底商，位于一个功能完备且成熟的社区，目前售价为10000元／平方米，底商总价为50万元。
（1）投资购买商铺兼经营
假定投资者有一定的经济基础，但为了后续的商业经营，采取了银行贷款的形式。假设当前建设银行、工商银行的个人商业用房的银行贷款条件是首付10%，利率5. 508%，最长贷款年限10年。
投资建议：
①如果投资者采取银行贷款的投资方式，前期支付的资金依然较大，而且后期经营所涉及的房屋装修、商业投资等仍需要较大的资金投入。因此，采用此种投资方式，要求投资者必须有较强的经济基础。
②在此种投资方式下，要求投资者有一定的商业经营经验，以降低后期商业经营不善带来的风险。同时，未来金融调控预期的不确定也会带来贷款利率上调的风险。投资者不得不周全考虑。
（2）以租养铺
这是指投资者购买商铺后转租给他人进行商业经营，靠“以租养铺”的形式获得投资收益。对于这种投资方式，如果社区底商的租赁价格按3 ~ 1元／平方米／天来计算，那么商铺的月租金为：3 ~ 1（元／平方米／天）×365天×50（平方米／12月）＝1562. 5 ~ 6083. 3（元／月）。
投资建议：
①目前的租金价格下，如果投资者通过“以租养铺”的形式进行不动产理财，按银行不同年限的月还款额，则要求投资者的贷款期限不能低于15年，但银行目前最长贷款年限只有10年，因此需要加大前期的资金投入。
②此种投资方式下，如果投资者通过“以租养铺”的形式进行不动产理财，将会出现由于利率带来的风险。
③在此种投资方式下，要求投资者对社区商业的业态配比的合理性进行考察，从而规避由于业态重复而导致的无序竞争所带来的商铺空置风险。
④在此种投资方式下，要求投资者对小区规模、居住人口的密集度、业态的规划、定位进行考察，以便对今后商铺的升值潜力进行评估。
（3）租赁商铺经营
这是指投资者通过租赁商铺来进行商业经营的方式。此种投资方式前期占用的资金较少，若按照“押六付一”的租金支付方式，资金支出为7个月的租金。按照上述第二种投资方式中的租金价格计算，即为：31937. 5 ~ 12583. 1元。
投资建议：
①此种投资形式下，商业经营者的前期资金占用规模并不是很大，利于后续的商业经营。此投资方式比较适合小投资者的理财计划。
②在此种投资形式下，要求租赁者对小区规模、居住人口的密集度进行考察，以避免投资风险。
③在此种投资形式下，要求租赁者对居民的生活标准和消费习惯进行考虑，以避免投资风险。
15商铺投资也要“五观端正”
从面相学来讲，五官端正的人预示着健康力、亲和力，有朝气和生机。而那些贼眉鼠眼、歪瓜裂枣型的人，往往用于形容那些行为不正、不务正业之徒。
同样在选择商铺时，商铺的“五观”也将成为评判商铺是否值得投资的参考依据。所谓商铺的“五观”为观宏观环境，观位置交通，观企业背景，观房屋楼型，观价格收益，其每观都在投资方面不容忽视。
（1）观宏观环境来看当地经济发展前景
商铺是商业经营的载体，商业的好坏与市场宏观环境有着密切的联系。中国政府大力促进内需市场的繁荣，属地居民收入增加以及消费支出的提升，均对商业发展有着推进作用。由于中国的特殊国情，研究商业市场的政策面以及当地实际经济数据是对商铺投资的重要判断基础。例如，2001年，安徽省灵璧市当时当地的居民住宅约在1500元，但是市内商铺售价高达20000元，事实上这与当地政府盲目发展商业来繁荣城市的政策有着直接联系，所以在研究市场宏观政策期间，也需要理智地判断政策的可行性、合理性以及未来的可持续性。
从目前中国经济宏观环境的发展及区域的发展数据中可以看到，国内主要直辖市仍将处于快速增长阶段，其商铺投资的安全性较高但成长性较慢，而一些经济发达的省会城市及地级城市正在逐渐进入快车道，虽然尚有一些消费理念和习惯的差异，但目前投资此类城市商铺将在未来获得丰厚收益。
（2）观交通位置来看地理位置是否优越
显然地理位置的重要性是选择商铺的重要指标，然而随着商业地产的不断开发和深入，位于市中心良好位置的商铺将成为稀缺产品，城市向外发展延伸也不断地再创造出一个又一个的亚商圈环境，所以，投资者如果简单地锁定市中心区域为投资目标，将丧失对商铺价值投资的更多机遇。
除了市中心商圈和区域商圈的位置差异外，物业本身的交通也值得重视。不是每一个市中心物业都能钵满盆满的。例如，位于上海市南京西路的中创大厦，其地理位置是很多外围开发商所羡慕的金窝窝，但是其狭窄的展示面，紧张的停车位置大大地限制了现代商业的需求。在选择商铺时，需要多观察开发商们为商业预留的停车位数量，多观察外部人流或车流进入项目的难易程度，只有容易到达的商铺其未来商业发展空间才更大。
（3）观企业背景看商铺投资是否可靠
企业的背景是投资者经常忽视的环节，好的企业代表投资实力、建筑品质和良好的资信，他们不会为节省一点费用而去选择便宜的建筑材料，也不会盲目地为回笼资金而不断地打广告推销商铺。他们会花更多的心思和精力去研究商业环境及周围市场需求，恰当地规划商铺的定位，以一个适当的价格和品牌的价值来定价商铺。他们的高售价是可以理解的，因为企业更多注重的是能够永续经营的品牌，所以在选择商铺时请更多留意开发商的背景。
（1）观房屋楼型看商铺是否符合业态
完美的商铺是矩形，而圆弧、棱角过多的商铺都会对经营者的商品布局有所影响，从而造成商铺面积的损失。尤其是经营百货零售商品的商户，其面宽和进深的恰当比例在1：3左右，因为商品需要适当展现，利用有限的商铺橱窗可以展示小店商品的风格。同样丰富的商品，如果商铺的进深比例不恰当的话，由于不能让有意购买的顾客一览无余，所以顾客必须深入商铺才能“淘”出所需要的商品，这样也就自然影响顾客的购买概率。